中证报：住房租赁市场遭遇过度“金融化”

（原标题：中证报：住房租赁市场遭遇过度“金融化”）

当上海的长租公寓“寓见公寓”拖欠房东租金、私扣租客房款等事情曝光后，人们才发现在长租公寓背后隐匿着巨大的资金池，第三方理财平台、多家银行也被牵涉其中，其中的金融风险不容小觑。

业内人士表示，“寓见公寓”是房屋租赁行业“金融化”的典型代表。实际上，房屋装修、美容健身等消费领域的“金融化”早已出现过，风险也时有发生。怎样实现有效的行业监管，避免政策“头痛医头，脚痛医脚”，是这些风险事件一再向我们揭示的治理急所。

刚刚大学毕业来沪工作的租客曹畅(化名)最近遇到了麻烦。今年7月，曹畅和寓见资产管理(上海)有限公司(简称“寓见资产”)签订了一年的房屋租赁合同。但只过了两个多月，曹畅就被告知因为拖欠房租，他要马上搬离现在租住的“长租公寓”。更让他不解的是，他在完全不知情的情况下，办理了晋商银行总额1万多、期限一年的信用贷款。目前还有上万元的贷款没还。如果逾期不还，他的征信记录就会受到影响，以后想贷款买房的时候可能会遇到麻烦。

这一切要从他签订的租房合同，以及长租公寓运营方“寓见公寓”的运营模式说起。

曹畅出示给中国证券报记者的房屋租赁合同显示，房租一个月1264元，寓见收取服务费94元，以后每期服务费按当期房租的8%收取。

最值得注意的是住宿费支付方式。有两种方式：方案一，押一付一的方式支付，租客(乙方)每一个月应向寓见(甲方)支付的住宿费为1264元；方案二，按分期付款方式支付，若乙方自行放弃方案二或申请的住宿费分期付款未通过审核而使用自有资金支付住宿费的，则乙方同意住宿费的支付方式变更为方案一，具体价格根据乙方实际选择的支付方式另行确认。

“寓见更希望租客通过第三方支付公司来支付房租。如果通过第三方的话，寓见给出的租金更加优惠一点。”曹畅说：“现在看来其实没有选择，就是一种：通过第三方理财公司，付一押一。”

签订了租房合同之后，所有的租客都下载了一款“安间”的APP。“安间”上有和寓见的租房电子合同。曹畅还在寓见的要求下安装了另一款APP“元宝e家”。“分期付款和付一押一都是通过元宝e家完成的。”曹畅介绍。

中国证券报记者发现，在“元宝e家”里有“房租e分期”业务。要想办理房租分期，需要四个步骤：商户创建，联系商家创建分期订单并生成二维码；用户完善，扫描二维码确认订单并完善个人资料；风控审核，元宝审核后递交资方审核；申请成功，资方审核通过后，受用户委托放款至申请人指定商家。租房和家装都可以申请分期付款。

某城商行相关人士透露，这款“元宝e家”APP是完成“未经租户授权而申请贷款”的关键一步。这里内嵌了银行所需要的开户要求。“可能是很小的字，或者是闪现时间很短，客户只有勾选授权才能进入下一步。但只要勾选了就表示客户同意了。”该人士称：“没有APP，整个贷款步骤完不成。因为现在对银行的监管很严，银行不敢不经过客户授权就开户并发放贷款。”

但曹畅至今否认在“安间”上有过授权，和“元宝e家”也没有任何形式的协议。“从头到尾就只有一份租房合同。”曹畅说。不过，他承认，不少租客在寓见的要求下，手持身份证拍照或拍摄视频后上传到了“元宝e家”上。这些照片或视频可能被用作银行开户。

曹畅介绍，他每个月的房租都是通过“元宝e家”付给寓见公寓。所有的租客只跟“元宝e家”、寓见公寓打交道，并不接触房东。目前，安间APP已无法打开，但“元宝e家”仍能正常使用。

线上租房

在被告知拖欠房租、要求搬离寓见公寓后，曹畅想起来要查一下自己的征信记录。这一查让他大吃一惊：他已经办理了晋商银行的一年期信用贷款，总额1万多元。

和众多租户联系过以后，曹畅惊呆了：租户的信用信息被“打包”给了不同银行，除了晋商银行，还有徽商银行等，分别办理了无抵押信用贷款，期限大多为一年。但这些信用贷款并没有放给租客个人，而是放给了寓见公寓。截至10月31日，寓见公寓租客QQ维权总群已超过2000人。

此时，寓见公寓的运作模式才得以浮出水面：寓见公寓从房东处整租房屋5年。通过“元宝e家”等第三方公司套取客户信息、套取银行贷款，分期支付给房东。此外，有部分租客反映，寓见公寓提前收取了租客一年以上的房租，但仍旧分期支付给房东。从银行套取的贷款和房客预支的房租这两部分加起来，有大量资金沉淀在寓见公寓。

寓见公寓为上海小寓信息科技有限公司(简称“小寓科技”)旗下品牌。国家企业信用信息公示系统显示，小寓科技已经被列入“经营异常名录”。小寓科技成立于2014年，注册资本26.31万元，法人代表程远。共有8名股东：林小森实缴出资2.1923万元，YUJ PARTNERS LIMITED实缴出资4.4997万元，Ceyuan III YHHK LIMITED实缴出资2.9998万元，上海寓程商务咨询中心(有限合伙)实缴出资1.3157万元，上海寓郭商务咨询中心(有限合伙)实缴出资0.6756万元，Shunwei Ventures II (Hong Kong) LIMITED实缴出资3.9997万元，程远实缴出资6.5475万元，上海寓益商务咨询中心(有限合伙)实缴出资4.0837万元。

相较于股东最多几万元的出资，小寓科技管理的资金数目是非常庞大的。据其官网介绍，小寓科技成立4年以来，管理资产超过300亿元。现已布局上海及华东，已开门店43家，开业房源数超过20000套，并规划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模，拥有五大产品线，覆盖分散式和集中式公寓，包括寓见家、寓见Plus、安间公寓、绿庭公寓、尚林行政服务式公寓。但公司网页目前已无法打开。

“企信宝”显示，小寓科技在2014年6月获得险峰长青数百万人民币的天使轮投资；2015年3月获得策源创投、顺为资本数百万美元的A轮投资。

而前文所述沉淀资金以及投资方投入的资金，去向成谜。

10月16日，寓见公寓在总部张贴公告称，寓见公寓自2014年3月创立以来，和大多数创业公司一样，经历了创业大潮的一路起伏和坎坷。现在非常抱歉地告知大家，公司因为整个行业的深刻变化和调整，以及自身的经营管理不善，已经出现了严重的资金短缺，公司股权已全部质押给贷款银行，账户管理权已被贷款银行全面接收，公司已经没有任何资金可以调配。

10月20日，部分租客到上海市徐汇经侦报案。租客反映，通过半年付、全年付、异常扣款、现金付、网付(支付宝)、微信寓见小程序收款等途径转给寓见公寓的资金，至今去向成谜，无法追回。租客的核心问题是，能否退还租金及押金，会以哪种方式退还，是否能有时间节点；如无法退还押金，能否与房东或多方达成合法协议，或继续履行手中合同到租住合约期满，且不承担二次费用；贷款是否要继续还，是否影响征信。

租客的上述问题至今没有答复。

相关方面给出的初步建议是，租客到中国人民银行自助查询征信情况，针对不合理征信可向监管部门反映；金融办负责联系涉事银行，冻结租户3-5个月的资金，不会上征信系统；元宝e家属于P2P，没有上征信的资格，目前还在调查，寓见那边也在协调中；和房东协商，保障租客租住权。

到现场处理问题的晋商银行并未给出解决方案。倒是通过“元宝e家”临时增加了“借款合同”一项，让租客们哭笑不得。

未经授权的贷款

泛“金融化”

随着寓见公寓陷入经营困境，与其有资金业务的多家机构也牵涉其中。

上海华瑞银行10月15日在寓见公寓总部大门张贴的“关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函”指出，“鉴于你公司经营部分长租公寓装修资产系使用我行贷款资金形成，相关房屋出租产生的租金收入为上述贷款的还款来源。未经我行允许，不得擅自处置上述装修资产。在相关贷款结清前，对于危及我行信贷资产安全的情形，我行保留诉诸法律维护我行权益的权利。”

除了牵涉寓见公寓，元宝e家还深陷另外两家租房“被贷款”公司：北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的爱生活爱公寓。这两个长租公寓均出现运营问题，而租客都表示在不知情的情况下在元宝e家办理了信用贷款。

寓见公寓也不是租房市场金融化模式下倒掉的第一家。今年8月，长租公寓品牌“鼎家”因经营不善破产。鼎家租客通过银行卡绑定“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP，一次性把租金付给了鼎家，再按月支付给房东。因鼎家破产而受损的租户约4000户，涉及的网贷平台除了“爱上街”外还有五家。

除此之外，好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、咖啡猫等长租公寓“爆雷”，其模式与“寓见公寓”、“鼎家”等如出一辙：资金链断裂引发运营危机。从2017年底至今，长租公寓风险暴露明显加速。

业内人士指出，上述长租公寓，都不是单纯的二房东，他们都渴望通过“资本运作”来获利。其业务本质与当年的装潢预收款，美容美发、健身预付卡一样，形成资金池，靠钱生钱并实现快速扩张。与以往的模式不同的是，长租公寓还套出了金融机构的钱，是加了杠杆的资金池，其风险更大。

“租金贷”是长租公寓加杠杆的一大利器。银行、消费金融公司等在“租购并举”的号召下涌入，为长租公寓各参与主体提供场景金融服务。“租金贷”因此应运而生，其模式是租客在和长租公寓签约时，金融机构或第三方财富公司替租客支付全年甚至两年的房租，提前将租金预付给长租公寓，而租客则须向该金融机构按月清还租房贷款。

但在实际操作中，不少租客是在不知情的情况下使用了租金贷产品。在实际获得贷款后，长租公寓方违规动用资金池，将该部分资金投入于争抢房源的竞争中，甚至挪作他用。

对此，华东政法大学陈岱松教授指出，离开了以主营业务收益为主要盈利来源的创新都存在很大风险。一系列长租公寓破产、跑路给市场和政府提了个醒，有必要尽快导入相应的政策法规，对其进行严格监管，尤其要避免长租公寓运营和金融链条发生明显的对接，以便控制金融风险，控制整个行业的不良取向。