“双合同”对购房者很不公平

专家观点

假设：小明首次购买一套本市100平方的预售楼房，市场价5万元/平方米，选择以商业贷款30年等额本息方式偿付房贷。不考虑税费等费用的情况下，实际成交价为5×100=500万元。区域限价4万元/平方米，开发商为应对网签审核，将网签合同中的交易价格定为4×100=400万元。其余100万元购房款约定为装修款。这种模式存在以下风险。

　风险一：

　　贷款偿付压力增大

“双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例，且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地，一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”，超出限价部分无法用装修合同消化的，用捆绑车位的方式补齐。

【情况一】若按照500万元申报网签，首付应付500万×30%=150万元。但由于设置了“双合同”，分拆的装修合同金额需与购房合同中的首付款一并支付，因此，小明首付需要支付：400万×30%+100万=220万元。二者相差31.8%。

【情况二】多数购房者无法一次性筹措资金，由于装修不能使用住房公积金贷款，一般会被迫使用利率更高的信用贷款。以某国有银行“装修贷”为例，100万元装修款，可贷30万元，按中等的4.5%年费率，5年还清，则装修贷款月供约为6100元。加上400万元月供约为15000元，前5年月供压力高达21100元。

风险二：

　　违约退赔金额少

当所购房屋出现问题时，购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿相关损失，只能依据购房合同上的金额进行主张，与实际支付金额相差较大。

风险三：

　　委托装修维权难

在开发商交付房屋时，购房者若因其他原因要求退房，由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同，对于装修费用产生争议，能否全额退还存在很大风险。此外，“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导，指定装修公司对开发楼盘批量装修，容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序，若出现装修工程质量差、不达标，或装修价值不符合装修价款等现象，容易引发批量性装修合同纠纷。

风险四：

　　委托收楼风险大

在常见的“双合同”模式中，常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼，购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障，部分瑕疵房产易蒙混过关。部分开发商在购房合同会增设委托装修公司收楼条款，约定开发商在交楼日直接向指定的装修公司交楼，而购房者不能实际参与收楼行为。

风险五：

　　再次出售成本高

按现行税法，二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如小明跟女朋友发布官宣，卖旧房买新房，税务部门会向小明征收房产个人所得税，即因房产交易产生的差价收入的税款，小明提供合法有效的房屋购买合同、房地产原值凭证以及合理费用相关凭证，可核实计征。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

因此，“双合同”模式的购房者在出售房屋时，会面临更高的税费。小明购买房屋500万元，网签备案价格400万元，转手再次出售价格（税务部门评估价）600万元。按照卖房利润计算，单合同个人所得税为（600-500）×20%=20万元，双合同个人所得税为（600-400）×20%=40万元，相差一倍。