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“双合同”对购房者很不公平

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专家观点

假设:小明首次购买一套本市100平方的预售楼房,市场价5万元/平方米,选择以商业贷款30年等额本息方式偿付房贷。不考虑税费等费用的情况下,实际成交价为5×100=500万元。区域限价4万元/平方米,开发商为应对网签审核,将网签合同中的交易价格定为4×100=400万元。其余100万元购房款约定为装修款。这种模式存在以下风险。

 风险一:

  贷款偿付压力增大

“双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例,且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地,一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”,超出限价部分无法用装修合同消化的,用捆绑车位的方式补齐。

【情况一】若按照500万元申报网签,首付应付500万×30%=150万元。但由于设置了“双合同”,分拆的装修合同金额需与购房合同中的首付款一并支付,因此,小明首付需要支付:400万×30%+100万=220万元。二者相差31.8%。

【情况二】多数购房者无法一次性筹措资金,由于装修不能使用住房公积金贷款,一般会被迫使用利率更高的信用贷款。以某国有银行“装修贷”为例,100万元装修款,可贷30万元,按中等的4.5%年费率,5年还清,则装修贷款月供约为6100元。加上400万元月供约为15000元,前5年月供压力高达21100元。

风险二:

  违约退赔金额少

当所购房屋出现问题时,购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息,赔偿相关损失,只能依据购房合同上的金额进行主张,与实际支付金额相差较大。

风险三:

  委托装修维权难

在开发商交付房屋时,购房者若因其他原因要求退房,由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同,对于装修费用产生争议,能否全额退还存在很大风险。此外,“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导,指定装修公司对开发楼盘批量装修,容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序,若出现装修工程质量差、不达标,或装修价值不符合装修价款等现象,容易引发批量性装修合同纠纷。

风险四:

  委托收楼风险大

在常见的“双合同”模式中,常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼,购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障,部分瑕疵房产易蒙混过关。部分开发商在购房合同会增设委托装修公司收楼条款,约定开发商在交楼日直接向指定的装修公司交楼,而购房者不能实际参与收楼行为。

风险五:

  再次出售成本高

按现行税法,二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如小明跟女朋友发布官宣,卖旧房买新房,税务部门会向小明征收房产个人所得税,即因房产交易产生的差价收入的税款,小明提供合法有效的房屋购买合同、房地产原值凭证以及合理费用相关凭证,可核实计征。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

因此,“双合同”模式的购房者在出售房屋时,会面临更高的税费。小明购买房屋500万元,网签备案价格400万元,转手再次出售价格(税务部门评估价)600万元。按照卖房利润计算,单合同个人所得税为(600-500)×20%=20万元,双合同个人所得税为(600-400)×20%=40万元,相差一倍。

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