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开发商的反思与自救:不看榜单排名 注重股权融资

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(原标题:开发商的反思与自救:不看榜单排名,注重股权融资)

开发商的反思与自救:不看榜单排名,注重股权融资

袁启宏认为,一方面在公开市场继续融资,另一方面考虑出售部分资产,或者引入战略投资者。一只手卖的同时,另一只手也考虑收购一些有价值的资产。

“二十多年来做地产,经历了几轮经济危机和地产调控周期,但这次感觉大家都挺困难的。”国购投资集团有限公司(下称“国购集团”)董事长袁启宏近日在接受21世纪经济报道记者专访时表示。

他指出,那些公开曝出债务危机的企业只是少数,私募市场情况或许更为严重。

总部位于安徽合肥的国购集团是一家以商业地产为主业的综合性集团企业,业务领域包括产业地产、健康医疗、智能制造和现代农业,旗下控股一家上市公司司尔特。公司最新财报显示,截至2018年6月30日,公司总资产为471亿,总负债355亿。国购集团在今年中国房地产开发企业500强名单中排名69位。

今年以来,一批企业接连曝出债务逾期、违约甚至资金链断裂等消息。国购集团也未能幸免,据记者了解,国购旗下一家项目公司规模为1.69亿的券商资管计划9月份发生逾期,不过目前也在以其承诺的节奏陆续还款。

袁启宏对记者坦言,相比于过去,目前确实是公司最为困难的时候,债务比较紧张,眼下最重要的事情就是筹钱还债,一方面每天与债权人周旋沟通,另一方面也在考虑出售资产,“好在资产质量还可以,不愁接盘人,但是我们也要算账。”

回想起从最初白手起家,到站稳脚跟逐步壮大,再到如今被债务困扰,袁启宏感触颇深,如果前几年没有借下那么多债务,不着急追求企业排名,现在自己每天的睡眠肯定会踏实很多。“归根到底,我们民营企业的问题就出在既想做大,又想做快。”

不过,监管部门也已察觉到民企市场出现的种种问题,近期针对性地出台了一系列帮助企业的措施。记者了解到,有部分此前无法发出的AA民企债,在信用风险缓释工具以及央行向中债信用增进公司提供100亿资金支援后,又重新回到发行轨道上。不过,部分机构人士表示,买方的信用风险偏好很难扭转,而且目前的救助力度仍杯水车薪。

从猛进到困境

涉及地产业务是目前很多遇困民企的一个共同点,另一个共同点是债务沉重,规模扩张过快,业务盲目多元化。

截至2018年6月30日,国购集团总负债355亿,其中最让袁启宏担忧的是短期内要到期的债务,其一年内到期的非流动负债为33亿。

压力来自于,企业的生存和融资环境发生了很大转变,其一,前几年集中借的债如今集中到期要偿还;其二,以前各个渠道轻而易举能借到的钱现在都同时难以借到了;其三,开发好的商业和住宅,要么不好卖,要么卖出去的由于银行限购限贷拿不到回款。

两年前的融资环境,完全是另一番天地。

查看国购集团的财务变化,2013年是一个关键时间节点。其截至2012年末的资产和负债分别为69亿和55亿,而到了2013年末,资产、负债数据一举变为251亿和186亿。

2013年,国购集团大举借债100多亿,收购当地知名房地产企业蓝鼎置地。据合肥当地地产业人士对记者称,当年蓝鼎置地18亿拿地开发京商商贸城,拿地后第二天就动工,2013年11月开盘,不到一个月逾万套商铺一举售罄,一铺难求。

彼时,国购集团在上海陆家嘴、香港均设有办公室,当时京商商贸城还准备效仿华南城在香港上市,“那时候甚至打算购买私人飞机了,还好没买。”袁启宏笑称。

2013年大举借债扩张之后,国购集团2014年开始成为安徽本土的龙头房地产企业,在合肥被称作“小万达”,随后其身影频繁现身各类权威排名,包括房地产企业、服务业的各类榜单。

袁启宏随后开始进行业务多元化扩张,收购上市公司司尔特,涉足现代农业,联手国际知名养老机构,布局健康医疗;与中国科技大学等合作研发机器人,进军智能制造等领域。

金融是与非

如果说去杠杆是潮水退去,现身的裸泳者正是那些资产负债极高的企业。当人们讨论这一话题时,总是说,那些管理不善、经营混乱、没有价值和利润的企业本就应该被市场化出清。但问题是,很难理清目前陷入困境的这些企业,有多少是因为本身经营上出现问题,有多少是源于负债过高产生的巨大压力。

为何这些企业不约而同都背上如此沉重的债务?

“当初若不大举借债扩张也能发展,至少现在不会这么累。”站在目前时间点上评价当初的决策,袁启宏有些后悔。

国购集团的经历是当下诸多民企的一个缩影。数年前这种激情跃进,争相涌入各类排行榜的状态,其背后的动力与今天还债的压力一样来自经济大环境的方方面面。彼时,地方政府鼓励企业“弯道超车、跨越发展”并且创造各种条件;各路金融机构源源不断地输送资金并且帮企业规划雄图。

袁启宏对当年金融人士的热情印象尤深。“每天都有很多,西装革履背着皮包从四面八方飞来,给我们做着各种资本规划。”

而今天,这些高负债企业能否熬过这个冬天继续存活下去,很大程度上也依赖于这些金融机构的态度和措施。

活下去的关键在于时间点。短期到期债务往往是压垮企业的最后一根稻草,比如三胞集团总共几百亿的负债,最后绷断资金链的仅是一笔到期的5000多万的债务。

袁启宏最头疼的也是迫在眉睫到期的这些债务。去年以来,国购集团全部融资都只够还债。2017年8月非公开募集8亿元,归还贷款7.95亿元,支付发行费用0.05亿元;12月非公开募集3 亿元,归还贷款2.98 亿元,支付发行费用 0.02 亿元;2018 年4月公开募集5亿元,归还贷款4.907亿元,支付发行费用0.093亿元;5月公开募集4.78亿元,归还贷款4.7083亿元,支付发行费用0.0717亿元。

一方面过去借的债务在不停滚动到期;另一方面,现在融资困难,几乎所有渠道在同一时间被阻断了,银行、信托、券商,甚至财富公司、P2P平台,“前两年给财富公司打个电话,轻轻松松就能搞定几十亿融资,现在借个5000万还要沟通很久。”

自救和反思

政策有变化,市场有周期,行业有起伏,企业经营管理也并非一成不变,只有债,是刚性的。如果说企业家们从这个冬天里吸取到了些什么,这或许是最直接的感受。

其背后一个关键问题是,企业当年从各个渠道拿来的资金均是债性的,而股权融资作为企业另一个主要融资方式,在这轮发展过程中并未发挥太大的作用。

对各种不同的金融工具的风控了解不深入,是这些企业陷入窘境的原因之一。到目前为止,国购集团在公开市场的债券和银行贷款均未出现问题,但对于上文提到的非公开市场的资管计划逾期,袁启宏对记者坦言:“当时并不是很理解资管计划这种融资形式,也不清楚这是直接面对个人投资者的。融资部的人解释称这个到期可以续,没想到现在无法续了。数额也不多,早知道当初就不要这种融资了。”

袁启宏认为,当务之急是要稳住,该还的债想办法全部还掉,一方面在公开市场继续融资,另一方面考虑出售部分资产,或者引入战略投资者。一只手卖的同时,另一只手也考虑收购一些有价值的资产,一来现在其实是很好的收购时机,二来业务上希望能更有效的整合。

他透露,这波债务危机过去后,业务经营思路上会进行一些调整,将更多倾向产业发展,目前涉足的健康医疗、智能制造都是非常有前景的方向,地产部分的业务可能更多考虑股权融资,合作开发,不再像过去那样一定要在自己的控制之下。

亲身经历了数十年周期变动之后,袁启宏认为,市场的风险并非不可预测,但是宏观环境齐头变动产生共振效应的后果确实难以把握。

袁启宏认为,中央的政策方向无疑是正确的,大家过去的发展模式确实应该转型,国购集团也一直在试图转型发展,做更多有核心技术价值的业务。

问题还是在于时间,无论做什么行业,掉头转型都需要一段时间,更别说企业已经做得那么大,船大掉头更需要时间。

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