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中弘股份北京销冠项目烂尾一年 平谷"地王"已退地

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每经记者 陈梦妤 每经编辑 林菁晶

从明星项目一落千丈,直至烂尾被查封拍卖,中弘之后,北京再无“平谷王”。而让中弘失去这顶“皇冠”的项目,正是2016年9月北京商住市场曾经的销冠——平谷区新奇世界·御马坊。

11月5日,《每日经济新闻》记者实探新奇世界·御马坊项目,庞大的售楼处四周杂草丛生,“中弘股份实力巨匠”的宣传横幅散落门前,一侧的玻璃门上贴着公告,“由于售楼处暂时封闭,暂停一切业务,办理业务时间另行通知”,落款时间是2018年5月11日。根据记者收到的材料,也正是当日,中弘股份向北京市平谷区人民政府发去了退地申请,涉资5.83亿元。

售楼处东北侧约100米,便是御马坊项目1、2号楼,灰白相间的楼体在深秋愈显萧瑟。被彩钢板围起的大片空地中已经长满了枯草,其间还散落着来不及撤走的建筑机械。

北京12345的留言板上,关于御马坊项目投诉的官方回应仍在:“平谷区住建委已多次协调,但开发企业仍未退款,建议您通过法律程序解决。”时间是2018年5月21日。而如今,距离中弘股份11月16日债权人大会只剩10天。

祸起托管

2016年9月,包括王钦(化名)在内的一批业主在平谷区购买了由中弘控股开发的新弘中心,案名新奇世界·御马坊,项目类型为商住两用。当月,刚开始销售的御马坊商住项目部分就以968套的业绩,一度成为北京商住市场销冠。而在这之前一个月(2016年8月),希尔顿酒店刚刚签约御马坊。

如今,项目已被查封多次,但在中弘股份官网,“新奇世界国际度假区·北京御马坊将集合旅游、休闲、度假、游乐、体验等多种元素,使人们能够在这里体味到真正的休闲氛围,感受引领潮流的健康休闲方式”的广告仍未撤下。广告上线时间,停留在2014年7月5日。

根据《每日经济新闻》记者得到的资料,当时项目的宣传内容为“酒店托管盈利”,3年起签,分3年、5年和8年三种选择,对应回报分别为6%、6.5%和7%。托管期满5年后,可按购买价格的130%回购;托管满8年后,可按购买价格的150%回购。

但是,记者注意到,我国第一部商品房销售管理办法《商品房销售管理办法》已经明确规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房;不准分割拆零销售商品房。

王钦告诉记者,当时业主们出租托管合同上的签约方是“御马坊置业有限公司”(以下简称御马坊置业),但“公章和发票会晚些给”,而直到现在,业主们都没有收到这些材料。2017年4月,业主们被告知托管合同变更,之前的回购条款也变成了强制回购,签约方则变更为“北京瑞逸酒店管理有限公司”。

根据天眼查信息,新弘中心的土地用途为办公和商业,御马坊置业目前控股方为北京中弘弘毅投资有限公司(51%)和中山证券(49%),王永红则通过中弘卓业集团有限公司等间接持有御马坊置业13.54%股权。目前,御马坊置业身负94宗法律诉讼,其中多宗均为前述新御马坊项目预售合同纠纷案件。

而这家北京瑞逸酒店管理有限公司,注册资本仅1000万元,注册时间为2016年4月,控股股东东方酒店控股有限公司;2016年在册员工仅9人,2017年突然增至175人;其余包括总资产、主营业务收入等在内的财务数据均无从查找。重要的是,该公司目前尚无正式官网可查。

“我们这么多业主,涉资好几亿元,让一家注册资本仅1000万元的公司托管,似乎有些不合理。”作为业主代表,王钦对记者说。

退房疑云

去年3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》开始严厉整治多年来游走于灰色地带的商改住项目,极短时间内令一度火热的商办项目市场陷入“冰封”。

“3·26政策后其实一直都有退房的,投资客居多,但我们买房是为了自住,所以想等一等。”王钦表示,“到了2017年7月,业主们陆续接到银行短信,称由于‘银行内部原因’,导致无法贷款。政策因素叠加资金问题,我们开始考虑是不是真的要退房。”

根据业主方面的说法,2017年10月底,业主们与中弘方面达成“无条件退房,还本付息”,但有一条,要先退网签。

王钦表示,自己是2017年12月1日签了终止协议,3个工作日退网签,当时一起签协议的有200多户。目前的情况是,退房未拿到钱的有300多户,另有300多户留房,其中100多户付了全款,剩下200余户付了半款。

今年4月9日晚间,中弘股份发布公告称,控股子公司御马坊置业于4月4日收到北京市第三中级人民法院《执行裁定书》,因未能按照借款合同约定支付到期本金和对应利息,中山证券向北京市高级人民法院申请强制执行,要求提前偿付全部剩余本金、股权回购价款及相关利息等,金额超过8亿元。与此同时,北京中弘弘毅投资有限公司持有的御马坊置业51%股权被查封拍卖。

也正是从4月起,御马坊的业主们开始进行大规模维权。值得注意的是,在中山证券向北京市第三中级人民法院申请拍卖的御马坊未售房产中,包括了王钦这批业主经历网签和撤销网签,并且尚存债务纠纷的房产部分。

《每日经济新闻》记者注意到,9月6日,中弘股份在投资者平台回复时承认:“因公司经营困难,资金紧张,尚有600多户御马坊退房业主的房款尚未退款,公司正积极筹措资金,争取早日支付。”

根据中国裁判文书网,以最近(10月17日)一起判决为例,陈岭(化名)已协助御马坊置业完成涉案房屋的网签备案撤销手续,但后者并未按上述协议约定时间向陈岭支付购房款、电商费及补偿金。

退地风波

中弘股份在北京有着“平谷王”之称。继加油站起家后,2004年,王永红以低价在北京朝阳区五环外常营附近买下超30万平方米土地,也就是后来红极一时的商改住大盘——北京像素。尝到了房地产行业的巨大甜头,王永红开始重仓北京。经过风水大师的指点,最终相中了北京平谷。

2012年6月,中弘与北京市平谷区人民政府签订《平谷夏各庄新城项目合作框架协议》,正式进军平谷。

据媒体报道,2013年和2014年,中弘分别以5.2亿元、楼面价4910元/平方米,以及8.27亿元、楼面价4100元/平方米,拿下夏各庄两宗地块,建面合计超30万平方米。

2015年初,在华润、招商、九龙仓、首开等血拼丰台亚林西之际,中弘剑走偏锋,再拿平谷夏各庄两宗养老地块。《每日经济新闻》记者从北京市规土委了解到,2015年2月,中弘以3.16亿元、零溢价率拿下平谷夏各庄两宗地,建面约12万平方米,其中商品住宅仅18523平方米,A61机构养老设施76527平方米,占比超61%,公建12349平方米。

而到了2017年,在北京各开发商的土拓大战中,中弘依旧反其道而行之,于4月以14.9亿元,平均溢价率240%,平均楼面价10269元/平方米,拿下夏各庄四宗A61机构养老设施用地(建面145101平方米)。这一年,倒在中弘暴力举牌之下的有安邦、保利、招商、万科、金地、首开、天恒、首农、东亚新华、石榴、北大资源等。

但是,根据记者收到的材料,今年5月11日,中弘股份向北京市平谷区人民政府发去了上述四宗地块的退地申请,称由于“2017年连续的房地产调控政策影响,导致我公司目前经营困难,各项目均无回款,急需资金解决(御)马坊项目的退款问题”,申请退还四个地块的国有建设用地使用权及各项费用约5.83亿元,并承诺仅用于项目业主的退款及维稳使用。

在这份退地申请中,中弘股份表示,截至5月11日,公司已经退款近6亿元,但尚有6亿元退款缺口。

而记者注意到,6月28日,距离中弘股份之前承诺兑现御马坊业主退房款截止日的前两天,中弘股份董秘曾在投资者平台上回复业主称,公司2017年初至今已经支付了御马坊业主20多亿元退房款,剩余款项公司正积极筹措资金,争取尽快支付。

退市危局

据每日经济新闻此前报道,因连续20个交易日每日收盘价均低于股票面值(1元),10月19日,深交所对中弘股份启动终止上市程序。

10月9日晚,在经历戏剧般反转后,中弘股份宣布终止与加多宝及银谊资本合作事项,并公告与宿州国厚、中泰创展共同签署《经营托管协议》。宿州国厚系国内首批地方资产管理公司,而中泰创展背后则有着中植系背景。

10月26日,中弘股份2018年第三次临时股东大会高票通过《经营托管协议》。宿州国厚正式以托管人身份进入中弘股份,开展债权债务重整工作。在当天的股东大会上,中弘股份董事兼财务总监刘祖明表示,“我们争取不退市。”

“退市之前还有两次机会,一次是向深交所递交材料,目前中弘股份已经把材料报给了深交所,如果深交所看完材料决定让中弘股份进入停牌重组阶段,这是目前较为理想的结果。如果深交所判定中弘股份需要退市,那么公司很可能还有一次听证会的机会。”刘祖明说,“如果实在保不住,中弘争取退到(新)三板。”

《每日经济新闻》记者获悉,在当日的沟通中,中弘方面承认这些业主具有买受人优先受偿的法律地位,承诺将第一顺位偿还业主的退房款,11月16日召开债权人大会后,将制定具体偿还方案。对此,记者数次致电刘祖明,但对方手机处于关机或无人接听状态。

而在公告新任接盘者后,中弘股份连续经历人事大震荡。10月16日,董事长王继红、总经理张继伟相继辞职;10月25日,监事梁琪辞职;10月31日,职工监事符婧辞职。与此同时,中弘股份也公告,宿州国厚董事长、法定代表人王东和中国人寿原副总裁周英被推选为董事候选人。两位候选人,均来自中弘股份的发家地安徽。

10月30日,在多项复杂的人事变更公告间,中弘股份仍按期披露三季报——营收32.61亿元,同比增长14.74%;净利润亏损18.85亿元,同比降幅则是惊人的2379.61%。

11月16日上午10时,中弘股份将在公司总部召开债权人会议,会议召集人为国厚资产子公司宿州国厚及中泰创展,全部债权人均可于11月15日(含)之前申报债权。

“我们能不能过个好年,就要见分晓了。”王钦对记者说。

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