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25亿债权、24套商铺面临拍卖,中弘退市危机难解?

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海口市中级人民法院计划对中弘全资子公司名下24套商铺进行拍卖。总评估价约9032万元。北京中弘地产一户评估价为30.67亿元的不良债权,正被以25亿元的起始价拍卖。

11月7日,根据阿里拍卖网上的公告显示,中弘股份旗下位于海口的24套商铺将被分别拍卖。与此同时,北京中弘地产评估价为30.67亿元的不良债权,正被以25亿元的起始价拍卖。值得注意的是,11月16日,中弘股份的债权人大会就要举行。这对中弘来说意味着什么?能否化解诸多债务危机?

24套商铺将被司法拍卖

阿里拍卖网公告显示,海南省海口市中级人民法院计划对中弘控股股份有限公司全资子公司海南日升投资有限公司名下24套商铺进行拍卖。此项拍卖时间于12月1日10点至12月2日10点。资料显示,此次被拍卖的商铺位于海口市秀英区长滨东一街1号“中弘·西岸首府”2号楼1-3层,总评估价约9032万元。

记者了解到,24套商铺仅是中弘拍卖标的一部分。记者查阅拍卖商铺《房地产估价鉴定报告》了解到,今年8月15日,海南第二房地产评估事务所受海口市中级人民法院委托,对“中弘·西岸首府”1号楼、2号楼裙楼1-3层,共计38套商铺,总建筑面积为8478.66平米房地产市场进行估价鉴定,评估总价约为1.59亿。于2013年左右建成,用途为临街商铺,毛坯,现均处于空置状态。

记者对比发现,还未拍卖的14套商铺都位于1号楼,其中1号楼编号为A1的1-3层跃层商铺面积最大,为2479.4平米,评估总价为4710.36万元。

据悉,中弘·西岸首府位于海口秀英区西海岸主要的新兴高端住宅区,周边汇聚了海口众多高端生活资源。包括占地面积4400亩的大型生态公园——五源河森林公园,2.5公里海口纯天然海岸线,海口2座高尔夫球场——西海岸高尔夫球场和五月花高尔夫球场,“印象海南岛”剧场以及国家帆船训练基地都坐落于此。此外,还有喜来登酒店、新国宾馆、海口香格里拉酒店等五星级酒店。

此外,北京中弘地产有限公司一户评估价为30.67亿元的不良债权,正被以25亿元的起始价拍卖。竞价时间为11月10日至11月11日。据悉,债权人为东方资产旗下北京东富嘉吉投资管理中心。借款人为中弘股份全资子公司北京中弘地产有限公司。而该笔债务抵押资产为位于北京东四环的中弘大厦,质押资产为北京中弘地产有限公司100%股权。

不过,在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来,这个拍卖价从表面上看来并不现实,因为地产公司的债权在公司出现财务困难的情况下,财产处置是不会有较高的回收比例,主要看该债权是抵押债权还是无抵押债权。如果是无抵押债权,很明显如果不进行债务重组(涉及债权人减债或者债转股),根本没有足够的资产可供上市公司处置。因此25亿的起拍价,如果不是为了一些技术上的处理,可能会流拍。

黄立冲进一步指出,25亿元买中弘大厦还是偏贵,因为该公司可能还有其他的债务。此外,东四环,地点也不算太好。目前写字楼资产市场上的投资者兴趣不高,租金回报率低、北京市场租金也在下降。

据2018年5月戴德梁行发布的《全球写字楼市场展望》报告指出,未来三年内,北京甲级写字楼市场的新增供应预计将达到385万平方米。其中,新兴商圈未来供应量将达254万平方米,占2018至2020年新增供应总量的66%。大量的新项目入市或将给北京全市甲级写字楼市场租金带来下行压力。

“根据我处置地产不良资产的经验,一般来说地产公司的资产如果在法院拍卖的情况下,估计能回收的比例,达不到资产评估值的50%,如果是小商品城、商场等资产,回收率大概30%。”黄立冲说。

海南多项目查封

海南省海口市中级人民法院8月8日发布的申请执行人交银国际信托有限公司与被执行人北京中弘弘毅投资有限公司借款合同纠纷执行裁定书显示,在执行申请执行人交银国际信托有限公司与被执行人海南日升投资有限公司、北京中弘弘毅投资有限公司、中弘控股股份有限公司、王永红借款合同纠纷一案中,案外人辛建红对执行标的提出书面异议。法院受理后,依法进行审查。

今年2月6日,法院做出执行裁定书,在9966.11万元的范围内冻结、扣划被执行人海南日升投资有限公司、中弘控股股份有限公司、王永红银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产。冻结被执行人北京中弘弘毅公司持有的海南日升投资有限公司100%的股权。

依据该执行裁定的内容,查封了海南日升投资公司73套房产、38套商铺以及相关土地使用权。使用面积为31491.10平方米,查封期限为三年。3月15日,因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务,法院拟处理上述查封财产。

而在今年3月17日,中弘股份也发布公告称,截至当时,中弘股份及下属控股子公司作为被告的诉讼合计涉案金额为22.68亿元,其中就包括交银国际信托有限公司的9954万元借款逾期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称,中弘近期确实面临很多压力,类似商铺转让,其实也是加快剥离资产的表现,目的也是为了实现更好的现金回笼。类似抛售也有很多压力,比如抛售价格难以提高,外部的各类担忧也较多。

退市危局

从明星项目一落千丈,直至烂尾被查封拍卖。公司创始人王永红也把一个上市公司拖入了退市的泥沼。

因连续20个交易日每日收盘价均低于股票面值(1元),10月19日,深交所对中弘股份启动终止上市程序。

在经历戏剧般反转后,中弘股份宣布终止与加多宝及银谊资本合作事项。10月9日晚,中弘股份与宿州国厚城投资产管理有限公司和中泰创展控股有限公司共同签署《经营托管协议》,委托宿州国厚对公司实施托管经营,由中泰创展酌情为中弘股份的生产经营提供流动性支持。

不过,在公告新任接盘者后,中弘股份连续经历人事大震荡。10月16日晚间,中弘股份董事长王继红、总经理张继伟双双辞职。10月25日,监事梁琪辞职,10月31日,职工监事符婧辞职。与此同时,中弘股份也公告,宿州国厚董事长、法人王东和中国人寿原副总裁周英被推选为董事候选人。两位候选人,均来自中弘股份的发家地安徽。

公告显示,截至10月30日,其累计逾期债务本息合计金额已高达78.16亿元。公司主业停顿,资金紧张,在建地产项目基本处于停滞状态。此外,2018年前三季度,中弘股份实现营收32.61亿元,同比增长14.74%;归属于上市公司股东的净利润为-18.85亿元,同比下降2379.61%。

值得注意的是,为尽早解决逾期债务问题,化解债务危机,中弘股份公告,拟于11月16日由宿州国厚和中泰创展召集召开债权人大会,要求债权人于11月15日之前申报债权。

不过,这些债务危机从爆发至处置完毕需要一个较长周期,中弘股份退房款的处置也还是一个巨大的疑问。

黄立冲指出,一般而言,质押债权人不会管债权人大会,会自行先处置资产,因为他们的资产是有抵押的。“但是由于抵押的是公司的股权,不是地产物业的资产,我估计地产物业也被抵押了,否则债权可能不值钱,因为也许有其他人对物业提出债务诉求。”

“债权人大会是债权人与公司进行债务谈判的第一步,如果“白武士”不投入新的资金,债务危机很难解决。”黄立冲如此表示。

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