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房地产市场并未出现趋势性转向

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因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断为时尚早。房地产市场平稳健康发展不仅是一个经济问题,更是一个社会问题。下决心解决好房地产市场问题,必须保持政策定力,不能因市场中的部分杂音、假象、扰动就松懈或完全转向,以致功亏一篑

近一段时间,土地流拍不时见诸报道,一些地方土地流拍率逐渐走高,有人将其解读为房地产市场的转向信号。笔者认为,作出这一判断还为时尚早。

近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是调控政策趋严。限购、限贷、限售等政策持续发力,多主体供应、多渠道保障的租购并举住房制度正加快建立。特别是今年7月份,中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,调控政策进一步趋严。其次是资金面日益趋紧。在稳步去杠杆的形势下,银行贷款全面收紧、公司债受到严密监管、股权融资冻结、非标渠道遭遇关闭等措施,使房企融资成本不断上扬。最后是市场面需求趋弱。经济下行压力有所加大、居民部门杠杆率快速攀升、房贷审核趋严等因素,使购房者观望情绪浓厚,加之棚改逐渐降低货币化安置比重,未来一段时间房地产市场有效需求或进一步减少。

目前,地方政府土地转让收入、房地产行业部分先行指标、商品房销售以及库存情况等数据均显示,我国房地产市场运行依然平稳。因此,因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断,还为时尚早。

土地转让收入持续高歌猛进。财政部数据显示,2016年地方政府土地转让收入增速实现由负转正,快速上升至15.1%,2017年初更是跃升至36.1%,并于2018年5月份达到45.9%的高点。近期这一增速虽小幅回落,但始终保持在35%以上的高位。这得益于地方政府供地节奏的调整,同时意味着土地需求持续旺盛和供地面积大幅提高。

房地产行业部分先行指标运行平稳。首先,土地购置费用大幅提升。国家统计局数据显示,今年以来房企土地购置费用大幅增加,截至8月份累计同比增速达66.9%,显示出房企购地欲望强烈。其次,实际到位资金保持稳定。今年以来,房企实际到位资金增速持续扩张,累计增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。最后,新开工项目大幅增加。截至今年8月份,房地产新开工施工面积累计达133293万平方米,累计同比增速高达15.9%,相较去年同期增长了8.3个百分点。

商品房销售情况基本保持稳定。一是销售面积回落幅度有限。今年8月份房地产销售面积累计达102473.53万平方米,累积增速为4.0%,较今年初微降0.1个百分点,跌幅有限。二是销售额度实现持续回升。截至今年8月份,我国商品房销售额累计同比增速达14.5%,相较去年末上涨0.8个百分点,与去年同期基本持平。

商品房库存状况持续收紧。国家统计局报告显示,2016年11月份以来我国商品房待售面积持续减少,且去库存速度不断加快。截至今年8月份,商品房待售面积已降至53873万平方米,累计同比增速跌至-13.6%,库存紧张状况可见一斑。其中,住宅类商品房跌幅最为显著。

虽然受限于政策、资金、市场因素,近期房企拿地更加谨慎,土地流拍数量有所增加,但上述相关数据指标均表明,房地产市场依然处于合理运行区间,并未出现趋势性转向。现阶段应密切关注市场动向,必须保持现有调控政策不动摇,防止再次走上过度依赖房地产拉动经济的“老路”。要认识到,房地产市场平稳健康发展不仅是一个经济问题,更是一个社会问题。下决心解决好房地产市场问题,必须保持政策定力,不能因市场中的部分杂音、假象、扰动就松懈或完全转向,以致功亏一篑。当然,根本解决房地产市场问题在于建立长效机制,但这恰恰需要短期政策创造条件、赢得时间。

(作者刘雪燕 何明洋 单位:中国宏观经济研究院)

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