2000亿地产债将到期 龙头房企争相境外发债"补血"

（原标题：2000亿地产债将到期，龙头房企争相境外发债“补血”，房地产信用债发行规模达4727亿元超去年全年）

罗曼

Wind数据显示，今年1月份~11月9日，房企信用债发行规模已超4727亿元，远超去年全年。

10月份以来，包括恒大、万科、碧桂园、中海在内的多家房企密集披露发债计划。为护航发债成功，不少房企主动上调公司债利率，尤其是中国恒大宣布获准发行2-5年期合计18亿美元、最高利率达13.75%的优先票据，这也是今年以来中国企业发行最大规模的美元债记录。

龙头房企争相境外发债

房地产市场今年以来日子变得愈发不好过，万科喊出了“活下去”的口号，中原做出了“排队等死”的判断，碧桂园集团总裁莫斌认为未来会二八分化，大鱼吃小鱼。加上多项政策出台防范房地产行业的债务风险，房企融资环境持续收紧。数据显示房地产企业的融资利率已经升到了2017年以来的高位，与此同时，Wind统计结果显示，房企债券明后年将迎来兑付高峰期。

多重背景叠加下，房企吹响了争抢发债的集结号。

11月8日，中国恒大公告显示，其附属公司景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据，在新加坡证券交易所上市及挂牌。三笔票据合计融资金额达18亿美元，约合人民币125亿元。

值得一提的是，在这18亿美元的融资中，恒大集团董事局主席许家印及全资持有的XinXin公司将各自认购2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，本金总额为10亿美元。

查阅恒大过往债券发行记录，此次利率成本打破了过往几年的纪录。恒大2010年曾发行13.5亿美元、利率13%的企业债。

据港媒报道，恒大原计划通过发行上述债券融资20亿至30亿美元，然而市场反应冷淡，最终不得不缩减规模。但这一说法并没有得到恒大的确认。

美元发债利率如此之高，在人民币对美元贬值预期的环境下，有市场分析人士认为，这笔债务的资金成本或高达20%。

不仅是恒大，曾豪掷200亿元接盘万达酒店的富力地产也在着急找粮过冬。

11月5日，富力地产（02777.HK）发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%，若以每股12港元的均价计算，此次融资额约100亿港元。

对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。换言之，就是公司负债过高，资金紧张是本次增发的重要原因。这是富力地产2005年上市以来首次进行股权再融资。

自公司11月5日发出增发融资公告后，股价连跌，截至今日收盘报11.64港元，日跌幅1.85%，自11月5日以来股价累计跌幅达12.48%。

Wind数据显示，富力地产在2018年发行了11期短期融资债券，品种为到期一次还本付息，利率由最开始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

房地产信用债发行规模达4727亿元

10月份以来，包括万科、碧桂园、中海在内的多家房企密集披露发债计划，共性是发债利率愈来愈高。市场研究机构报告显示，在中资房企境外发债中，恒大、碧桂园、绿地及万科的美元债存量规模在同行中位居前列，其中恒大的境外总融资规模最高，达到885亿元，美元债的平均发行利率为9.1%。

数据显示，2016年房地产最红火时期，内地发债平均成本在4%~5%的水平，部分企业可低至4%以下，而到了房地产调控不断升级的2017年，房地产企业融资成本普遍提升至5%以上，中小房企则提升至7%~9%，即使是海外融资的房企，其融资成本也因为美联储不断加息而快速扩大。

为护航发债成功，不少房企主动上调公司债利率，10月22日，绿地控股(6.080, -0.08, -1.30%)宣布将2015年公司债券（第一期）品种二的票面利率从3.8%上调至6.8%；新城控股(24.640, -0.11, -0.44%)、复地集团、中海、正荣地产等数家房企也都上调了2015年或2016年发行的部分公司债票面利率。

Wind数据显示，今年以来房地产信用债发行总量达到4727亿元，超去年全年，合共发行了463只，房地产净融资额为1007亿元。

不少企业面临短期偿债压力，wind数据显示，房企债券明后年将迎来兑付高峰期，2018年地产债到期规模将在2094亿元左右，巨额债务压顶，房企也都在想尽办法加快资金回笼。

加速回款，房企抢滩破解“钱荒”

现阶段，房地产市场已经呈现出明显的二八分化趋势，根据中指院的最新数据，今年前10个月，碧桂园、万科、保利继续位列拿地金额榜单的前三位。其中，碧桂园以1197亿元的拿地金额继续位居榜首，万科以1162亿元排第二位，保利以888亿元排名第三，碧桂园和万科更是以超1100亿元拿地金额领先行业。

当然，大型房企在积极拿地的同时，也在加快资金回笼。恒大在各地楼盘89折销售抢跑，碧桂园在多地选择了降价，万科在厦门也是选择了简化住宅装修促销出售的玩法，在“房住不炒”的政策下，与其干耗房价，不如选择降价销售来加速资金回笼。

上游财经顾问江瀚认为，未来几个月乃至明年上半年，房地产融资环境趋紧的态势并不会得到根本性改变，也没有看到市场有出现窗口期的可能性。大房企应该加快周转速度，让资金回笼，中小型房企除了提高周转率外，或只能寻求于上市，还没有上市且负债率太高的房企融资压力会比较大。

在面对融资难的问题时，中小型房企所采用的措施则是赴港上市，从而获得资金。我们看到，10月11日美地置业于港交所上市，仅最近一个月内，就有河南的恒达集团、南京银城国际、杭州的德信中国在港交所披露招股书，其中恒大集团已通过聆讯。预计年内将会有8家房地产企业香港上市。