根据全球各大城市的统计数据，房租占租房群体收入的40%~45%，是租客所能承受的价格上限。换一句话说，如果房租价格超过其收入的40%，该类群体通常会放弃现有的房子，选择更差的居住条件，比如住的更远、住到地下室或者合租甚至群租。目前城市租房的群体主要有两类：一是刚刚步入社会、参加工作的年轻人（包括大专、本科和硕士、博士毕业生）；二是虽然工作多年，但是收入水平较低，买不起房子的低收入人群或者极少数工作流动性较强的外企高管。
据国家统计局的数据， 2017年，我国以租住私房作为居住模式的人数占流动人口的67.3%，总人数接近1.6亿。调查统计数据显示，就学历而言，租房人群中本科学历的比重最高，52%左右，其次是大专和硕士，分别占23%和14%，这三类学历加起来占租房群体的90%左右，其中年龄在30岁以下的占78%。可见，第一类人群，即刚刚步入社会、参加工作的年轻人为目前城市租房的主力。
在一线城市，这类群体的平均月收入大约在5000~8000元区间，从他们的平均收入水平，可以推断出，我国一线城市大部分租房一族能够承受的房租天花板大约在2200~3600之间。一旦房租高于这个水平，他们可能就会选择合租或者其他较差的居住空间。租金收入比小于30%，能够承受更高房租的人只占16.8%。
从理论上说，房租本质上是由供求决定的，但对于存量市场而言，租房需求的变化至关重要，而需求，不仅取决于租房的人口，同时也取决于房客的收入水平。
租金房价比决定了是否有大量的投资人愿意长期持有房源以获取租金收入。
从租赁房源的供给来看，美国、日本、德国等发达国家的租赁房源在全部住宅中占比均35%以上，而我国仅有17%。租赁房源的比例较低一方面和中国人重视置业有关，全世界没有第二个国家比传统的中国人更喜欢房子，并把房子作为人生最重要的资产。另一方面，租赁房源占比较低和住宅商品化以来房价突飞猛进的暴涨有关，当房价上涨成为购置住宅的主要收益甚至是唯一关注的收益时，住宅的租金收入被长期忽视。
将来租赁房源是否会大量增长？长期来看，取决于租金房价比，也就是投资房产的资本回报率。对于增量市场而言，房源供给的变化至关重要，而供给，不仅取决于投资客们对未来房价的预期，更取决于租金房价比。租金房价比高于无风险收益，是房东愿意长期、稳定地持有投资性住宅的重要因素。
目前北京上海市中心的黄金地段，租金收益率低至1.5%~1.8%，严重低于无风险收益，一旦房价上涨的预期不再，大部分投资者会选择卖出房产，并将其置换成其他收益率较高的资产。
简而言之，以目前的租金房价比来看，不动产投资所能产生的现金流，对于投资者来说，缺乏吸引力。
从居民可支配收入增长的速度来看，一线城市短期内房租上升的空间有限。
最近5年随着伴随宏观经济的增长速度放缓，我国居民的可支配收入增长也相应下降，2014年跌到9%，之后逐年下行，预计2018年的增幅为7.5%，从收入的增幅下行趋势我们不难推断：未来房租的增长幅度相对有限。
只要通货膨胀可控，房价调整是大概率。
首先，从人口数量、年龄结构、城镇化率等因素来看，人口高速增长支撑住房刚需同步增长的时代已经结束。2015年开始，不仅25~39岁的结婚置业人口开始下降，35~49岁为居住改善而置业的人口也在下降，人口自然增长率的下降，叠加由于农村流向城市人口的减少，住房刚需增长的基础动力，已经明显式微。
其次，2017年，我国居民总负债占可支配收入的比重从2008年的31%上升到79%，居民负债率的大幅上升叠加可支配收入增长速度的下降，导致居民的住宅购买力受到严重削弱。
第三，随着利率中枢上抬和住房信贷优惠政策的终结，支撑房价持续上涨的宽松货币环境已不复存在。
第四，一、二线城市的限购限贷政策严厉地制约了投资性购房需求。
综上所述，无论从人口因素，收入因素、货币环境还是信贷政策来看，未来支撑房地产价格持续上涨的条件将不复存在。在这种情形下，房价上涨预期的改变只是时间问题。
由此我们可以预期：一线城市的将来，房价会调整，房租不会暴涨。
（林采宜系华安基金首席经济学家）
本文来源：第一财经日报
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