另类双11！老北京四合院降价1000万无人接盘！

“双11”这天，电商平台上的销量又创了纪录。

除了卖衣服、卖家电，今年“双11”，阿里和京东司法拍卖平台还挂出了29套住宅用房（北京区域），竞拍期仅1天。

但同样是“网购”，那边抢货抢到服务器崩溃，但这边，一栋紧邻什刹海、南锣鼓巷的北京老四合院即便降价1000万，也没人要。

降价1000万，老北京四合院还是没人要

这套东城区沙井胡同四合院为一进式，紧邻什刹海、南锣鼓巷，建筑面积253.1平方米，有4室3厅1卫。尽管评估报告中的使用性质是住宅，但从实际情况看，似乎更像一家茶室。

四合院位置

根据北京华信房地产评估有限公司的评估报告，该四合院的楼面单价约187700元/平方米，评估价4750.7万元。在被北京市房山区人民法院查封后，11月11日上午10时，京东司法平台以3800万元，低于市场价近1000万元起拍该房源。有17965网友围观此次拍卖，可报名人数为0。

据了解，一般情况下，法院会对被执行人名下最优质的房产予以查封，作为拍卖品，用于偿还债务。但是仅就北京而言，市场上很少出现的东/西城区四合院、重点学区住宅、独栋别墅、顶级公寓、五环周边土地厂房等，这些都是优质的稀缺拍品。

据记者不完全统计，今年下半年，北京法拍市场只在9月28日成交了一处四合院，且为二拍。

9月份拍卖成交的四合院建于1949年，位于东城区寿比胡同15号，东临交道口南大街，西临南锣鼓巷，为三进式院落，建筑面积458.9平方米，评估的楼面单价约226560元/平方米。

8月15日，该四合院首次在阿里法拍平台上线，起拍价8317万元，市场评估价1.04亿元，约相当于8折。当时，这笔拍卖吸引了超过3万人次围观，475人设置提醒，但报名者只有两人。

9月28日，这套四合院降价800余万元，以7486万元起拍价（保证金740万元，增价幅度35万元）被二度拍卖，经历17轮竞价后，以8046万元成交，相当于市场评估价的约7.7折，尚不及首次拍卖的起拍价。

“双11”京东阿里法拍在京成交16套

截至今日（12日）上午10时，阿里司法平台在“双11”拍卖的9套房屋中，已有4套成交（含延期成交），流拍5套。但成交的价格都不高，只有1套接近9.5折（成交价369万元，评估价390万元），另有1套昌平区别墅竞争激烈，出现了138次竞价，但最终以市场价的7.5折成交。

而在京东司法平台的20套房源中，镁刻地产记者注意到，起拍价最低的是一套位于房山区燕山富燕新村的住宅，建筑面积95.37平方米，评估价142.5万元，起拍价91.2万元，相当于6.4折。起拍价最高的就是上述沙井胡同四合院。

截至今日上午10时，京东司法平台上这20套房源已成交12套（包括延期成交），大部分在7.5～8.5折。其中，2套房屋以起拍价成交，1套加价1万元即成交；上述起拍价最低的燕山富燕新村住宅，成交价109.7万元，相当于市场价的7.6折。

三拍捡漏也填不起贷款的“坑”

“法拍房（法院拍卖房产）归属于银行，房主不参与房屋出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的，而是以信托拍卖的形式在当地法院进行的。”有司法拍卖机构招商总监告诉镁刻地产）记者，“房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要流拍一次，价格就会降到原来的8折，所以到了三拍，经过几次折扣，价格已经十分优惠了。”

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，人民法院委托拍卖动产或不动产时应当确定保留价，如果第一次出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

“不动产或者其他财产权，只能拍卖三次。而如果三次均流拍，法院则会以更低的折扣进行变卖，届时价格会更低。”上述总监表示，“寿比胡同这套四合院就是个例子。”

北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友向记者指出，产权和税费是购买法拍房时最需注意的问题，

产权是否清晰，税费是否超预期，必须提前明确，因为法院是不管这个事情的。法拍房税费的特殊性在于，转让和受让两家的税费都是由买受人承担，所以和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否满五唯一，否则除契税外，要支付个税。

对于法拍四合院中尚有租户或业主的情形，买到毛坯或者是空置房还好，如果还有人住，就需要清场才能交付。胡文友表示，很多司法拍卖公告里明确“法院不负责清场和交付（腾房）”，但即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重。

记者注意到，阿里和京东法拍平台的房产多数在醒目位置打出了“可贷款”字眼。对此，胡文友表示，事实上实际操作中，由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件，并且基本是办理抵押贷。

比如，有些首付要提高到五成，利率上浮。而银行要贷款给你，就得先办理房产抵押；而你去住建委办抵押，就得先办理过户；而你去法院办过户，得先付清尾款。

“所以最后的结局是，好不容易凑齐了全款房款，再去找银行办理抵押贷。名义上可贷款，但实际操作都是坑。”有法拍房从业者如是感慨。