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另类双11!老北京四合院降价1000万无人接盘!

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另类双11!老北京四合院降价1000万无人接盘!

“双11”这天,电商平台上的销量又创了纪录。

除了卖衣服、卖家电,今年“双11”,阿里和京东司法拍卖平台还挂出了29套住宅用房(北京区域),竞拍期仅1天。

但同样是“网购”,那边抢货抢到服务器崩溃,但这边,一栋紧邻什刹海、南锣鼓巷的北京老四合院即便降价1000万,也没人要。

降价1000万,老北京四合院还是没人要

这套东城区沙井胡同四合院为一进式,紧邻什刹海、南锣鼓巷,建筑面积253.1平方米,有4室3厅1卫。尽管评估报告中的使用性质是住宅,但从实际情况看,似乎更像一家茶室。

四合院位置

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根据北京华信房地产评估有限公司的评估报告,该四合院的楼面单价约187700元/平方米,评估价4750.7万元。在被北京市房山区人民法院查封后,11月11日上午10时,京东司法平台以3800万元,低于市场价近1000万元起拍该房源。有17965网友围观此次拍卖,可报名人数为0。

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据了解,一般情况下,法院会对被执行人名下最优质的房产予以查封,作为拍卖品,用于偿还债务。但是仅就北京而言,市场上很少出现的东/西城区四合院、重点学区住宅、独栋别墅、顶级公寓、五环周边土地厂房等,这些都是优质的稀缺拍品。

据记者不完全统计,今年下半年,北京法拍市场只在9月28日成交了一处四合院,且为二拍。

9月份拍卖成交的四合院建于1949年,位于东城区寿比胡同15号,东临交道口南大街,西临南锣鼓巷,为三进式院落,建筑面积458.9平方米,评估的楼面单价约226560元/平方米。

8月15日,该四合院首次在阿里法拍平台上线,起拍价8317万元,市场评估价1.04亿元,约相当于8折。当时,这笔拍卖吸引了超过3万人次围观,475人设置提醒,但报名者只有两人。

另类双11!老北京四合院降价1000万无人接盘!

9月28日,这套四合院降价800余万元,以7486万元起拍价(保证金740万元,增价幅度35万元)被二度拍卖,经历17轮竞价后,以8046万元成交,相当于市场评估价的约7.7折,尚不及首次拍卖的起拍价。

“双11”京东阿里法拍在京成交16套

截至今日(12日)上午10时,阿里司法平台在“双11”拍卖的9套房屋中,已有4套成交(含延期成交),流拍5套。但成交的价格都不高,只有1套接近9.5折(成交价369万元,评估价390万元),另有1套昌平区别墅竞争激烈,出现了138次竞价,但最终以市场价的7.5折成交。

而在京东司法平台的20套房源中,镁刻地产记者注意到,起拍价最低的是一套位于房山区燕山富燕新村的住宅,建筑面积95.37平方米,评估价142.5万元,起拍价91.2万元,相当于6.4折。起拍价最高的就是上述沙井胡同四合院。

截至今日上午10时,京东司法平台上这20套房源已成交12套(包括延期成交),大部分在7.5~8.5折。其中,2套房屋以起拍价成交,1套加价1万元即成交;上述起拍价最低的燕山富燕新村住宅,成交价109.7万元,相当于市场价的7.6折。

三拍捡漏也填不起贷款的“坑”

“法拍房(法院拍卖房产)归属于银行,房主不参与房屋出售,但销售法拍房不是通过银行来进行的,而是以信托拍卖的形式在当地法院进行的。”有司法拍卖机构招商总监告诉镁刻地产)记者,“房产(不动产)按规定可以拍卖三次,而只要流拍一次,价格就会降到原来的8折,所以到了三拍,经过几次折扣,价格已经十分优惠了。”

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定,人民法院委托拍卖动产或不动产时应当确定保留价,如果第一次出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

“不动产或者其他财产权,只能拍卖三次。而如果三次均流拍,法院则会以更低的折扣进行变卖,届时价格会更低。”上述总监表示,“寿比胡同这套四合院就是个例子。”

北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友向记者指出,产权和税费是购买法拍房时最需注意的问题,

产权是否清晰,税费是否超预期,必须提前明确,因为法院是不管这个事情的。法拍房税费的特殊性在于,转让和受让两家的税费都是由买受人承担,所以和买二手房一样,你得搞懂该房屋是否满五唯一,否则除契税外,要支付个税。

对于法拍四合院中尚有租户或业主的情形,买到毛坯或者是空置房还好,如果还有人住,就需要清场才能交付。胡文友表示,很多司法拍卖公告里明确“法院不负责清场和交付(腾房)”,但即便是法院承诺负责腾房,也是困难重重。

记者注意到,阿里和京东法拍平台的房产多数在醒目位置打出了“可贷款”字眼。对此,胡文友表示,事实上实际操作中,由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件,并且基本是办理抵押贷。

比如,有些首付要提高到五成,利率上浮。而银行要贷款给你,就得先办理房产抵押;而你去住建委办抵押,就得先办理过户;而你去法院办过户,得先付清尾款。

“所以最后的结局是,好不容易凑齐了全款房款,再去找银行办理抵押贷。名义上可贷款,但实际操作都是坑。”有法拍房从业者如是感慨。

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