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“黑马”中梁地产赴港招股 募资金额未披露

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又一家房企启动赴港上市。11月13日晚,浙江房企中梁控股正式向港交所递交了招股说明书,开启了IPO之路。

《每日经济新闻》记者注意到,据中指院数据,今年前10月,以合约销售额计算,中梁首次进入“千亿房企”阵营,同时也是目前唯一一家尚未上市的千亿房企。

回顾中梁控股的发展历程,其从100亿元量级的年销售规模到1000亿元的量级,仅用了约两年时间。2015年~2017年,中梁控股营业收入从16.19亿元增至140.27亿元,年复合增长率达194.3%。其2018年上半年营业收入同比增长230.4%至97.31亿元,速度远超行业平均值,甚至超过同期的万科、碧桂园、恒大。

也因这样的发展速度,让如今跻身中国地产综合实力20强的中梁控股,在业内被冠以“黑马企业”的标签。但因为尚未上市,中梁控股多项业务指标并未披露,这也使得中梁控股的发展之路始终蒙着一层神秘面纱。

上半年毛利率同比增长22%

作为一家综合性物业开发商,中梁控股从温州出发,布局了长三角多个城市。为加速全国化进程,同大多数规模化房企一样,中梁控股选择在2016年将总部迁至上海。自此,中梁控股的拿地和布局速度也明显加快。

据《每日经济新闻》记者了解,中梁控股目前的业务辐射范围已从长三角扩展至环渤海、中西部、海峡西岸及珠三角五大经济区,遍及22个省和直辖市、110城市,共开发了316物业项目。截至今年8月底,中梁控股的总土地储备面积约为3500万平方米,货值接近2800亿元,其中2018年新增土地货值663亿元,在克而瑞2018年前九个月房地产企业新增土地TOP100中排名第12位。

不过相较于公开的速度指标,业界对中梁控股规模背后的利润情况更感兴趣。

招股说明书显示,2018年上半年中梁控股实现净利润8.37亿元,同比上升67.74%,主要得益于土地获取、产品溢价和成本管控的技能。而其在2017年度实现净利润4.99亿元,这一利润水平对比类似规模的企业,如正荣上市前的15.2亿元净利润稍显低位。

不过,中梁控股的毛利率要高于正荣上市时的水平。2015年~2017年,其毛利率分别为7.5%、21.1%、20.4%;2018年上半年毛利率为27.3%,同比增长22%,增长趋势明显。从业绩上看,期内中梁控股营业收入以年复合增长率194.3%的速度从2015年的16.19亿元增至2017年的140.26亿元。

招股书显示,中梁控股的股本回报率由21.2%升至41.2%,主要是因为物业项目产生的收益大幅增加,导致净利润增加。

净负债率由1790%降至44.6%

房地产作为资金密集型行业,企业的负债水平一直是外界关注的重点。尤其是发展速度非常快的企业,杠杆率能否保持稳定也受到外界关注。

中梁控股招股说明书显示,此次IPO募集资金将用于现有物业项目或项目阶段的建筑成本,以及偿还绝大部分的若干现有计息银行借款和用于一般流动资金。

不过,《每日经济新闻》记者翻遍800多页招股书,并未发现此次募集资金金额。

就负债情况而言,招股书披露数据显示,中梁控股的净资产负债率2016年为1790%、2017年为339.5%,2018年上半年则为44.6%,其降杠杆的速度颇为惊人。

中梁控股方面表示,伴随公司出售建筑面积的增加,以及良好的销售回款能力,净负债率达到了一个相对稳健的水平。

“负债率的快速下降,也得益于集团剥离了一部分资产,同时总权益和盈利增加,并保留了优质资产。”中梁方面表示。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,净资产负债率的降低能直接作用于股本增加,相当于股权融资增加股本总额。

但与此同时,中梁地产的负债从2016年的456亿元、2017年968亿元猛增至1306亿元。中梁方面表示:“公司正处在扩张期,同时物业项目还没有开始预售及产生现金收入,所以融资需求会增加。”

每日经济新闻

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