又一家房企启动赴港上市。11月13日晚，浙江房企中梁控股正式向港交所递交了招股说明书，开启了IPO之路。
《每日经济新闻》记者注意到，据中指院数据，今年前10月，以合约销售额计算，中梁首次进入“千亿房企”阵营，同时也是目前唯一一家尚未上市的千亿房企。
回顾中梁控股的发展历程，其从100亿元量级的年销售规模到1000亿元的量级，仅用了约两年时间。2015年~2017年，中梁控股营业收入从16.19亿元增至140.27亿元，年复合增长率达194.3%。其2018年上半年营业收入同比增长230.4%至97.31亿元，速度远超行业平均值，甚至超过同期的万科、碧桂园、恒大。
也因这样的发展速度，让如今跻身中国地产综合实力20强的中梁控股，在业内被冠以“黑马企业”的标签。但因为尚未上市，中梁控股多项业务指标并未披露，这也使得中梁控股的发展之路始终蒙着一层神秘面纱。
上半年毛利率同比增长22%
作为一家综合性物业开发商，中梁控股从温州出发，布局了长三角多个城市。为加速全国化进程，同大多数规模化房企一样，中梁控股选择在2016年将总部迁至上海。自此，中梁控股的拿地和布局速度也明显加快。
据《每日经济新闻》记者了解，中梁控股目前的业务辐射范围已从长三角扩展至环渤海、中西部、海峡西岸及珠三角五大经济区，遍及22个省和直辖市、110城市，共开发了316物业项目。截至今年8月底，中梁控股的总土地储备面积约为3500万平方米，货值接近2800亿元，其中2018年新增土地货值663亿元，在克而瑞2018年前九个月房地产企业新增土地TOP100中排名第12位。
不过相较于公开的速度指标，业界对中梁控股规模背后的利润情况更感兴趣。
招股说明书显示，2018年上半年中梁控股实现净利润8.37亿元，同比上升67.74%，主要得益于土地获取、产品溢价和成本管控的技能。而其在2017年度实现净利润4.99亿元，这一利润水平对比类似规模的企业，如正荣上市前的15.2亿元净利润稍显低位。
不过，中梁控股的毛利率要高于正荣上市时的水平。2015年~2017年，其毛利率分别为7.5%、21.1%、20.4%；2018年上半年毛利率为27.3%，同比增长22%，增长趋势明显。从业绩上看，期内中梁控股营业收入以年复合增长率194.3%的速度从2015年的16.19亿元增至2017年的140.26亿元。
招股书显示，中梁控股的股本回报率由21.2%升至41.2%，主要是因为物业项目产生的收益大幅增加，导致净利润增加。
净负债率由1790%降至44.6%
房地产作为资金密集型行业，企业的负债水平一直是外界关注的重点。尤其是发展速度非常快的企业，杠杆率能否保持稳定也受到外界关注。
中梁控股招股说明书显示，此次IPO募集资金将用于现有物业项目或项目阶段的建筑成本，以及偿还绝大部分的若干现有计息银行借款和用于一般流动资金。
不过，《每日经济新闻》记者翻遍800多页招股书，并未发现此次募集资金金额。
就负债情况而言，招股书披露数据显示，中梁控股的净资产负债率2016年为1790%、2017年为339.5%，2018年上半年则为44.6%，其降杠杆的速度颇为惊人。
中梁控股方面表示，伴随公司出售建筑面积的增加，以及良好的销售回款能力，净负债率达到了一个相对稳健的水平。
“负债率的快速下降，也得益于集团剥离了一部分资产，同时总权益和盈利增加，并保留了优质资产。”中梁方面表示。
58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，净资产负债率的降低能直接作用于股本增加，相当于股权融资增加股本总额。
但与此同时，中梁地产的负债从2016年的456亿元、2017年968亿元猛增至1306亿元。中梁方面表示：“公司正处在扩张期，同时物业项目还没有开始预售及产生现金收入，所以融资需求会增加。”
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