房价停涨 中部四大城市调控各迎新局

房报记者 李燕星丨北京报道

长江中游城市群武汉、长沙、合肥、南昌楼市调控态势正在发生变化。

11月10日，长沙市委副书记、市长胡忠雄主持召开了全市房地产市场调控工作会议，“抓好房地产市场调控工作是一场政治大考，也是对各级政府以及相关部门经济管理水平和经济工作能力的一次全面检验。要坚定‘保刚需、稳房价、反炒房’。”

再过两天，11月15日，武汉备案价低于2万元/平方米、销售面积小于140平方米的房源，将优先提供给无房家庭。这是11月7日武汉召集全市房地产企业开会的目的所在，蔡甸区等热点区域的刚需房源比例将提高至100%。

比湖南和湖北慢一拍的中部省份江西，还停留在解决“降价维权”问题阶段，不同于楼市相对稳定的长沙和武汉两个中部城市，南昌在“装修价直逼毛坯价”的市场乱象中重点强调“控价”。

从“打地鼠”到“打补丁”，经历了20个月调控的楼市趋于平稳，这使得全国城市的调控手段更加“区域化”，“保刚需”也成为“稳房价、反炒房”的新提法。对于“价值洼地”的中部城市来说，在经历了多年去库存和短于东部“价值洼地”城市的补涨周期后，及时打转楼市调控方向盘更易实现平稳与长效。

“保、稳、治”调控三个梯队

多个中部城市开始新一轮密集调控。就节奏来看，也分成了“保、稳、治”三个梯队。

武汉和长沙重在“保刚需”。武汉的做法是提高刚需房源比例。今年2月，武汉在全国率先开展刚需无房家庭优先选房试点工作，中心城区备案价低于18000元/平方米、销售面积小于120平方米房源，按照不少于40%比例，纳入优先选房范围。6月1日该比例提高至60%。11月15日，纳入比例将再次提高至80%至100%。

长沙则提出，坚持租购并举，多渠道保障房源，让刚需人群有房可买、买得起房，让长沙房价始终保持相对稳定，绝不让长沙成为“炒房者”的阵地。长沙在确保政策落实到位的同时，提升监测水平，支持企业引进人才的购房需求。

合肥重在“稳市场”。11月2日，合肥市金融办副主任唐风玲主持召开房地产信贷分析座谈会，加强金融办与各金融机构沟通，搭建政府与银行沟通桥梁，充分发挥金融机构在维护房地产稳定发展中的作用。“2016年全球房价涨幅第一”的合肥在调控中摘下价值洼地补涨时期的“王冠”，

安徽其他地级市也做出跟进。11月9日，安庆市副市长郑家齐主持召开2018年房地产联席调控第七次会议，要求进一步完善全市房地产市场联席调控会议制度，落实分级调度机制，常态化定期分析研究房地产市场动态；加强分析研判，及时梳理已建、在建、拟建房产情况，摸清底数、把握节奏，做到精准调控供需平衡。

江西重在“治”。11月10日，江西省召开房地产市场会商协调小组第二次会议，江西省委常委、副省长刘强指出要着力控“价”稳市场，防控投资投机抑“价格”、实行目标管理控“价”、推行上市预报制度限“价”、完善公示制度明“价”。此外，要着力治“乱”稳市场，重点治“乱”、铁心硬手治“乱”、合力治“乱”。

此前，江西南昌“新房装修价直逼毛坯价”引发市场风波，为了在“限价”政策下变相抬高价格，开发商哄抬装修价格，后在国庆期间又因“精装房变毛坯房”引发业主维权潮。市场乱象不止。

房价停涨转跌

在持续调控下，投机客退场，新合肥人、新长沙人、新武汉人陆续登场。但由于之前补涨迅速，中部城市的房价不可避免地与城市人群收入出现撕裂。“保刚需”的第一步还是要提供“买得起的房子”。

可以看到，中部城市的房价已经停涨转跌。与2018年8月相比，9月二线城市房价环比下跌0.56%，涨速比上月进一步回落0.53个百分点。西安、成都、武汉等2017至2018年房价上涨较快的热点二线城市，房价均出现下跌。其中，武汉环比下跌0.43%，合肥同比下跌0.32%。就中部城市而言，长沙和南昌虽然未出现下跌，但环比增幅也只有0.1%和0.26%。

10月31日的中央政治局会议未提“房地产”“去杠杆”相关字眼，被认为楼市调控取得阶段性成果。中部城市也不例外，胡忠雄在11月10日的会议中指出，“今年以来，长沙房地产调控政策持续发力，市场平稳有序发展。”

不过，不同于东部城市的“至暗时刻”，中部城市调控手段与及成果都显得温和。“南京的远郊板块和边缘板块开始卖不动了，江北校区二手房降价5000元/平方米，也还是不好卖。今年很多朋友因为股灾、P2P爆雷损失惨重，加上经济不景气，有朋友说连房贷也还不起了。春节年关，会有很多房企和买房人的资金链紧绷到无以复加。”一位南京房地产人士如此描述南京市场之冷。

这是东部城市的楼市缩影。不同的是，由于房价进入快车道的周期短于东部城市，中部城市的房地产市场尽管出现遭遇投资增速下滑，但未现疲态。今年前三季度，中部地区商品房销售面积33634万平方米，增长10.2%，销售额22643亿元，增长22.7%，两项数据均远超全国平均水准。

“一线城市房价由缓涨变为微降，市场机制扭曲程度较大。准一线及二线城市由涨转跌，房价与居民收入水平脱节。”中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组在2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》中如此描述调控下的楼市状态。

相比之下，中部城市经济发展程度落后于东部城市，房地产市场火热程度与周期也次于东部城市，“扭曲程度”较低，这对于其在楼市调控大背景下扭转方向盘的空间更大。