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深圳商业众生相:豪宅区有点冷 大型商圈冷热不均

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一场关于购物的“狂欢”刚刚落幕,天猫、京东等网络平台的“双11”交易额都再创新高。

正当所有人的目光都投向互联网“双11”的时候,实体零售商业似乎又被人遗忘。

在深圳,实体商业的分布主要以各个“商圈”为主,比较有名的包括东门商圈、华强北商圈等。在互联网电商冲击下,有多少商圈能够存活?当然,深圳的各大商圈有冷有热。这时,不妨将目光投向一个新兴商圈——豪宅区商圈。

豪宅底商人气低

“这里的高档小区都入住好几年了,但底下的商铺却开了关、关了开,现在基本都关门了。”家住深圳湾三湘海尚小区的冯先生告诉记者,“除了一家卖车的店,已没剩下几家店在经营了。”

记者在深圳湾三湘海尚小区周边调查时发现,这条原本以“深圳湾1街”为名打造的商业街,其实是三湘海尚小区的底商。已经有点发黄的广告牌写着“为后海金融总部配套一座商务街区”,可见当时市场对这条商业大街的期望。不过,记者沿东滨路转入中心路发现,三湘海尚小区的底商绝大部分已经关门,一些店铺被围挡了起来,仍在经营的店铺多数以养生美容、教育机构等类型为主,而商铺招租的广告异常显眼。

在三湘海尚附近的曦湾华府、恒裕滨城等高档小区,同样有许多临街街铺空置。曾有媒体报道,2011年曦湾华府端头转角处一间仅35平方米的商铺曾经以每平方米48万元的单价售出,创下了当时深圳西部的“铺王”纪录。而这附近的三湘海尚、曦湾华府、吉祥龙、卓越维港等小区目前的二手房均价普遍在每平方米13万元以上,是深圳豪宅分布最为密集的区域。

“这边虽然临近后海总部基地,但小区的底商人气很低,购物多数会去附近的宝能太古城和海岸城。”房屋中介陈经理告诉记者,“这种现象已经持续多年,这边的商业人气一直起不来,所以我们一般都只做住宅买卖,很少有工商铺的买卖。深圳底商店铺比较惨的就是深圳湾豪宅商业圈了,铺比住宅多。”

在豪宅区的商铺人气低,这种现象不仅发生在深圳湾的豪宅区。此前,位于福田CBD的深圳君尚百货中心店传来结束营业的消息。而有媒体报道,在深圳传统的豪宅区香蜜湖,经营多年的东海城市广场也传出要改造的消息,记者在现场也发现一些空置的铺位。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,实际上目前一些商业项目确实是有过剩的现象,但住宅小区底商本身并不属于去库存难的项目,所以政府也需要积极做关注,适当进行业态改造,这样底商的发展才会有新的转机。

大型商圈冷热不均

不过,大型商圈与住宅底商及小型商业存在本质的区别,大型商圈又主要以购物中心为主。

目前,深圳的购物中心往往是作为一种商业配套出现在城市综合体。对于开发商来说,办公楼加购物中心的结合是物业租售的最合理方案,而住宅的价格也会因为购物中心的存在而得到助推。不过,深圳的购物中心也是冷热不均。就在华强北片区,世纪汇购物中心和紧邻的华强北九方购物中心的经营情况就一直是“冰火两重天”。

不过,深圳一些商圈依旧在互联网电商的夹击下取得不错的战绩。在“双11”之前,深圳传统的商圈东门刚经历了一场“商战”,这已经成为东门商圈多年来的大型年底促销活动。虽然在互联网的冲击下,东门商战也在“苦苦挣扎”,但在各路商家积极转型和大力促销下,今年的情况似乎有所好转。仅在10月27日,据各大商家的不完全统计,当天有超过百万市民涌入东门商圈。太阳百货公布的数据显示,在其店庆期间的销售总额破1.5亿元,同比增长55%。

第一太平戴维斯预计,到2018年年末,深圳购物中心新增供应量将达到140.8万平方米。市场供应从发展初期的2002年的7.18万平方米增长至2018年上半年的638.2万平方米。美联物业全国研究中心表示,整体来看在住宅市场受政策影响较大的时期,不限购不限贷的商业市场逐渐趋热,今年10月一、二手商铺成交均有小幅上涨,并有望在一段时间内保持不错的成交态势。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,需求决定价值,热门商圈依然受到广泛关注,会保持租售两旺的态势;豪宅片区人流量偏小,商业需求整体不大,短期内并不会有明显起色。

“深圳的购物中心都差不多,就是超市+餐饮+品牌店+电影院,最多也就是一些网红店的差别,逛哪里都一样。”市民陈小姐的话代表了不少人的心声,也道出了大肆扩张的深圳大型购物中心面临的一个共同考验——同质化问题。

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