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世茂深坑酒店吸金:基础房均价四五千 参观要卖门票

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[被喻为“深坑酒店”的上海佘山世茂洲际酒店本周正式开业,目前基础房型均价四五千,连参观都需要198元,吸金能力强劲,直升机观光游、水幕秀等体验项目盈利能力亮眼]

11月20日,从各地赶来参观“深坑酒店”的人或许要悻悻而归——正式营业的第一天,非住店客人需要提前花198元购买参观券才能入内,就像在景点买门票那样。

12年前,这里和风光毫无关系,只是采石留下的矿坑,积着一潭废水。按照传统规划,废坑的最常规改造是建垃圾回收厂。但操盘过很多超高层建筑的世茂集团,拍下这处辰花路2号地块,执着于一个疯狂的念头:向下88米打造一座五星级酒店,一个诗意的栖居地。

从来没有酒店依附深坑崖壁而建,这个超级工程面临前所未有的挑战,光200多根桩就立了两年,平均三天才能打下一根,“跟绣花一样很困难”。因为极其复杂的地质状况及选址,这座全球人工海拔最低的五星酒店从立项到完工,引起舆论极大关注。本月,面纱终于掀开,酒店地面以上2层,地下16层,其中水下2层,336套客房均设有观景阳台。但目前在售房型仅两种基础客房,11月满房,12月均价达到四五千元。

2018年,上海奢华酒店加速跑马圈地,1月养云安缦开局,宝丽嘉、宝格丽、阿纳迪、素凯泰、艾迪逊、镛舍相继入席,将底价强势拉至2000元以上,掀起沪上最贵酒店排名大调整。深坑酒店虽偏居郊区,但挂牌为上海佘山世茂洲际酒店参与今年飞猪的双11活动,轻松销售破千万元。“高层建筑太多太多了,在大城市300米的高楼随处可见,但向下的建筑是绝无仅有的,这是它能成为地标的原因。”世茂深坑项目工程负责人陈晓翔告诉第一财经。

负生长的建筑

崎岖不平的崖壁近乎垂直地切入深坑,三面环水泻下一条瀑布。野生植物焦躁地共享着土地,有种芜杂的美感。一条采石栈道Z字形沿坑顶向底部延长,成为白鸽成群掠过的背景。这里曾是松江十二深坑中的“横山大坑”——新中国成立前被炸山取石,上世纪50年代末移平山丘,至70年代末被挖出近80米的深坑。

“把伤痕变风景”,做一个真正在大自然中生长的酒店,而不是仿生建筑,是英国建筑设计师马丁·约克曼(MartinJochman)的灵感。“有些人叫我‘疯子’建筑师,但我觉得,人必须得有点疯狂,才能做出让别人觉得不可思议的事情。”他在一档纪录片中说。

马丁带领的团队参与过迪拜帆船酒店的设计工作,近年他在中国开了工作室,主持了不少本土项目,比如苏州金鸡湖大酒店、上海泰晤士小镇、莫干山郡安里度假区酒店——成为“地标”,是它们的共同标签。

和拔地而起、线条舒展的大尺幅地面建筑不同,深坑酒店的所有设计都是“内向”的——建筑曲线贴合崖壁的自然形态,在有限的水面做出山石对望的自然意境,最大程度还空间于原生景观。从坑底向上看,迎着阳光,地平线是毛茸茸的一圈野趣,200余株野生树木、植被保留下来,各自生长。清晨、正午、夜晚,酒店、崖壁、瀑布、湖水、植被之间各自组合,形成微妙的光影,换上不同的自然性格。

如何让这座负建筑从坑里长出来,过去12年这一思考从来没有停止过。从解决高峰期300个工人的上下坑,到没有先例借鉴的玻璃瀑布幕墙安装,再到逆向的雨污排水与反向送气,据统计,这个工程克服了64项技术难题,其中完成专利41项,已授权30项。“做这样一个项目,真的好难好难,不断有问题提出来,就像飞来一个个大石头。”80后陈晓翔说。

他2016年3月加入这个项目,当时正在做主体基础,如何向下输送混凝土是摆在所有人面前的一道难题:将7万多方混凝土运送至地下88米,如果按照塔吊的速度和运载能力,差不多需要十年,而主体建筑的工期只有3年。“我们就发明一个’一溜到底’的装置,利用三节缓冲,降低速度,保证流动性,调整混凝土的配比,使它不离析,大大提高地下施工效率。”这个国内首例超低输送混凝土工程,取得了国家级发明专利,也是整个建造过程中积累的最大技术贡献。

另一方面,经过半个世纪的采石,深坑的岩层风化严重,为提高爆破平整后崖壁的稳定性,酒店背部崖壁共打入2000根锚杆,并在锚杆基础上挂网喷浆,使得酒店上下各有一个锚固点,相当于上了抗震“双保险”。“这个建筑相当于从坑里长出来,由于是双曲面造型,每一层的构建尺寸大小都是不一样的,花了很多力气,使用了大量计算和模拟,包括35米大桁架的施工,都是这个工程中碰到的难点。”陈晓翔表示,除了少量修改,深坑酒店高度还原了马丁团队最初的设计方案。

要做上海均价最高的酒店

中午过后,陆续有几个中老年人小团进入酒店大堂,他们跟随带扩音器的酒店讲解员,参观的第一个“景点”是大堂的水幕装置。无形的水流配合灯光、音乐的节奏,从顶部迅速倾泻,遁入专用排水系统,引来不少惊叹。

这套国内最大、最先进的室内水幕装置,从法国进口,设备及项目费用近1000万元。当夜幕降临,灯光、水幕和无人机将在露天水面协作另一场光影大秀,时长近20分钟。“做了一星期,所有客人的反馈都是很惊艳的,我得到最好的评价是,超过拉斯维加斯的秀。”世茂集团助理总裁兼酒店管理公司总裁唐鸣告诉第一财经,这一套户外水幕投资超3000万元。

唐鸣从事酒店行业超过25年,在他看来,深坑酒店自带“网红”体质,目前的销售情况超过预期。“整个双11世茂集团销售额1800万元,超过1000万在这个酒店。”考虑到在售的仅两款房型,更昂贵的总统套房及水下的家庭套房和蜜月套房还未开售,如果仅按照4500元每间夜共336间房,80%的客房出租率粗略估算,全年客房营收将超过4亿元。

在唐鸣的构想中,未来,深坑酒店周末及节假日以家庭游、奢华游的散客为主,平日更侧重高端商务业务。第一财经记者注意到,开业当天,一楼宴会厅,一个温商企业家会议正低调举行。“年平均出租率保证八成以上,平均房价做到上海最高,能做到这些,就是我们理想的模式。”

纷至沓来的“旅行团”也印证了深坑酒店的吸金力。在酒店所处的辰花路2号地块,东侧为商住项目世茂纳米魔幻城,沿辰花路紧凑地排列着彩色小房子,西侧的上海世茂精灵之城主题乐园一期即将在今年年底开业,明年开放的二期还将引入蓝精灵IP。

不过,深坑酒店开业前期,正逢五星级酒店被频频曝光卫生问题。对此,唐鸣表示,“花总提出这个问题,现在也有很多解决方案,比如涉及客房杯子清洗,可以拿出来统一消毒,而不是服务员单独做。”

辐射松江,打造旅游目的地

快节奏消费社会,如何让客人静下心来多驻足24小时?在社交网络,除了特殊的地貌,深坑酒店的直升机观光游关注度颇高,从坑底起飞,15分钟就能饱览松江全景。

从空中俯瞰,佘山地铁站一路往西,散落着佘山国际高尔夫俱乐部、欢乐谷、玛雅海滩水公园、月湖雕塑公园、佘山国家森林公园、辰山植物园、广富林文化遗址等文旅景点。它像一根纽带,串起了古老松江的多面魅力。唐鸣介绍,这是和第三方合作的项目,直升机的采购成本7000万元,考虑日常养护和驾驶员的费用不菲,预计每人体验价不超过1000元。不过他表示,合作方推测5年就能收回成本。

定制业务是帮助酒店快速回笼资金的秘诀。他介绍,目前已经开通上海飞往千岛湖、莫干山、天目湖的直升机航线,三四十分钟航程售价6万元。水幕秀的各个定制套餐也在抓紧定制中,比如18888元的水幕秀求婚套餐就颇受年轻人欢迎。

在唐鸣看来,松江坐拥丰富的旅游资源,希望利用深坑酒店的辐射作用,与周边景点积极互动,将松江打造成上海的旅游目的地。“我们会根据客人的需求打造不同的路线,比如文化板块有广富林,喜欢户外的推荐去佘山爬山,爱好运动的选择高尔夫。”

据传,整个深坑酒店及周边配套投资近20亿元。“以前酒店资产回报不太注重,但现在房地产业主都很注重,希望这些项目能帮助酒店有额外收入。”唐鸣说。去年,世茂房地产控股有限公司副主席许世坛提到,未来五年,酒店的收益计划增幅达到180%,毛利率由30%升至35%。而根据仲量联行今年发布的《2018年酒店投资展望》,资产管理将成为中国酒店行业的新课题。

唐鸣甚至突发奇想,如果借鉴松江车墩的影视拍摄经验,深坑酒店会不会成为电影取景地?“就像变形金刚从地心出来,从崖壁爬出去,或者《碟中谍》里,阿汤哥从直升机跳下崖壁、瀑布,所有需要的元素都在这个地方。”

这也不是不可能,“网红”酒店与周边旅游资源的进一步组合,才是维持风光的关键。第一财经日报 沈晴

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