过去的几年，东莞的房价上涨较快。随着调控措施的施行，开发商为了快速回款，在房屋总价大幅上涨的情况下，很多项目的实际首付比例同样大幅提高，远超三成，甚至不少项目都是全款或者高首付的客户优先购买，购房门槛动辄上百万元，刚需购房者只能望房兴叹。
不过，今年下半年以来，随着调控的持续发酵，很多全新项目都以较为合理的价格入市，在售项目也陆续开始搞特价促销。对刚需购房者来说，东莞的购房环境正变得越来越好，“上车”门槛降低不少。
多个新建住宅项目花式促销
在“金九银十”前后，东莞多个项目就以符合市场预期的价格入市，以提高去化率，加快回款速度。
例如8月开盘的石碣某项目，入市价格约1.65万元/平方米，由于该价格符合预期，所以去化效果非常好；9月开盘的麻涌一项目，更是以低于市场预期的1.6万元/平方米的均价推出，去化率同样较高；10月底开盘的品牌开发商在高埗的新项目，其精装洋房的开盘均价为1.5万—1.6万元/平方米，且有多种折扣可以同时使用，与同期片区内的均价相差无几。
而厚街的一个知名项目，首次推出洋房，均价为1.4万—1.6万元/平方米，作为东莞的第一别墅大盘，该洋房价格远低于今年厚街1.8万元/平方米的洋房均价，去化达7成以上。
全新项目合理定价入市，在售项目忙着搞特价。自9月开始，东莞陆续有项目进行特价促销，如樟木头某盘推出清盘特价房，大朗某盘公寓一口价，茶山某盘的成交送好礼等。
到国庆期间，特价房已是遍地开花。据东莞中原战略研究中心不完全统计，国庆期间至少有30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。进入11月，特价促销已经司空见惯了。
监测显示，在“双11”期间，在售项目普遍推出特价促销房源。例如厚街的一个项目，正常售价为2.2万元/平方米左右，“双11”推出部分特价房，均价仅1.7万—1.9万元/平方米，销售火爆。
石龙的某项目推出特价洋房，低至14750元/平方米，优惠6万元至18万元不等，首付30万元起；同为石龙的另一个项目，其特价洋房1.3万元/平方米起，而此前均价在1.5万元/平方米左右。上周，大岭山的一个项目特价降至1.7万元/平方米，最低仅14990元/平方米起，而此前该项目均价在2万元/平方米以上……
除此以外，首付延期的促销手法也是屡见不鲜，这给予购房者一定的时间来筹措资金。如东坑某项目首期一成半，望牛墩某项目首期3万起，这大大降低了刚需的首次置业难度。
刚需购房低首付也可享优惠
东莞中原对2018年的成交信息进行总结，发现刚需购房的首付款主要在30万元至70万元之间，这一区间的占比达75%。
以前，开发商的折扣优惠一般只针对全款或者高首付客户，普通客户享受优惠折扣的机会相对较少。
如今，由于开发商资金链偏紧、年底冲刺业绩，各种特价房、折扣优惠等促销方式也逐渐“飞入寻常百姓家”。
林女士是东莞东城一家环保公司的员工，在东莞工作已经好些年。前几年打算买房，但是快速上涨的房价让她有点“买不下手”。
“最近很多朋友都在看房，我也去看了不少项目，我们都是要买来住的，如果有合适的价格就考虑出手了。”林女士说，相对于二手房的地段优势，她更希望住个新的小区，只要距离上班的地方不是太远就行。
“特价优惠后，很多项目的总价及首付款完全可以满足刚需一族的需求，可以说是刚需族购房的福利包了。”业内人士认为，或许某些特价房的楼层、朝向、景观等不是那么完美，但对刚需而言，有机会能够以较优惠的价格置业才是最重要的。
二手房调价降低置业门槛
不仅新房市场越来越“亲民”，二手房同样如此。国庆后，随着市场预期的调整和新房的优惠促销活动，二手房业主的心态发生转变，下调报价或者承担部分税费成为市场主流。临近年底，一些业主出于资金周转、工作调动、改善换房等需要，笋盘同样将越来越多。
由于购买二手房的人基本以刚需自住为主，多数都是首次购房，对房屋总价及首付款同样较为敏感。
据最近两年东莞中原的成交可以看出，东莞刚需购买二手房，总价以100万元—200万元为主，相应的首付款范围多在30万—60万元。
通常而言，在中心城区，由于各项配套完善，新房少、价格坚挺，二手房价格相应较高；而适合刚需“上车”的一般以楼梯楼、楼龄稍长的小区为主，且通常房子的装修较为简单实用，这些小区通常由本地的中小开发商所建。而在临深片区，“上车”盘通常以位置稍差的老旧小区或者低楼层的毛坯、简装房源为主。
另外，由于二手房小区及房源的情况差异较大，一般来讲，楼龄超过15年，银行就要求个人首付在五成以上了。故建议购房者条件允许的话，尽量购买15年以内的二手房，这类房源可以有效降低首付压力，虽然这些房源有些不如意的地方，但却非常适合刚需购房者。
过去，东莞的新房价格坚挺、二手房业主惜售，刚需的“上车”门槛较高，而如今临近年底，随着新房的特价促销、二手房业主的报价下调，笋盘越来越多，不论新房还是二手房，置业门槛均下降不少。
东莞不仅积极承接深圳、广州等地的产业外溢，在交通尤其是轨道交通上更是全面融合，地铁1号线、穗莞深城际铁路正如火如荼地建设之中。
业内人士认为，随着城市更新、河涌整治及夜景改造等工程的进行，东莞的城市面貌也是日新月异，具有置业的价值。
新建住宅供应量连续5周过千套
合富大数据显示，上周东莞新建住宅供应约1234套，连续5周过千套。过去5周累计供应约8592套，周均约1718套，均属旧盘新增。业内人士认为，随着岁末冲刺倒计时渐近，各种营销压力纷至沓来，越来越多的房企不再坐以待毙，纷纷发起年末冲刺。
目前，市场态势从供应偏紧向需求疲软过渡，上周东莞新建住宅网签约1284套，连续6个月回升，主要为历史成交延迟签约所致。
过去5周，东莞新建住宅累计签约5333套，周均约1067套，远低于供应量，说明供求矛盾在加剧。从第四季度开始，特别是进入11月，东莞楼市迎来了传统淡季，市场需求开始疲软，业内人士预计下一阶段成交量有放缓趋势。
房价方面，上周东莞网签均价约18903元/平方米，环比前一周略有回调。
东莞各镇街的供应和成交都出现分化。上周，东莞的新增住宅供应以松湖片区为主，如大朗和东坑，两镇供应占全市三分之一。而东莞北部的镇街供应以石龙为主，临深片区供应以清溪（新世纪中和园）为主。
从签约来看，沙田、黄江和厚街较突出，三镇签约量占全市三成，由于滨海片区9-10月新品骤增陆续网签，销售份额进一步扩大。
记者从市场上了解到，经历了9月、10月的冲刺后市场恢复平静，观望氛围渐浓。据不完全统计，上周全市3盘推新，来自道滘碧桂园兰亭首推洋房168套、长安正中峰璟湾推68套、大朗万科金地·天空之城开盘首推洋房104套，推货量较为谨慎。
连一向采取大推快消模式的碧桂园也改变了策略，仅推出1栋住宅试探市场。
“预期的不明朗是影响客户置业的大前提，而定价是上周成交遇冷的关键因素，定价偏高，势必加剧客户分流至低价区域置业，最终得不偿失。”东莞合富研究院分析师告诉记者。
数据显示，上周备案房源约1629套，体量为17.97万平方米。其中，新盘项目为麻涌镇的碧桂园古梅荟和塘厦镇的方直星澜。碧桂园古梅荟96套洋房，首次备案均价为16638元/平方米；方直星澜48套洋房，首次备案均价为26329元/平方米。
上周备案价调整项目有6个，分别为金地前海山、恒 大绿洲、保利海棠、虎门君悦东方、恒 大御景半岛以及嘉华星际湾。其中，恒 大绿洲调整数量较多，129套洋房下调备案价，下调幅度为15%—30%。
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东莞又一宗地块中止出让
继上月3宗地块（2018WG031黄江地块、2018WG032东坑地块和2018WG033黄江地块）中止出让后，11月唯一的商 住用地——2018WG034沙田地块也于挂牌截止日期2天的时间内中止出让。
究其原因，业内人士认为，一方面严苛的土拍条件，其中包括配建10%的安居房（不少于9068平方米）、5%的商业用地竟自持5年、1800平方米幼儿园及居委会等配套设施，让开发商压力倍增。
另一方面是地块起拍价过高。若剔除无偿配建安居房，该地块可售最大建筑面积仅为8.96万平方米，起拍可售楼面价高达11243.59元/平方米，超过沙田2017年地价最高的地块。
地块的中止出让反映了由于市场表现不佳、开发商资金链紧张，导致土地市场回归理性谨慎。在这种背景下，政府有关部门改变了推地节奏。
本文来源：南方日报
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