楼市难逃下行困局 房企“不务正业”推进转型

（原标题：透视房企多元化- 楼市难逃下行困局 房企“不务正业”推进转型）

导读

从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

10月29日，融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，完成了对万达文旅的收尾工作，同时也意味着，融创在多元化运营上更深入了一步。

2018年，一个引人注目的现象是，诸多知名房企纷纷撕下“地产”的标签，排名前20的房企改名达19家之多。

尽管面临市场下滑和融资紧缩，中国房企的多元化转型依然未曾止步；事实上，销售市场的下滑，迫使房企更快推进多元业务，以寻求新的增长空间。

据21世纪经济报道记者统计，截至目前，排名前100的房企，触角已遍布租赁、农业、科技、特色小镇、文旅、教育等领域。

争相转型的背后，实则是战略升级，扩展赛道，共同点是由“单一开发”向“开发+运营”发展，与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

多位业内人士指出，在此过程中，房地产与产业、实体经济的融合并非一帆风顺，目前并未形成成熟的模式。

从上半年财报来看，房企营收的主力军还是房地产开发业务。产业运营实际推进过程中也会面临投资回报周期长、融资压力大、专业人才缺乏等诸多难点，“地产+”模式仍待不断探索。

“地产+”模式

过去几年间，不少专家、业内人士预言中国房地产市场将触及天花板，这在2018年得到了印证。

楼市传统的金九银十不再。2018年10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，减速尤为明显。而与去年同期相比，同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

“未来三年将是房地产见顶的时期，很可能房地产市场的大格局基本确定”，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示。

21世纪经济报道记者注意到，从“单一开发”向“开发+运营”转型已成为房企转型的核心。其中，特色小镇、长租公寓、联合办公，甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。

天风证券指出，前30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。

据记者统计，目前TOP30房企中已经有19企业布局了长租公寓业务，如万科泊寓、碧桂园碧家国际社区、旭辉领寓、龙湖冠寓等。

西南证券预计，2019年，长租公寓、物流地产、旅游地产、物业服务、Reits等新业务存在爆发空间。

由主营业务衍生的板块还有医养、文旅、零售业、教育地产和物流地产等方向。

据统计，目前TOP30强房企中已有17家企业入局文旅业务。如恒大旅游集团共拥有海花岛、长沙、贵阳、苏州、烟台、武汉、西安等13个文化旅游项目，总旅游用地储备面积达4714万平方米。

融创的表现也较突出，在累计斥资501.25亿元收购万达文旅之后，其成立了独立运营的文旅集团。

基于社区商业的新零售也是房企着力的方向之一，这一领域与互联网的结合更为紧密。

今年3月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司与盒马签订了“新零售”战略合作协议；4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园；此外，华润万家在杭州及南京的大卖场业态还将入驻京东到家。

作为中小房企转型的样本，花样年践行“地产开发+社区服务”战略，2018上半年轻资产收入占比首次突破了50%。

此外，房企的多元化布局也具备个性，涉足环保、科技、体育等，如碧桂园积极筹备布局机器人业务，恒大入局新能源汽车。据记者统计，碧桂园、恒大、绿地、阳光城、蓝光这5家房企对人工智能等产业进行了战略投资。

“房企转型是在地产之上加载产业。未来房企如果没有在地产开发之上加载产业的能力，地产就不值钱了”，北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

大象起舞时代，中小房企更是全力奋进。蓝光围绕地产核心主业打造“地产金融+文化旅游+现代服务业”架构，金科亦引入商业、产业、文旅等产品线，打造“x+住宅”开发模式，同时推进新能源业务。

转型之困

过去多年，一些房企早已开启多元化试验，但结局多是折戟沉沙。

2013年，广州星河湾进军高端白酒市场。2014年，恒大曾进军粮油、乳业和畜牧业领域，并宣称投资将超过1000亿元。

但据恒大2014年业绩披露，矿泉水业务亏损达23.7亿元。恒大冰泉公开转让说明书显示，其2013年、2014年和2015年1月至5月净利润分别为-5.52亿元、-28.39亿元和-5.55亿元，累计亏损高达40亿。

此外，由融创与乐视、恒大与FF的合作可见，倘若缺乏专业人才储备和管理经验，贸然投资新业务往往会陷入发展困局。

“做了三年还没做成的业务，就不要再做”，万科董事会主席郁亮在9月的内部讲话中表示。他指出，大部分开发商做新产业是做噱头，那些新型产业并没有实现独立运营的程度。

“原有非主营业务的营收至少要占到3成以上，房企才算是真实完成了转型，现在大多数房企房地产销售收入占比都在9成以上，这样的份额是谈不上转型的”，中原地产首席分析师张大伟表示。

以招商蛇口为例，进行邮轮全产业链布局的招商蛇口，其半年报显示，邮轮产业建设与运营收入2.63亿，同比增长10.82%，在三大业务板块中占比仅1.25%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

如教育、医疗等领域，对相关资源积累的需求巨大，而文旅产业则需IP作为支撑，这些转型的资本在短时间内都难以快速复制。

克而瑞研究指出，单纯依靠住宅开发去扩大销售规模的商业模式，已经不适用于后房地产时代。如今，越来越多的房企意识到，资产运营板块将是新的盈利增长点和获得现金流的重要业务。

但资产运营是更为专业的领域，一旦众多房企斥重金布局这一领域，想要突围就要有自己的特色，尤其是跨界文娱等与地产相关度较小业务，仍面临巨大的挑战。

钟伟亦表示，房企的运营能力正在超越开发能力、建造能力、投资能力，成为开发商在未来房地产平台期的考量指标。