（原标题：“第一神盘”花果园：一场运营与投入之间的较量）
沿着花果园湿地公园一周，可以看到被花果园的开发商宏立城寄予厚望的建筑群。从临湖的网红贵阳“白宫”往下俯瞰，贵阳国际贸易中心双子塔、商业综合体海豚广场和Garland花果园购物中心尽收眼底。
双子塔、海豚广场和Garland购物中心，是宏立城押上重注的商业项目。2016年，在花果园的住宅开发进入尾声后，宏立城宣布转型发展，成为“城市运营商”。其时宏立城相关负责人在接受采访时曾经表示，不打算再做住宅开发，而是专注于花果园的运营。商业板块是其最为倚重的部分。
据宏立城提供的信息，花果园共有商业200万平方米，商务办公200万平方米。宏立城对商业和写字楼的经营也颇为重视，两个标杆项目中，海豚广场的招商和定位引入了万达系的高管，双子塔中的东塔更是签下了仲量联行为其提供物业管理服务。
时移世易。海豚广场最终没有能够如去年所愿，在2018年5月顺利开业；双子塔的东塔则是将规划从大开间“办公”调整为小开间“服务型公寓”。标杆项目进展未达到预期，在转型运营这条路上，宏立城走得尤为艰难。
写字楼变身“公寓”？
宏立城的官方介绍显示，花果园双子塔335米高，是贵州已建成第一高建筑。其中，东塔是一个集金融服务、商务办公、休闲娱乐、居住生活于一体的大规模复合型金融商务区，也是按照国际标准所打造的超甲级写字楼，宏立城为其自持方。
宏立城颇为看好这个项目，其曾称：“由于自身品质出众，贵阳国际贸易中心A座（即东塔）将吸纳如世界500强、国内500强、民营100强企业、跨国公司、央企等大型企业集团总部或分支机构等入驻。”
为了运营好这个项目，宏立城还引入了合作方仲量联行为其提供物业服务。宏立城官网信息显示，2018年4月20日贵阳国际贸易中心A座（即东塔）与国际五大行之一的仲量联行签约，宏立城称，“和仲量联行的合作标志着贵阳国际贸易中心A座的租户将获得世界最顶级的物业管理服务。”
好景不长。2018年10月，贵阳城乡规划局的一则公示让这个项目的前景变得不明朗。据贵阳城规局披露的信息，2018年9月，贵阳花果园D区双子塔项目的建设单位提出申请，拟对该项目建筑单体设计方案进行调整。
双子塔、海豚广场组合图，前为海豚广场，绿网尚未拆下。每经记者 吴抒颖 摄
调整内容显示，其（东塔楼）一至六层由原“办公配套用房”调整为“服务型公寓配套用房”，八至五十一层由原大开间“办公”调整为小开间“服务型公寓”。其中涉及“商务”/“商业”分项面积调整，共计涉及变更建筑面积192156.6平方米（约19.2万方）。
在这份公示中，申请方给出的理由是“迎合市场需求”，宏立城集团在回复“镁刻地产”记者的采访时也表示，“为满足贵阳市场发展的需求，双子塔部分办公用房调整为酒店式公寓。”此外，宏立城还表示，双子塔西塔的公寓即将对外发售。
宏立城同时强调，目前招商顺利进行中，预计将于2019年年内投入使用。
据《每日经济新闻》掌握到的信息，双子塔通过这次调规，办公面积从290932.6平方米压缩至54188.53平方米，面积已大幅缩减。宏立城的回复也印证了这一点，其称，在调规后，双子塔东塔的写字楼将集中于59以上的楼层。
而这将可能影响到双子塔甲级写字楼的定位与评级。“公寓和写字楼的设计标准不同，中途修改规划，对品质影响无法评估。”一名曾任职于五大行的商业地产人士表示。
调整规划缘起何处？
在多名熟悉贵阳市场的业内人士看来，“租不出去”或许是这次调规背后最直接的原因。实际上，据记者从曾经承接东塔招商、招租的中介人士处了解到，东塔此前的招商情况的确并非十分理想。“高层的价格大概在130元/平方米/月左右，低层100元/平方米/月左右，还有很多（没租出去。）”一名曾为东塔招租的中介人士指出。
记者致电花果园招商部询问东塔的招商情况，对方表示这一项目不属于他们负责的范畴，并提供了一个负责东塔招商人士的私人电话，记者多次拨打对方电话，但截至发稿未能联系上该人士。
一名从花果园离职的员工指出，双子塔确实是地标，招商理论上来讲，并不难。
但是能够出得起一百块租金的企业，谁还选在花果园？以花果园的交通、基础配套，哪些高端企业愿意进来？
上述离职员工续称，花果园片区目前整体的办公氛围还有待培育，整体的租金水平也并不高，库存量也较大。他指出，靠近双子塔的区域，能够租到均价60元，算是较高的价格；而有些区域，例如写字楼R区，“40元左右都租不出去”。
据记者了解，花果园并非一个传统意义上的CBD，住宅、高低端商业错杂期间，很大一部分办公楼也被租做