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宝能地产:百亿现实如何支撑七千亿雄心?

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每日经济新闻 记者 林菁晶 陈梦妤 每日经济新闻编辑 甄素静

姚振华今年有四件大事。

今年年初,宝能投资集团董事长姚振华给宝能的房地产业务制定了400亿元的销售目标。而在2017年,宝能地产仅实现销售额119亿元,相比2016年销售额142亿元下降16%,多年来始终处于百名开外。

但对于2018年,姚振华抱有更大期望。2017年11月,他将明星经理人余英招致麾下,并将其予以重任。对此,余英在接受媒体采访时也曾意气风发地表示,自己在宝能不仅仅是负责纯房地产开发业务,还包括宝能旗下文旅、物流、汽车。

但谁能想到,2018年还没过完,姚振华就跟余英“和平分了手”。

2018年,分手之外的姚振华还做了三件大事:卖掉万科股票套现了257亿元,大手笔布局新能源汽车,以及紧锣密鼓地筹备宝能地产上市。

在地产业务方面,除了原本的宝能地产,姚振华又设立了宝能城发及宝新实业集团。其中宝能城发主打产业地产业务,由余英掌管,而宝新实业集团专攻房地产开发。

如此一来,宝能集团旗下共拥有3家从事房地产开发业务的公司。

三辆马车并驾齐驱之下,宝能不仅没有完成业绩目标,反而频频传出因转型而要“淡出房地产”的消息。在中国指数院发布的1~11月中国房地产企业销售业绩TOP100排行榜中,宝能再次无缘百强(第100名正黄集团销售额236.3亿元)。

“镁刻地产”记者致电宝能城发副总裁单伟,拟就地产业务和上市进程等问题进行采访,但截至发稿时尚未得到有效回复。

转战新能源汽车

当初,姚振华新成立的宝能城发无疑是送给余英的“见面礼”,姚振华亲自站台拿地,声称2018年宝能城发要新增1500万平方米土地储备。

这也是姚振华长期以来的梦想,振兴地产业务,让宝能地产上市,构筑一个“产业+住宅”的蓝图。

风风火火搞了一年,就在11月2日,距离余英离职的前一个月,宝能城发的出资情况却发生了变更。

变更之前,深圳(楼盘)市宝能投资集团有限公司持有宝能城发99%股权,深圳宝源物流有限公司持有1%;而在变更之后,宝能地产股份有限公司持有宝能城发100%股权,宝能城发与宝能地产的关系由平行变成隶属。

更直接地说,姚振华将宝能城发卖给了胞弟姚建辉的宝能地产。

从一系列动作上看,姚振华或把更多的精力放在了新的主业——新能源汽车上。

“镁刻地产”记者查阅宝能投资集团官网发现,其集团产业中包括了高端制造、现代物流、城市开发、金融服务、文化旅游、航空业务、民生服务等七项业务,其中,房地产开发业务仅名列第三位置,而占据第一位置的高端制造,即包含了宝能汽车业务。

2017年12月21日,宝能曾宣布16亿元购入观致汽车25%的股权。今年1月8日,观致汽车外方母公司Kenon Holdings宣布,与宝能集团有关的投资者同意投资约66.3亿元买下观致汽车的大部分股权,成为观致汽车的控股股东。


图片来源:宝能官网

宝能的转型并非玩票,自成立汽车公司以来,宝能在汽车领域动作频频,成立了销售公司、汽车进出口公司、供应链管理公司、多家汽车贸易公司……

而最近的消息是,宝能汽车公司的注册资本由10亿元增资至45亿元,增幅高达350%。此外,11月19日,宝能布局的能源汽车又有了新动态:深圳鸿鹏新能源科技有限公司(鸿鹏新能源)正式注册成立,注册资本30亿元。

大手笔的投入代表着姚振华坚定的信念:力争用10~15年时间将宝能汽车打造成为具有强大竞争力和国际影响力的汽车集团。

7000亿元资本局

“定了目标就一定会做到,预计2015年宝能集团的开发体量总计将达到3500万平方米。”时任宝能集团副总裁吴永刚曾公开表示。

吴永刚表态的背景,是2013年宝能高调宣布进军商业地产,计划用五年时间投资1200亿元,到2018年开发建设40座创新型购物中心,且全部统一自持经营。

5年期限已到,这一目标并没有实现。在百度输入“宝能商业地产”,跳出来的新闻却没有任何一条与此相关。在房地产开发商销售最热最旺的这几年,宝能地产却始终停留在100多亿元。

与此同时,宝能地产在内部人事上也频频变更。据记者不完全统计,3年来宝能集团已有10余位高层离职,并且绝大多数负责地产业务,包括副总裁刘宁、王大庆(楼盘)、亢小燕、张春昊,以及余英等,而这些高管普遍来自万达、保利、佳兆业等知名房企。

不过,姚振华从未放弃过问鼎行业老大的勃勃雄心。

2015年8月,宝能通过资本市场运作,持续增有万科股份,一度达到24.26%,成为第一大股东。姚振华因而走上前台,成为争议不断的焦点人物。

2017年2月24日,保监会列出前海人寿险资违规六罪状,姚振华被禁入保险业10年。他主动挑起的宝万之争至此折戟。

如今,被誉为年度“商战大片”的宝万之争早已尘埃落定。华润出局,安邦被接管,恒大赔进去70亿元,深圳地铁高位接盘,但姚振华捧回了几百亿元利润。

今年1月16日,万科A股价收盘报40.20元/股,再创历史新高,总市值超过4300亿元,刷新了全球房企的市值纪录。这令作为万科第二大股东的宝能系获得了惊人的投资收益,浮盈超670亿元。


图片来源:视觉中国

根据《财经》(博客,微博)报道,宝能地产一直在紧锣密鼓地筹备上市,首选A股,亦不排除香港上市选项。

根据宝能的规划,宝能地产上市时间不迟于2022年,规模做到行业前八,利润超过400亿元,公司估值5000亿~7000亿元。

此外,宝能海外主体公司宝能国际集团也计划在2018年后,择机在香港IPO或借壳上市。

按照约定,倘若不能完成上述目标,宝能地产将支付给投资方12%的违约金。而2015年~2017年,宝能地产的销售额分别为132亿元、142亿元、119亿元。

值得一提的是,宝能地产并非宝能系中唯一的地产业务平台。姚振华从宝万之争全身而退后,又凶猛地扑向下一个风口,不过首选还是地产。

对此,同策咨询研究总监张宏伟指出:

就宝能地产的目标来看,其对规模诉求大于利润诉求,这么操作是有做大的机会,但非常难。一是因为目前市场格局基本已定,二是未来2~3年市场会比较平稳,过去的爆发式增长难以重现。

而从近年来公开市场上看,鲜有宝能地产拿地的消息了。


图片来源:视觉中国

在这场整合与上市的狂潮中,姚振华始终未放弃对规模、速度和业绩的渴求。有媒体报道称,宝能在汽车业务上的规划总投入已经超过1200亿元。只不过,同样是1200亿元,姚振华是否还记得曾经那40座购物中心以及4年后的行业前八梦?

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