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辽宁加码房地产去库存 农民进城购房享“福利”

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(原标题:辽宁加码房地产去库存 农民进城购房享“福利”)

本报记者 宋兴国 北京报道

去库存进入最后的攻坚阶段。

据辽宁日报报道,近日,辽宁省住房城乡建设厅下发了《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》,提出要进一步推动县城和新城新区房地产去库存,并且明确提出了,到2020年,各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。

方案提出,支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电商企业等用房,将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产。同时,要用好住房公积金支持农民工贷款购房,把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

在全国去库存进入尾声的阶段,为何辽宁却发声加快去库存?分析人士指出,需求不足带来的去化周期较长,是辽宁乃至整个东北中小城市去库存压力较大的主要原因,而此次方案瞄准常住人口有序实现市民化,其政策瞄准公积金和住房补贴等领域,政策如何创新和落地,值得关注。

库存去化周期长

12月12日,多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示,辽宁此次方案的发布,与当地去库存形势有关。辽宁和整个东北地区,都存在住房供大于求的结构性问题。

据恒大经济研究院院长任泽平所做的中国住房存量测算,不含学生及其宿舍,2017年东北三省套户比(成套住宅套数/常住家庭户数)平均值达到1.17,远高于全国平均的1.07,也高于东中西部的1.02、1.09和1.08。

任泽平指出,一般而言,套户比小于1,表明住房供给总体不足;套户比等于1,表明住房总体基本供求平衡;考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03。

显然,东北地区的住房总存量存在供给过多的问题。而另一些数据则显示,动态来看,东北的库存去化周期较长。

国家统计局数据显示,1-10月,东北地区商品房销售面积6409万平方米,下降4.7%,降幅扩大1.2个百分点;销售额4688亿元,增长7.2%,增速回落2.5个百分点。

12月12日,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,东北的主要城市,如哈尔滨、长春、沈阳,住宅存销比达到11.0、11.2和14.3,而全国百城平均水平值为9.2,而在关注较少的县城范围,存销比数字更高。

“这主要是结构问题,并非总量问题。东北地区,尤其是方案提及的县城和新城区,住宅整体库存量不大,问题在于需求量不足,这导致了整体去化周期过长。”严跃进指出。

不过,也有观点认为,政策的推出或与棚改政策可能收紧有关。“方案有可能在一定程度上,对冲棚改可能收紧带来的影响。”有参与东北某中小城市棚改项目的地产商向21世纪经济报道分析称。该地产商表示,由于此前棚改政策的刺激,当地购房需求有明显复苏,相应的房企拿地布局也有所增多,而棚改政策的整体收紧,可能会对需求群体的预期有所影响。

12月4日,21世纪经济报道记者获悉,在2019年的全国棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

多位分析人士均指出,由于棚改专项债模式,比政府购买服务模式,对项目的收益水平要求较高,这也意味着新的棚改项目融资将会更加困难,新政将会对棚改的规模和进度造成一定影响。

此次方案则提出,要积极稳妥推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造。市场房源充足、库存量大的区域,棚户区改造可继续推行货币化安置,消化库存商品住房。

农民工纳入公积金保障

如何扩大需求?方案瞄准了城镇化福利。

方案强调,各地要切实建立健全支持农业转移人口市民化财政政策体系,促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化,并且与城镇居民享有同等权利。

同时,方案提出,要对农民进城购房给予优惠补贴,鼓励房地产开发企业给予购房折扣,引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。用好住房公积金支持农民工贷款购房,把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

其中,如何将农民工纳入住房公积金制度覆盖范围,引起较大关注。

“城乡居民在公积金等领域的趋同是大趋势,很多地方在前几年就开始了试点工作”,12月12日,51社保CEO余清泉对记者表示,政策要落地,在公积金的提取上,问题不大,主要问题集中于公积金贷款方面。我国公积金贷款政策较为复杂,不同城市的政策差别较大,一些地区对异地公积金贷款做出了较大限制,申请程序比较复杂。

余清泉指出,对于农民工而言,有两个方面的问题,一是一般情况下,农民工购房会选择在原籍所在的城镇落地购房,尤其是对于东北这样的劳动力流出地区,因此异地贷款的问题就不可避免。二是对于就近城镇化的农民而言,当地的房地产能否产生足够的吸引力。而对于企业而言,农民工纳入公积金覆盖范围后,将会显著加重企业负担,如何做好相关政策引导也是问题。

不过,从全国范围来看,推动农民进城落户的工作仍然存在难点。11月16日,全国政协经济委员会副主任杨伟民在公开演讲中表示,中央已经确定2020年城市要落户1亿人的目标,“按照目前的进度,很可能难以完成”。

10月10日,国家发改委发布《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》,宣布开展督查工作。据了解,之所以开展督查工作,与工作进展较慢有关。

因此,分析人士指出,辽宁省希望通过支持农业转移人口市民化,增加住房需求的方式加快去化县城和新城区库存,后续落地政策值得关注。

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