李铁:房价下跌是不可能的 现在只是涨幅偏缓

（原标题：李铁：不客气地讲 高房价是个伪问题）

网易研究局NO.495

由网易研究局作为主办方之一的“中国经济报告——展望2019经济论坛”12月18日在北京钓鱼台国宾馆举行。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在谈到房价问题时表示，我们大概很多年都会面临这种状况：一线城市房价缓慢上涨。采取控制，或者不提供住房的措施，上涨的趋势就会越来越大。关于房价的问题，现在只是涨幅偏缓，这不意味着它的趋势会下跌，下跌是不可能的。特大城市在中国城市化过程中应该承载更多人口，它们没有这么做。所以房价问题，不客气地讲，是个伪问题。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁

以下为部分演讲实录（未经本人审定）：

李铁：我们应该防止三四线城市房子的过度扩张，因为确实出现了大量积压，也造成目前地方财政的债务压力。

但对于房价我一直有不同的观点，因为现在我们的房价政策是反市场的，首先，几乎没有对于中国房地产发展空间位置的分析。中国有14亿人口，现在纳入城镇化进程的8.13亿，其中有2.2亿存量外来人口和7300万城市间流动人口，如果政策稳步发展，加快推进城市化进程，公共服务资源供给将面临长期短缺，特别是优质资源会长期短缺。

二是这些优质资源的空间分布严重不均衡，更多集中于一线城市和高等级城市。

14亿人口的城市化，只有不到3亿的中产阶级。有限的资源集中在一线城市和高等级城市，优质资源的集中意味着地价上涨和资产价格的升值。我们大概很多年都会面临这种状况：一线城市房价缓慢上涨。采取控制，或者不提供住房的措施，上涨的趋势就会越来越大。举个例子，香港房价是怎么上去的？香港700万人口，它的房价是北京的三倍，目前我没有见到香港控制房价，香港所有政策是解决中低人口收入问题，它从来不去压低房价。这样来看，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的房价上涨也有一定的合理性。

关于房价的问题，现在只是涨幅偏缓，这不意味着它的趋势会下跌，下跌是不可能的，这是其一。

第二，问题在哪里？像北京这种2000多万人口的大城市，能不能给中低收入人口提供住房空间。在全世界所有国家都有一个基本规律，离城市越远房子越便宜。比如日本的通勤区间就是30公里，半小时地铁交通半径区。中国可以放大到50公里，在北京或上海周边30公里到50公里，可以盖房子，这个房子的价格一定会是主城区房价的1/10。中国也可能会极端一点，我们看燕郊的房价，就是2万元/平左右，如果我们再增加十几个燕郊，房价一定会跌。

为什么我们采取限价政策，而不通过增加住房来解决问题？就是因为人口控制的思路。当大家关注房价的时候忽视了另一个问题，人口控制政策是导致大家对房价过度关注的原因，而核心是在全世界都可以通过空间安排（位置越远房价越低）的方式来解决，而我们根本没有用这种方式。支撑它的矛盾缓解器是什么？城际交通。特大城市在中国城市化过程中应该承载更多人口，它们没有这么做。所以房价问题，不客气地讲，是个伪问题。