杭州首个"现房销售"楼盘开卖 却跟购房者签预售合同

华夏之心部分已经竣工

本该现房销售的房子，跟购房者签的却是预售合同；而这个签预售合同的楼盘，却没有设立资金监管账户。更令购房者担忧的是，该楼盘虽已竣工，却至今未解除在银行的土地抵押，这意味着房子无法办理出大证。

当已经付了定金、尚未签订商品房预售合同的购房者发现这一问题时，他们陆续收到了开发商寄来的《商品房解约函》，声称如果不签合同，将没收购房者们此前缴纳的90～120万元不等的定金。

这个楼盘，就是位于杭州未来科技城的华夏之心。接到购房者的投诉后，钱报记者展开了调查。

摇到华夏之心来不及高兴 购房者遇到诸多问题

今年8月，赵先生通过摇号摇中了一套华夏之心的房源。到了签合同的时候却发现有一份附加协议，被加上了“不平等条约”，否定了主合同里5000元/㎡的装修标准，却没提供具体装修标准内容。也就是说，最终房子的精装标准多少，全凭开发商的良心。

为此，购房者进行了第一次维权，最终开发商同意修改合同条款。

没想到，一波未平一波又起。在签订新版合同的时候，有细心的购房者发现，在余政储出【2013】56号地块（即华夏之心）的土地出让文件中明确规定，“该项目不得预售”。也就是说，理论上，华夏之心应该是一个现房销售的楼盘。

只能现房销售的房源，为何与购房者签订的却是预售合同？而作为预售楼盘，又为何没有设立资金监管账户？更让业主感到不安的是，华夏之心无法进行公积金贷款。

公积金余杭分中心回复，华夏之心为现房销售，但存在土地抵押未注销、房屋大证不能办理的情况。鉴于此种情况，没有一家公积金中心委贷合作银行与该楼盘签订按揭贷款合作协议，而又由于公积金贷款必须通过委贷银行进行受理、发放，所以，该楼盘暂不能办理公积金贷款。

截至目前，公积金中心及国有大银行都因为该项目风险高而拒绝为该楼盘提供按揭贷款服务，只有两家小规模银行冒险接下业务。

华夏之心部分已经竣工

土地出让条件规定“不得预售” 为何签预售合同

华夏之心，是华夏地产在2013年竞得的杭州未来科技城（CBD区块）04号地块。钱报记者从余杭国土部门拿到了该地块当时的挂牌出让文件，在文件中列明的挂牌出让须知中，该地块为商业商务居住用地，并明确要求该项目不得预售。

据悉，“不得预售”这个条件，是由做地单位即杭州未来科技城（海创园）管委会确定的。

一位业内人士说，通常对地块设立“不得预售”的条件，要么出于对地块整体配套完成度的考虑，要么出于防止出现高价地的考虑。

比如去年初杭州土拍火爆的时候，为了抑制高溢价，杭州曾经出过一个短暂的土地出让新规，其中之一就是当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须现房销售。虽然在同年8月这条规则被取消，但期间已经有近20个须“现房销售”的涉宅地块出让。

但对比华夏之心和后来这近20个须现房销售楼盘，会发现两者对“现房销售”的界定还是有区别的——

在去年土地出让新规期间拿地的这些须现房销售楼盘，明确“在取得不动产登记证后方可销售”。

而华夏之心的土地出让条件中，除了“不得预售”这一句，并没有更详细的销售条件约定。

一位知情人士表示，华夏之心应该是余杭区首例须现房销售的住宅入市，放眼杭州也很可能是第一个。

余杭区住建局房地产管理处房产行业管理科相关负责人说，之前华夏之心向余杭区房管部门提交了现房销售备案。而按照国家的《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售应当符合具备开发资质；取得土地使用权证书、建设工程规划许可证及施工许可证；通过竣工验收；拆迁安置落实；水电燃气及通讯等基础配套设施具备交付条件；物业管理方案落实等七个条件。

该负责人说，华夏之心所属地块有住宅和商业两部分，目前住宅部分楼盘已经竣工并取得《竣工验收备案表》，且满足现房销售的七个条件。

那么，既然华夏之心已经达到现房销售条件，为何却又跟业主签的是预售合同？

华夏地产方面给出的说法是，项目为2013年拿地，当时并未有全装修的要求。但是从目前行业发展趋势和客户需求出发，华夏之心选择精装修销售，交付时间为2019年12月底，因此签订预售合同。

这就是华夏之心出现“现房销售”变“预售”的原因。

不过，钱报记者了解到，根据最新消息，余杭区房管部门已经责令华夏之心开发商进行整改，使用现房销售合同。

有关部门叫停“没收定金” 开发商承诺按时办出产权证

对于购房者质疑的华夏之心没有资金监管账户，余杭区住建局房地产管理处房产行业管理科相关负责人说，在建项目设立资金监管账户，是为了保障工程的顺利竣工，防止烂尾情况出现。

目前华夏之心已经取得了《竣工备案表》，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》第三条规定，项目住宅部分已经通过竣工验收备案，则可以解除和撤销资金监管账户。因此按照目前政策要求，华夏之心已经不需要资金监管账户。

不过，对于华夏之心给购房者发《商品房解约函》，扬言要没收购房者上百万元的定金，余杭区房管部门已经介入调查，并紧急叫停了这一做法，保障业主的权益。“我们已经约谈了开发商，也组织了多次协调会。”该负责人表示，目前，房管部门督促开发商以积极的态度处理业主投诉和质疑，去各有关部门办理相关证件，打消业主的种种顾虑。

近日，华夏地产方面发布《公开说明·华夏之心客户疑问解答》，针对“保证未来客户能够办理出来房产证”作出承诺：对于目前市场上存在的销售行为及交付行为，政策法令均有明确保障，公司最终也将根据行业标准和相关法规按时按约办理大证，客户不必担心。

目前，公积金余杭分中心已督促该楼盘项目尽快落实房屋抵押，并与中心委贷银行签订合作协议。在该楼盘符合公积金贷款条件后，如仍不向公积金中心提交合作材料，分中心将依据相关规定，联合区住建局对该楼盘暂停购房合同的网签。