2019年，中国楼市“四限”会放松吗？

“一石激起千层浪”。山东菏泽取消新房限售之后，市场上关于明年部分城市可能放松房地产调控力度的预期急速升温。

菏泽的举动被不少行业人士和媒体视为全国松绑调控的第一枪，也在某种程度上具有了风向标的意义：在这个典型的三四线城市勇敢迈出第一步之后，广州、珠海紧随其后，几乎同时传出松绑的消息。

耐人寻味的是，监管层并未出面阻止。随后召开的中央政治局会议只字未提房地产。住建部在部署明年工作时表示，“房住不炒”政策不会改变，“稳地价、稳房价、稳预期”是2019年工作的首要目标，并将“差别化调控”的表述改为了“分类指导”。

尽管分析人士认为，政治局意在维持现状，明年调控政策的方向不会发生改变，但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，单纯的直接调控会减少，管控主体不在于中央而是地方政府，中央扮演指导角色，地方政府才真正扮演调控角色，这是‘因地制宜’的重大突破，侧面说明菏泽和广州的政策调整是有理有据的。

回首以往，2014年4月的上一轮调控放松的过程也是从地方率先开始，进而迅速蔓延至全国的。

很多分析师预计，明年房地产调控将出现局部松动。野村证券中国首席经济学家陆挺认为，2019年上半年楼市将明显转差，政府最终将在春季或之后放松对大城市的限制措施。华泰证券研究所首席宏观分析师李超团队预计局部放松的时点或在明年年中。

截至目前， 2018年中国房地产各种调控政策达450次左右，刷新历史调控记录，同比涨幅高达75%。这一年是中国历史上房地产调控政策最密集的年份。

楼市“四限”放松？

安信证券池光胜、胡博的预期略有不同。他们认为，在“房住不炒”基调下，2019年可能很难见到明显的楼市刺激政策，但由于限购和限贷对改善购房的约束越来越大，限售削弱了流动性，也在一定程度上抑制了改善型购房需求，房价回落降低了限价的必要性，“四限”政策似乎都存在适度调整的空间。

池光胜团队认为，明年在诸如“二套房”认定标准和“二套房”首付等方面仍有“因城施策”进行适度调整的可能性，长时期的“限价”政策和“限售”政策料将也有适度调整的空间。

安信证券关注真实的居住需求，他们留意到，供需两方面的数据似乎都显示，楼市正进入“改善型居住”时代：

第一、“90平方米以下户型的成交套数占比出现了快速下降，反映了首次置业的刚需时代似乎正在远去。”

第二、“120-140平米户型需求的上升可能在一定程度上反映了改善居住需求正在崛起。”

第三、“144平方米以上户型的开发投资增速在2016年后维持了较长时期的单边上行态势，这与90平方米以下户型投资增速的趋势性下行形成了鲜明对比。”

然而，“四限”政策在一定程度上抑制了国内的改善型需求。

其中，“限购”和“限贷”最具杀伤力，前者属于“入场券”方面的问题，后者属于“加杠杆”方面的问题，二者的共性是都在一定程度上对改善需求人群构成约束。

“限购”政策对二套房“认房又认贷”的认定标准阻碍了改善居住的释放，如果再结合“限售”政策，部分潜在的改善购房客户会被明显抑制。“限贷”政策对改善居住的约束不言而喻。

展望2019年，安信证券认为，在“房住不炒”的基调下料将难以看到明显的楼市刺激政策，但保护和促进改善型居住需求的合理释放亦是调控政策的应有之意：

诸如“二套房”认定标准和“二套房”首付等方面仍有“因城施策”进行适度调整的可能性。降低落户门槛、加大人才引进力度也是支持刚需刚改的有效措施。随着越来越多城市房价回归理性，长时期的“限价”和“限售”政策也有适度调整的空间。楼市的“改善居住”需求有待释放。

宽松的四种阶段

天风证券陈天诚提出了“楼市宽松四阶段”猜想。

总结20年的历史，陈天诚团队认为，房地产调控要看两个方向：上涨周期看房价，下跌周期看投资，上涨周期当中调控的思路是盯着房价去的、下跌的过程中调控思路是盯着投资额去的。

他们认为，在三种情况下容易产生房地产调控放松：

一、保经济增长：在经济增长压力非常大的情况下，由于稳定就业和经济诉求，保增长的动力非常强，目前阶段，中国仍旧需要相当的增长幅度来维持社会和经济稳定。

二、防金融风险：防止房地产崩盘带来的系统性风险是政府多次强调的，房地产市场如果出现大幅衰退那么有可能冲击金融风险。

三、救地方财政：我们认为2018年、2019年调控的思路既不来自保增长，也不来自防风险，而是来自地方政府的财政压力。这种情况下更多是因城施策的调控思路或者因城施策的放松政策。这和2008年、2009年保增长的逻辑是不一样的，也就是说我们认为，我们认为2019年的房地产政策不会进行大刺激，而是分城突进。

该团队提出，未来房地产的宽松或许有四种不同阶段：

阶段一：限售、限价的政策的逐步宽松或者全面退出；

阶段二：以财政压力较大的三四线城市为代表的限购、限贷的放松；这个类似于2014年从呼和浩特、营口等城市逐步放松的过程，各个地方政府因为基于自己的财政压力进行放松，我们预计明年一季度土地成交将明显冷却从而加大地方财政压力。

阶段三：弱二线城市认购、认贷标准的放松；主要是一些前期收紧过度的城市，有望成为这一阶段宽松的主力。

阶段四：强二线和一线城市限购限贷放松或者降首付、降息等，由于这些市场是由刚需托底的，他们的放松可能引起房价的上涨，假设进行一二线城市调控的放松可能引起房价的上涨，上涨后立马引起调控的压力。因此在宏观经济没有面临巨大下滑风险的前提下，2019年的宽松很难到达这一阶段。

陈天诚团队预计，2019年部分地方政府基于财政压力角度将逐步放松地产调控政策。从全国来看，房地产放松会进入到前三个阶段：1，限售、限价政策退出；2，三四线城市限购、限贷放松；3，弱二线城市认购、认贷标准放松。

“最后一个阶段较难看到。”陈天诚团队这样写道。