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为什么说房产空置税没卵用?

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“我想说我们房子真的盖够了。”

(原标题:《空置税没卵用》)

为什么说房产空置税没卵用?

还记得谁说的,今年年底房产税草案就要提交人大了……

“我想说我们房子真的盖够了。”建设银行董事长田国立提到,美国的房屋空置率不到10%,日本是在13%左右,而中国的房屋空置率要比这个大很多。

他还提到,美国现在的住房结构中,整个城镇三分之一的人是租房,德国50%以上的人都靠租房,这些市场往往房地产很难炒起来,但中国的租房率可能也就刚刚10%,所以这方面确实有问题。按照这个比例,只要房东降降价,手里的房子是不愁租的。

《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,中国家庭住房自有率超八成,2017年中国城镇地区有6500万套空置住房,住房空置率达21.4%,二三线城市空置情况更为严峻。

根据2017年CHFS数据,中国家庭住房拥有率为92.8%,住房自有率为85%,位于全球前列,相较于2013年和2015年均有所上升。2017年,城镇住房套户比已达1.18,其中家庭自有住房套户比为1.155。

这比11月中金报告中的数据高出不少。报告显示,2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。中国城镇空置率在过去近十年中呈现下降趋势,2010年广义和狭义空置率(分别为18.3%和13.2%)均高于当前水平。报告强调,中国城镇空置率在过去近十年中呈现下降趋势,2010年广义和狭义空置率(分别为18.3%和13.2%)均高于当前水平。

对比西南财经大学当年的报告,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,三线城市住房空置率最高,为23.2%,下降的并不明显。

今年10月,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,应率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。他提到,物业税可以等5年,几年以后慢慢考虑。前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。

这个观点并不是很有说服力。

比如此前在重庆、上海试用的房产税政策,似乎并没有起到直接的作用。重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起试点开征房产税,重庆版税率为0.5%-1.2%,上海适用税率暂定为0.6%。房天下数据2011年上海市商品住宅成交均价为22012元/平,而今年的数据,十一月新房成交均价58645元/平,十二月二手房参考均价达到了54259元/平。

至少目前来看,单独的空置税,是无法抹平房产泡沫的。但是国内对于开征“空置税”的讨论一直在进行。早在2010年,北京住建委曾召开座谈会,有参会人士提出空置税建议,对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税,当时北京市住建委相关负责人表示“赞成”。

当时中国家庭金融调查与研究中心的调查方法是入户访问、电话访问,事实材料基本来自被访者的陈述,国家电网的方法是查电表,一年一户用电量不超过20度视为空置。

但这样的方式,都存在一定的“漏洞”。找人开一开水闸、或是用一用电,实在是太容易不过了。一年20度的电费和空置税,谁贵谁便宜,很容易算。

今年6月,香港宣布对一手房开征空置税,对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房,按房屋年租金的200%征收“额外差饷”,即空置税。香港的“差饷”,即土地税的征收率为租值的5%,空置税则高达200%。

今年7月,乐居财经就曾报道过一起新闻。

2011年,昆明有位朱女士在昆明金福地花园小区按揭买了9套商品房,共计大概180万。朱女士由于,没有时间管理这些房子,加上她也不打算自己住这几套房子,于是便把那几套房子空在那里。结果今年6月底,她去看房时,不仅9套房都被装修过了,里面已经都住上了人。

报道中提到,因为开发商出现资金问题,加之跟另外一家公司有债务纠纷,开发商将这9套房子抵给了小区的物业公司,该公司接手后,对9套房子进行了装修,就对外出租。

你看,不让房子空着的办法有很多,甚至都不需要自己想。

易居研究院智库中心,提出的方法是针对现房且全装修住房进行把控,交付钥匙后12个月内可以通过相关水、电、气等月度消费流量来界定,类似是交物业管理公司进行核查,若房屋没有出租,或者房屋本身缺乏必要的生活设施,类似厨卫等,则可以界定为存在空置嫌疑。

同样的,每个月花100块钱,找邻居或者第三方代为管理空置的房子,比如定期上门烧个热水器,开个煤气灶之类,并不难。说不定,这还能成一门新的生意,代理管房。

原北京大学国发院教授薛兆丰就曾提到,不管看的是水表还是电表,都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸,让里面的水表电表动一动。“这样除了平添一种新的职业,像遛狗一样遛房以外,空置税起不到任何实际的效果,而只会扭曲市场对房型设计的实际需求。”

当然还有人提到了,可以对出租房屋同时征税,这样逃避空置税的动机就不存在了。只是一旦对房屋“自住、出租、在售”状态进行分类管理,精确统计,在全国范围内打通数据,这样的“空置税”距离房产税也就差一个“累进税率”了。到时候征收房产税还是问题吗?

今天既然把这个不成熟有漏洞的空置税抬出来造势,一定是房产税又卡住了。年初信誓旦旦的几个版本的新闻,说今年年底草案就能提交人大,大家还都记得吗?

江大桥

本文来源:叁里河,华尔街见闻专栏作者

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