文/刘镔练
前些年，随着美国经济增长周期而复苏的美国房地产市场，最近似乎疲态尽显。就连热门的美国南加州地区楼市也有些撑不住了。
据洛杉矶时报报道，房地产公司CoreLogic最新数据显示，11月份南加州房屋销售下降12%，房价中值的年增幅为2015年以来最低。
这是加州南部八县的房屋销量连续第四个月下降，这些县包括洛杉矶、Orange、Imperial、Riverside、圣贝纳迪诺、圣地亚哥、圣巴巴拉和文图拉，许多地方都因为拥有好大学和中学，而成为美国乃至全球移民竞相追逐的置业地点。
而随着房地产市场放缓，房价增速也降至三年来的最低水平。虽然南加州的房价中值仍在上涨，但较2017年11月的同比涨幅却缩窄至3.5%，当地房价涨幅已逐步趋于平缓。11月，当地房价中位数为52.275万美元，较10月份下滑0.4%。与此同时，目前的房价已高于2007年次贷危机爆发时的高点50.5万美元。
另一家美国在线房地产平台Redfin的数据显示，在洛杉矶县，房屋挂牌上市的出售时间中值从2017年11月的41天增加到上个月的45天，这意味着每套房需要用更长的时间才能被售出。此外，降价出售的房源从15.9%激增至22.2%。卖家正在着急出售房屋，而买家也正犹豫不前，越来越多的人选择观望。
对于这是否预示着房地产泡沫开始破裂，美国最大的房产平台Zillow经济学家Aaron Terrazas表示，房地产市场正在放缓，但放缓并不意味着天要塌下来。但包括Terrazas在内的经济学家认为，导致南加州过去楼市崩盘的因素目前还不明显。
尽管一些经济学家预计不会出现崩盘，但美国银行9月份就美国房地产市场警告称，成屋销售已见顶，反映出买家可负担能力下降，房价价格进一步下跌以及房地产市场恶化的迹象。
南加州大学LUSK房地产中心（USC Lusk Center for Real Estate）主任Richard K. Green表示，他对南加州的房地产形势非常悲观。他提醒称，即使按照目前的经济增长水平，到2020年，房价可能会下跌5%到10%，美国银行最近的住房研究报告中也提到了负担能力预警正使市场见顶。
此外，还有其他一些因素进一步推动美国人买不起房。特朗普去年签署的税法限制了房产税和抵押贷款利息的扣除金额。
与此同时，按揭贷款利率也在上升。房地美本周30年期固定抵押贷款的平均利率为4.55%，低于近期4.94%的高点，但远高于一年前3.99%的水平。
洛杉矶时报指出，如果美股近期的大跌和华盛顿的政策变化在2019年将显著影响消费者信心和商业投资决策的话，那么到2020年，房地产市场可能会出现重大调整。
近期公布的另一个数据也预示着美国房地产市场出现见顶信号。
11月美国成屋销售量继续出现下滑，预期增加1%而实际值为-0.7%，在过去的八个月中有六个月出现下降。自今年3月以来，美国成屋销售累计下滑5.9%，与去年同期相比下降幅度高达7.7%，是2014年4月以来最大的年度降幅。
美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun表示，2018年的房屋销售预计将达到530万套，与2000年相似。但是与当时相比，现在新增了1700万个就业岗位，房屋销售显然表现不佳。
他预计，未来房屋销售或存在稳定的长期增长潜力。
本文来源：华尔街见闻
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