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2018最后一弹:房地产危机和转机

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2018年的最后一段冬天,寒潮来得更凶猛了些。

楼市调控大战进入尾声,取而代之的是围观全国各地亦真亦假的“放松”。菏泽坚定打响第一枪,衡阳取消限购的文件在舆论场上打了个转之后,被官方公示撤销。

还有之前的广州、珠海、深圳、杭州,以及今天再登头条的合肥……经济工作会议刚结束,楼市的微调已经迫不及待地全面开花。

另外最近全国财政会议在北京召开,杠杆游戏看到了重要的一条:大幅增加地方政府专项债券,严格控制地方政府隐性债务,有效防范化解财政金融风险。

这项工作排在2019年重点工作的首位,可见其分量。

1、钱从哪来?

关于地方政府专项债券,可以回溯到2015年春天。那一年《地方政府专项债券发行管理暂行办法》的通知发布。

明确了地方政府专项债券的定义,是指省、自治区、直辖市政府(含经省级政府批准自办债券发行的计划单列市政府)为有一定收益的公益性项目发行的、约定一定期限内以公益性项目对应的政府性基金或专项收入还本付息的政府债券。

这就注定了地方这类债券的主要流出通道是基建。在今年的1.35万亿专项债中,将有8910亿元用于基建,占了总额的接近三分之二。

2016年专项债新增限额为4000亿元,2017年为8000亿,2018年上升到了1.35万亿,2019年,根据各种会议的口径,市场保守预测是2万亿,也有研究预计在3万亿左右。

政府需要钱啊。现在各种降费,卖地收入增长情况前景不好说,但各地的地铁、城际交通发展依然迅猛。

接近新年,各地地铁新增试运营的就不少。比如就在今天(28日),广州、重庆、武汉纷纷开通新线;马上上海也要开通新线;此前成都等也开通了新线……

再比如最近又被喷的天津,昨天杠杆游戏也说过,有文章说天津地铁建设起个大早,作为我国第三个(第一个为北京,第二个为香港)通地铁的城市,如今的通车里程排名,却明显落后其经济和城市体量排名。

而天津轨交二轮批复,发改委实际批了不少里程,按照计划2020年,天津本来应该有超500公里的通车里程。但是目前,通车里程仅为215公里。

背后的原因无非就是一个字:穷。想想天津这两年的变局,以及经济发展情况,再看看天津的房价,基本就明白了为什么地铁进度一直跟不上。

2、房价还能更高吗?

发展基建要钱,钱从哪来?除了发债就是卖地,想要更多的钱就要卖更多或更高价的地,谁来为土地买单?

我们房奴。

这似乎就是一直以来我们陷入的循环:卖更多的地,让城市更繁华,同时负更多的债。对个体来说如此,对集体来说也是。

杠杆游戏想到了2014年,那时我还在媒体坐班, 2013年底、2014年初,经济有下行压力,实际GDP增速在一年的时间里从7.8%降到7.3%,下行了0.5个百分点。

各种声音都是冬天来了,鸭梨山大,当时人民币还承压,朋友圈里代购海淘蓬勃发展。而后2014年二季度定向降准,9月放松地产,11月开启降息周期。再之后就是2015年,把房地产去库存写入了经济工作会议。

地产的放松也是,从一开始的暧昧不清欲拒还迎,到最后全面放松。

种种表现何其相似,但追根究底又似乎大不相同。首先从高层表态来看,对房地产的态度已经变化非常明显。

2015年作为主要工作之一,2018年只给了结尾的一小段。并且是重申“房住不炒”。另一方面我们的杠杆率已经今非昔比,稳杠杆也是主流。

按照国际清算银行的数据,2017年底实体宏观杠杆率255.7%。对比其他经济体来说,日本373%还有差距,美国251%我们略高,同类新兴国家193%我们更高。差不多的是已经爆发了欧债危机的欧元区——258%。

相似的困境,却难以再用全面宽松来解围。

毕竟我们在每一次宽松的时候,都希望资金流向经济薄弱的领域,流向实体经济,但现实一次次事与愿违。

就如2015年我们希望能用全面宽松来拯救三四线楼市,但资金大都去了一二线。最后通过严控一二线,三四线的楼市情况才恢复生机。但结果是,泡沫放得更大。

现在的情况是,泡沫不能被放更大,同时经济稳增长。房价不能更疯狂,经济必须稳增长,真是难上加难。

如果二者实在无法兼得,我们又会作何选择?

3、会更幸福吗?

从上周的经济会议可以明确的是,高层已经做好了2019年经济相对下行的准备,也在正视目前的问题。

同时,更加明确了真正的市场化改革,要比逆周期的政策调控更加行稳致远!

例如,会议虽然未提“竞争中性”,却强调了“强化竞争政策的基础性地位”。对内企和外企一视同仁,国企和民企一视同仁。

还有减费降税,是件好事。

杠杆游戏出生于1980年代,今年是改革开放40周年,我算受益者。整体感受来看,无论是财富积累还是就业,应该都是越来越容易的。

别说更远的60、70年代了,我小时候的中国,90年代,现在想来都完全像是另一个世界。

包括我在内的身边大部分同学还不知道商品房为何物,蜗居在家长单位分的职工宿舍里。一间屋子住一家人更是司空见惯。

杠杆游戏依稀记得大概我8岁那年,父亲用攒下来的3万块钱买下了单位集资盖的住宅楼,两室一厅。我们一家都开心惨了。那会搬家都是要办酒席的,和结婚、升学差不多隆重。

现在买房也难了,但更多人买得起房。搬家的仪式感也渐渐消退。


好基友蜜姐曾经估算过,2017年一年城镇居民的可支配收入大概可以买4.78平米的房子。同样的方法来计算1998年,城镇居民一年的可支配收入只能买不到3平米的房子。

90年代末是杠杆游戏记忆最深刻的年代,也是最恐慌的年代,因为下岗潮来临,每个人都惶恐度日。

包括我爸爸,那段时间他的脾气很不好,家里紧张得令人窒息的气压时刻裹挟我,作为一名心智尚未发育健全的孩子,我甚至将失业和死亡联想到一起。

眼睁睁地看着一些人垮掉,却束手无策。现在回忆,大概就是那时起,就已经根植了我现在最大的恐惧……

今天是杠杆游戏2018年的最后一次发文,闲扯了这么多,还望杆友多包涵。2019年,希望我们还能一起走过,但愿守得云开见月明。

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