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危机反思录|咆哮的二十年代:炽热的房地产

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“到佛罗里达去,那里的企业家是无冕之王,坐在黄昏中摇曳的棕榈旁,还有那天边渐渐消逝的金色光芒。日暮中,那月亮、太阳与星辰,在苍穹之上的闪耀无比辉煌。”

这是一位银行家在1925年秋天写下的诗歌。诗的美景并不是对佛罗里达海岸热带风情的赞美,而是对无数人在二十年代那段炽热的房地产时期财富之梦的颂扬。

迈阿密的盛夏

1925年,迈阿密的夏天阳光绚烂,炙热的空气中弥漫着喧嚣与躁动。

5年前的1920年,这个美国东南海岸的小城还是一个仅有3万人口、充满悠闲和慵懒气氛的旅游胜地,几年后竟有7.5万人口在小城中涌动。这其中有2.5万人从事房地产经纪业务,其他的人则是多半与建筑和运输等行业相关。那时候,有多达2000多家房地产公司在这里注册成立,整个城市俨然一个房地产交易所。

以任何一个时期的眼光来看,迈阿密都有着令人难以抗拒的魅力。这座城市位于美国佛罗里达州东南部,三面环海、物产丰富。由于地处热带,迈阿密的气候温暖、湿润,冬季温度在18摄氏度左右,而夏季的高温也不过29摄氏度。如此气候宜人、风景秀丽的城市,自然吸引着众多游客和房产投资客的到来。

更何况,在二十年代,迈阿密当局还大力扶持赌博产业,并且放松了禁酒令方面的管制(1920年开始美国实施禁酒令,酒精类饮品的制造、贩卖和运输均被禁止,1933年该法案废止)。这让一战之后的人们对此充满了无限对自由和放纵的遐想。

媒体的宣传则在进一步刺激着人们对迈阿密房地产的需求。1925年的一个夏日,《迈阿密每日新闻报》就刊登了整整504页房地产广告。华丽的辞藻中,迈阿密被形容成“传奇之城”“金发碧眼的都市女神”“世界乐土”“热带仙境”。火上浇油的,还有那些德高望重的社会精英。著名企业家艾菲尔德在公开场合预言,迈阿密人口将在十年内达到100万(实际上,二十年后的1945年,迈阿密人口仅仅达到了50万)。

诚然,迈阿密有着得天独厚的条件,但这不是其房地产暴涨的主要原因。汽车的普及,扩大了人们的活动半径,催生了度假的需求,人们的迁徙也变得更加便利。

同时,整个二十年代信贷管制的放松,也让人们有了充裕的资金。

都市经济的迅速繁荣所滋生的乐观主义情绪,也同样不容忽视。那些刚刚体验几年都市生活的人们,很快就开始厌倦烟雾弥漫、交通堵塞、按部就班的生活方式,转而寻求一些记忆中或者想象中的明媚阳光和恬静生活。这种生活并非是传统北美清教徒式的田园风情,而最好是结合了欧洲传统的精致与奢华,或者体现拉美风情的浪漫与梦幻。

这不正好就是迈阿密吗?

创富的咒语

谨慎与冲动同时蕴藏在每一个人的心中——如同天使与恶魔,至于何时何地唤醒的是什么,则取决于彼时彼刻的人们听到了什么样的咒语。

从迈阿密蔓延到整个佛罗里达州,进而是东西海岸大都市的房地产泡沫,和历史上的大部分泡沫一样,在唤醒人们的贪婪和冲动时,有着相似的咒语:

“一战期间迈阿密海岸有一个地块,当时仅仅售价800美元,到了1924年却买到了15万美元……,有位纽约的律师来迈阿密度假是花了24万美元买了棕榈滩的狭长地块,到了1923年转手买了80万美元,而如果他等到1925年的话会卖出400万美元的价格……,1896年一位穷困的老妇人用25美元买了一块地,到了1925年,这块地卖了150万美元……”

这些或真或假的传闻,在报纸上、广播上乃至人们的口耳相传中持续扩散。曾经毫无购买意愿的人们,也因此蠢蠢欲动。

在街角咖啡厅里,大伙讨论着价值上万美元的房产。周边的空地上,是高高耸立的脚手架和蒸汽铲车、挖泥机的隆隆作响的声音。很多地块还是沼泽地或荒滩,没来得及进行平整就被交易了多次。

这其中,较为小块的住宅用地,往往在一两天内就会售光,而买家则仅仅凭借着地块的位置和面积以及大致的价格就付下订金。他们得到的,则是一张临时契约性质的收据。同时,卖家在地图上相应的位置打上“售出”的印章,一个房产交易就算完成。大部分交易的对象,是我们现在所谓的“期房”,而买家付款的时候所付出的也仅仅是价款的10%。并且,这10%的订金的一部分,其实也可以通过一些消费信贷公司拿到贷款来支付。买家们其实并没有打算交易的最终完成,而是希望在最终付全款期限到来之前把这个契约转手卖出去获取差价。

就在这段房地产疯狂的时期,全国各地的人们汇集于此,争相以最快的速度进入市场。四面八方来买房子的人们,经常令通往迈阿密的公路上出现长时间的堵塞。甚至有报道称,有人在堵车时看到了周围11个州的车牌照。很多房地产经纪人,干脆等在路边发放传单并进行签约。外地来的买家,甚至来不及详细了解自己买到的房子距离市中心“快马可到”究竟是什么意思。

房地产契约在不停地流转。在一轮又一轮的击鼓传花中,价格太高不要紧,入场太晚才是大问题。因为无论价格多高,对于新手来说都仅是一个起点。在任何一个高价位买房子的人,都在内心期待着那些所谓的“有钱的运动员、游艇爱好者和其他昂贵项目的爱好者”或者是“住在金融界和企业界、引导时尚、掌控时局、出身高贵、喜爱休闲娱乐的跨国财阀们”或者是“逃离城市生活而向往安逸舒适的潮男潮女们”将来接盘。尽管这些人在哪里尚未可知,但至少可以给买家们一个关于未来需求的“想象空间”。

有了蓬勃的市场,开发商们雄心勃勃地进行超越时代的大手笔规划。开发商德里克试图打造一个地中海风情的小镇,其中包括两千多栋住宅,还有商业中心、学校、医院、公寓和俱乐部,以及林荫大道和人工湖泊和码头。他的计划所描绘的,不太像一个房地产项目,而更像是传说中的天堂。但是到了1930年大萧条来临的时候,这个计划因为债务问题而不得不搁浅。现在矗立的巴尔的摩大酒店(Biltmore Hotel Coral Gables),就是当时项目规划的一部分。

很多类似的项目也纷纷开始,比如约瑟夫·杨的海滨好莱坞工程,等等。这些地产项目现在来看依然具有非常科学的规划和精美的设计,只不过当时的市场容量尚不足以支撑(现在的迈阿密拥有500多万人口,是1925年的接近70倍),难免归于泡沫的命运。

先到的崩盘

大萧条来临之前,房地产行业先于股市发生崩盘。

1926年年初,炒房客发现一些异样。有人发现买自己房契的人无法支付全款,有人发现买家开始观望而不再着急订购。因为支付订金购房的方法大面积普及,债务链条的开始出现断裂的迹象。

但真正压垮这个债务链条的,则是一场飓风。1926年9月18日早晨,飓风在佛罗里达登陆,巨大的五桅铁皮帆船被巨浪卷起抛到珊瑚阁(一个规划精美的社区)的街头,汽艇被砸到迈阿密的大街上。整个佛罗里达州有400多人因此而丧生,6300多人受伤,5万多人无家可归。

这场飓风,不仅让整个佛罗里达州的版图一片狼藉,更让已经狐疑弥漫的房地产市场迅速转向暴跌。

大片房地产公司人去楼空,宏伟的工程有些还未完工就宣告破产。更有甚者,还未开工就已经破产。当时有位记者亨利·维德拉在1928年的《民族》杂志中描述:“高速公路两旁是废弃的别墅,大门上粉刷的豪宅名字已经斑驳脱落。铺设了几英里的水泥人行道旁,孤零零地立着光秃秃的路灯……原先要建造房屋的土地上杂草丛生,偏远的住宅小区空无一人”。

向房地产经纪人发放贷款的银行,也随着地产降温而纷纷倒下。1928年,佛罗里达州共有31家银行倒闭,到了1929年股市崩盘之前则增加到57家。地方政府的债券违约也不断出现,西棕榈滩、迈阿密等泡沫严重的区域,地方政府为各种公共设施改造融资所发行的市政债券此后大多无法偿还。

泡沫的蔓延

佛罗里达州,特别是迈阿密地区的地产泡沫,成为整个二十年代房地产泡沫的缩影。根据有限的统计,佛罗里达州的房价从1920年到1927年年底上涨了38%,而后下跌了10%。最新的研究表明,房地产泡沫的范围并不限于佛罗里达州,东西海岸经济发达地区的住宅价格和商业地产价格,都出现了不同程度的暴涨和暴跌。例如,从1921年开始一直到1926年底,纽约曼哈顿的平均房价上升了54%,此后两年内下跌了28%。

对于这段历史,经济史学家弗雷德里克·艾伦曾经有过如下评论:“以宏伟的计划、荒唐的期许和华而不实的吹嘘为基础的土地价值,在长期通货紧缩的打击下,不过是场可笑的经济骗局而已。”

(作者郝宴伟为山东大学(威海)商学院副教授,经济学博士)

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