"商住房"难脱手：个人理性与集体理性对峙的代价

文/盘和林

“我的房子卖不掉了，因为它叫‘商住房’。”中原地产研究中心统计数据显示， 2015年8月-2017年3月，北京商住房成交套数为89690套，在楼市严控20个月后，2017年4月~2018年11月，北京商住房成交仅5409套，成交量同比暴跌了94%。不仅成交量大幅萎缩，单位成交房价也几近拦腰折断。北京知名商住房中弘北京像素，房屋报价已经从接近7万元/平方米降到4万元/平方米左右。

事到如今，最苦不堪言的是前两年刚买过商住房，如今有改善型住房需求的业主。政策环境的变化，使得自己的商住房突然由“香饽饽”变成了“烫手山芋”。业主本认为手里握的是珍珠能升值，到头来却发现不被市场承认。

“商住房”是很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。对于商住房的解释有两种，一种是既可以作为店面，也可以作为住房，另一种解释是楼下是店面，楼上是住房。从法律上来说，商业用地改为住宅的行为是违法的，2017年国家更是明确规定“商业、办公项目，不得擅自改变为居住用途”。

但是，由于土地供给量下降，住房需求旺盛，加之政策也没有对商住房购买资格严格限制，商住房发展一度火热。

当然，商住房发展火热的另一个重要原因是此前商业房地产销售困难，为了规避风险实现资金的迅速回笼，开发商会将囤积的商业用地转为住宅项目，并以酒店式公寓或者商务公寓的形式销售。

数据显示，在过去的10年，北京商住房成交量约为40万套，其中商改住占25万套。2016年以前，商住房产品成交占比不到30%，但2016年竟达到59%，商住房火热程度可见一斑。不过，也正是这样的火爆场面，使得商住房规模盲目扩大，纯住宅供应不足，商住房库存却迅速增加。虽然从某种程度上来说，商住房满足了部分住房需求，缓解了市场供需紧张，但它也是房价上涨的重要幕后推手。

从政策层面看，2011年国家开始实施限购政策，2016年~2017年国家对房地产市场也是采取逐步收紧的政策。反观商住房的房价可以发现，纯住宅市场的政策收紧，反而给商住房创造出了利好，使商住房灰色利润空间不断扩张。

商住房的存在，一度对于解决个人住房问题确实有所裨益。但是，其不利于整个市场的稳定和房价调控政策的实施。而要想建立个人住房的长效机制，最终还要依赖于市场的稳定和合理的房价，对于商住房的“热衷”，最后结果是损失最优选择。如今商住房难以脱手，就是个人理性与集体理性对峙的代价。

客观地说，依法依规规范商住房是必须的，其本身并没有太多需要指责的地方。不过，公共政策需要平衡各方利益，尤其由于历史原因，商住房购买者已经形成了一个庞大的群体，很多城市大量存在商住房的情况，要兼顾购买者的合理利益，考虑他们改善居住的合理需求。

“法不溯及既往”是一项基本的法治原则。在我国，“法无溯及力”同样适用于民法、刑法、行政法等方面。通俗地讲，就是不能用今天的规定去约束昨天的行为，这有利于维护社会秩序的稳定性，保护人们期待的信赖利益。解决“商住房”等历史遗留问题，或许可以参考这种通行的法治思维，给原有“商住房”更多一些出口。