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管清友:未来十年中国很多房子将推倒重建

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消息1月6日,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友表示,长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会,但是也不能否认在短期整个房地产行业面临巨大的压力,房地产行业进入一个集中度提高,杠杆率下降,房地产企业向综合化运营转型这样一个态势。

目前,中国真实的城镇化率42%,名义城镇化率刚刚超过58%,每年城镇化率还在提高一个百分点,管清友认为这是中国房地产行业最大的供给。在过去改革开放40年历程里面,中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络,但是唯有房地产没有出现过剩,总量平衡。

在管清友看来,未来中国人均住房改善空间非常大。他介绍到,如果按照建筑面积折算后的水平,中国人均住房面积不到26平米,跟发达经济体相比差距非常大,而且住房平均寿命是30年,英国也好,美国也好,这些发达经济体平均的住房寿命是在80-100年,也就是说,再过10年中国过去盖的很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住面积,考虑到住房结构上的巨大差异,房地产行业发展空间非常大。

对于高房价问题,管清友介绍,按照绝对价格划分成汇率,北京(楼盘)、上海(楼盘)房价仅次于香港,核心城市中心城区的房价如果按绝对数算,北京、上海、深圳(楼盘)都是排在前面的,排在最前面的都是中国城市,他进一步解释,供给层面结构性的失衡是房地产经历20年大牛市非常重要基础。

管清友认为,未来房地产市场的总体区域分化会越来越严重,房地产开发企业、运营企业对于区域和项目选择越来越重要。

据他观察,前100家公司集中度的提高非常明显,同时房地产销售金额门槛不断提高,这是大趋势,尽管房地产企业经常在短期遇到现金流的压力,调控的压力,但是过去的经验证明,做金融是赶不上盖房子的,过去的实践经验也证明拍电影也赶不上盖房子的,他认为大家应该多鼓励自己,毕竟房地产是一个十几万亿级别的生意,而且未来还将持续更长的时间。

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