（原标题：十强房企吞了一半的地？！）
艳姐说
当罗振宇和吴晓波们将“思想跨年”变成现象级活动后，能在中国房地产圈掀起“思想风暴”的，或许只有丁祖昱和他的朋友们了。
1月8日，几乎地产界所有的大咖、高管以及媒体人在上海参加了丁祖昱评楼市的年度发布会。这场演讲的主题命名为“奔向未来”，艳姐记得，在过去一年里，郁亮等地产大佬的口中也常常听到“奔跑”这个词汇。
这些地产人为何奔跑？他们奔跑起来要超越或者躲避的东西是什么？他们又将以何种姿态奔向远方？这是我们最感兴趣的问题。而有关这些问题的答案，则藏在过往一年中国房地产市场发展纷繁复杂的数据之中。
01
百强房企一万盘、十万亿销售额
一个显而易见的事实是：经历了政策调控与行业洗牌的2018年，不仅没有降低大型房企的高成长，甚至是加剧了他们的龙头效应。
2018年中国房地产市场或许并不想外界普遍认为的那样惨淡，至少从数据上来看实现了逆势上涨。尤其是规模房企的成绩非常的瞩目：
在2018年中国预计差不多15万亿左右的销售规模中，百强房企,卖了10万亿的房子。
也就是说，一个前所未有的销售规模中，整个100强房企占据了三分之二的总成交量。
而这10万亿的成绩中，前30强的房企，差不多抢了半壁江山，拥有46%左右的市场份额。
而支撑这一成绩的当然来源于房企手中的货值。在2018年，有一半的地被TOP10的房企拿掉了。
而从效能上来说，目前百强房企超过了一万个楼盘，大概在12000个左右。
还有一个数据值得一提，很多百亿的神盘在2018年出现了，这些百亿神盘的操盘手中，央企频频上榜，所以央企仍然是中国房地产企业的中流砥柱。
艳姐觉得，规模效应的集中同时也意味着融资集中度的不断提升。在2018年，融资门槛不断抬高，金融机构对房企的规模排名、主体信用评级和资产负债率以及现金流都有了明确的要求，小规模房企纷纷叫苦。
如果结合对2018年房企人才流动趋势的观察，几乎可以判断，决定房企生产要素的人、钱、地均在集中流向百强房企，甚至是前三十强房企。
而当资金、土地、人才、政策等资源进一步向龙头房企集中时，规模房企的优势正逐步凸显。地产巨头就能依托自身品牌、产品、资源整合等优势，通过高周转项目和深化全国布局实现逆势扩张，达到规模新高度，让雪球越滚越大。
对此，丁祖昱直言不讳：2019年房企集中度还会继续上升，强者更强，至少最近几年不会改变的。
02
高位运营时代，房企更应做强主业
2018年，房企也呈现出了很多新的特征，在丁祖昱看来最主要的体现在两个方面。
首先，房企高位运营时代开始，但增速将放缓。也就是我们常说的，高速增长将被有质量的增长替代。
高增长模式之所以不可持续，是因为维系过去高增长模式的三个前提在逐渐弱化和消失。
第一，市场容量将不再放大， 2018年市场已经达到了17亿平方米，15万亿的市场规模模，2019年很难再预测市场还会像18、17年这样往上走。
第二，高杠杆融资的时代过去了，很多房企开始了去杠杆。
第三，虽然大多数房企已具备了高周转的能力，但是没有市场容量的持续放大，光有高周转也是是非常困难的，甚至太高速的增长是有点危险的。
其次，房企要稳住主业，做强主业。
过去三年房企不断在讨论多元化，不乏亮眼的成绩，但转型道路难免崎岖。在丁祖昱展示的数据中，大多数的房企特别是规模房企，主业也就是开发业务的收入占比都占到了95%以上，甚至有些房企主业的利润很多都是占百分之百以上。
为什么是一百以上？因为很多房企是拿了主营业务收入和利润补贴多元化发展的业务。
从这一点来看，如果今天行业的规模没有过去那么大了，增长速度也开始放缓了，对于房企来说首先要稳住主业，要做强我们的主业，这才是其他业务能够发展的前提。
03
2019是房企抄底低价的好时机？
围绕着房企所处的市场环境，丁祖昱谈的更多，提供的数据也更加详实。
从市场基础来看，人口因素制约着房地产市场的规模，未来中国人口预期不容乐观。生一孩的数量从2013年之后就在不断的下降，妇女的初孕年龄目前已达29.2岁。同时，结婚的人数也在不断减少。全面二孩政策后，二孩出生率比一孩要高，但在2017年二孩已冲高见顶，乐观估计，未来人口每年增加1500万。因此，全面放开生育政策也成了当务之急。
而从需求端来看，最近几年新增需求差不多在17亿平方米。这17亿平米由几个方面组成：城市常住人口和新常住人口，也就是俗称的城市化率；2018年教育部预测的大学毕业生差不多有820万人，这820万人一定是未来的刚需；改善需求差不多达到了10亿平方米。值得一提的是，近年来房地产市场强二线和强三线城市更吸引人。比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。
而从消费端来看，“房住不炒”政策3年后，投资需求的下降了8个点。限购对环一二线的影响非常巨大。周边城市输送的购买力大幅度下降了。至于2018年买房子投资是买大还是买小，数据给了我们答案：2018年的购房客户主要的面积段还是在中环的面积段，一方面改善的客户很多，另一方面可能也是二线和三线城市当中，因为买大的成为了首选。
值得一提的是，95后客群的需求需要引起房企的关注了。
而对于2019年房地产市场的预测，也是这场演讲的重点。
今年丁祖昱依然给出了2019年楼市的十点预测：
预测1：房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂。
预测2：2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的一个上半年。
预测3：中央放权地方，2019年四限政策或将松动。
预测4：2019年房地产总销售额预计13万亿，规模相对去年下降10%。
预测5：看好海南板块。
预测6：购买力下降，刚需房要警惕。
预测7：地价会降，房企今年可以抄底。
预测8：租赁行业会大洗牌。
预测9：看好物业管理行业，但短期不看好养老地产。
预测10：看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉这些地产股。
预测结果是否准确暂且不表，艳姐觉得，“敢说”，从来都是丁祖昱的风格。
相比于执念预测结果是否准确，不如研究预测背后的逻辑和方法。透过对大数据的深入解读和分析，来把脉楼市现状，预见楼市未来。
联系到今天的主题“奔向未来”，相信很多地产人读完后心中会有答案。这么多地产人之所以努力奔跑，正是心中有方向有目标，坚信前方有光明的未来，试图穿越周期，迈过大环境的崎岖泥泞，砥砺前行。也正因为有了他们，中国房地产的未来才会更好。
（本文来源：地产人言，作者：耿牧风）
本文来源：华尔街见闻
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