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为何贾跃亭7折甩卖世茂工三却没人接?

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图片来源:视觉中国

今年1月8日上午10点,贾跃亭名下位于三里屯区域的商业地产项目:北京世茂工三流拍了。

新京报记者了解到,此次拍卖起拍价为23.02亿元,而评估价为32.89亿元,相当于七折起拍,但该项目0人报名。而与此成鲜明对比的是,共有1007人设置提醒和5万多人次围观。

从持有到有意出售世茂工三不足1年

2016年5月16日,世茂股份(600823,股吧)向乐视控股转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司及世茂商管公司持有的北京白鼎新世纪公司100%股权,交易价款合计29.72亿元。

从天眼查资料看,北京财富时代置业由乐视控股100%持股,实际控制人为贾跃亭。

在北京市三中院的司法鉴定项目评估报告中提到,“位于北京市朝阳区工人体育场北路13号院3号楼、5幢地下一层部分商业及车位,建筑面积共计49182.05平方米”,就是位于三里屯区域的世茂工三。

据悉,2016年9月,乐视团队开始全面接管世茂工三。根据最初的规划,世茂工三将被打造成拥有乐视生态世界、产品展示等功能体的项目。

然而,在乐视控股接手世茂工三2个月后,一场由拖欠供应商款项引发的乐视危机悄然而至。乐视并没有对世茂工三在业态上做大幅调整,也未能将其变成乐视产品的展示平台。据北京市三中院的司法鉴定项目评估报告显示,2016年8月8日,朝阳区工人体育场北路13号院3号楼便已被抵押给了中信银行(601998,股吧)总行营业部,主债权数为17.54亿元,债务履行期限为7年。这也意味着,以近30亿元拿下世茂工三股权不到3个月,乐视就把这部分股权质押给了中信银行。

2017年5月,世茂工三便传出有意出售的消息。当时有媒体报道称,乐视正洽谈出售2016年花近30亿元收购的世茂工三项目,以筹集资金缓解资金紧张局面。而乐视持有世茂工三的时间,截止到有意出售时,不足1年。

2017年7月17日,朝阳区工人体育场13号院5幢被抵押给山西尧信融资再担保有限公司,主债权数为3亿元,债务履行期限2017年1月16日~2017年8月12日。

世茂工三遭“流拍”

当初,乐视控股以近30亿元的价格接盘世茂工三,并不被业内专家看好。全联商业地产研究会会长王永平在接受新京报记者采访时曾表示,价位较高,乐视存在“无知者无畏”的意味。王永平当时的判断,基于如下理由:乐视并非专业做商业地产,之所以买入,可能当初并非想做商业,有他自己的价值判断;或看重太古里周边年轻客群,用于新产品展示。但从商业经营角度分析,这一价位并未按商业的计算方法考量,没有竞争对手,也不会有人竞价。

当初,乐视控股以近30亿元的价格接盘世茂工三,并不被业内专家看好。全联商业地产研究会会长王永平在接受新京报记者采访时曾表示,价位较高,乐视存在“无知者无畏”的意味。王永平当时的判断,基于如下理由:乐视并非专业做商业地产,之所以买入,可能当初并非想做商业,有他自己的价值判断;或看重太古里周边年轻客群,用于新产品展示。但从商业经营角度分析,这一价位并未按商业的计算方法考量,没有竞争对手,也不会有人竞价。

谁也没料到,世茂工三走向了司法拍卖的命运。此次拍卖起拍价为23.02亿元,而评估价为32.89亿元,相当于七折起拍,但因无人报名而流拍。

“流拍比较正常。”在分析其流拍原因时,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出,由于2018年至2019年一季度,社会普遍资金比较紧,包括开发商和资产管理公司。此外,商办物业无法贷款,因此,物业价值有所贬值。

在北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全看来,当前房企对于重资产的购入来实现投资和资产结构调整的思路和方式,已经与现实房企投资的理念不相符。此外,由于该项目的债权债务关系比较复杂,这意味着即使拍卖成交,后期也难以在短时间之内顺利取得项目,这对后续的运营会带来许多不确定因素。

世茂工三客流稀少 经营不温不火

世茂工三所在的三里屯区域,可谓黄金商圈。曾经的三里屯,是“夜经济圈”的典范。如今的三里屯,不再只是酒吧街的代名词。尤其是三里屯Village(后改名为三里屯太古里)的落成,大量国际时尚品牌蜂拥进驻,大批高收入、高消费白领不断会聚,往日的酒吧街逐渐蜕变成弄潮儿们的新据点。

新京报记者曾多次走访世茂工三发现,与只有一路之隔的太古里人潮涌动相比,世茂工三商场内人流稀少,显得非常冷清。一般的购物中心一层,会保留一大部分公共空间,用来做展或举办吸引客流为目的的活动。而从世茂工三的正门进去,首先是大面积的公共空间,却在做前几年百货业态较为常见的品牌展销会,并推出较大幅度的打折活动。不仅如此,即便是午间时段,拉动商场人气的餐饮区也未能见到顾客盈门的景象。

在业内看来,世茂工三虽位于三里屯商圈,周边消费力较强,表面上看与三里屯太古里很近,但实际上,开业至今多年,未能共享其消费者。

基于此,业内人士认为,世茂工三之所以流拍,还与其自身存在先天缺陷有关。在伟城顾问公司CEO徐伟成看来,世茂工三最大的问题在于地段,位于十字路口的西北角,不能算四通八达,停车规划和车流方向不利于做大型商场。和西单、东单、西街口、中关村(000931,股吧)的新中关购物中心所在的十字路口,不可同日而语,“世茂工三被东大桥、新东路等比较快速的通道切割,变成‘独’和‘寡’的单独板块,无法够成良好通达性大型购物中心辐射商圈的必要条件。”

徐伟成指出,基于这一几何商业辐射特征,商场针对性业态不容易对主力消费群和辅助型消费群构成有效吸引力,故其商业租金和商业业态集群无法形成良性循环,只能不停调整商业业态。如租金长期上不去,必定影响整体项目的投资回报率。

除地段交通因素外,其商场定位上也存在一定的问题。全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波曾表示,世茂工三定位于百货为主,建筑风格、内部空间、动线都较为传统,此外,业态、经营方式等方面,都未与时尚街区吻合,从而导致租金水平一直在5元/平方米/天左右,与太古里20-30元/平方米/天的租金水平有较大差距。

下一个 谁来接盘?

事实上,三里屯区域内,盈科、永利、世茂工三都属同一情况:经营不温不火、体量不大,地理位置上较为尴尬。其中,李泽楷的盈科已转手,目前转型做办公楼。

王永平曾表示,“乐视当初买入时,有专业地产机构估价,也就值成交价的60%-70%。从商业经营角度来算账,目前世茂工三物业价格过高,要么赔本卖,平价出手也很难”。

新京报记者了解到,根据程序,项目首次流拍后法院会执行后续程序,即一拍流拍后二拍、二拍流拍后变卖,或当事人同意以物抵债等。而首次流拍后,法院也会相应下调价格,使标的更具性价比。

徐伟成指出,接盘的下家,必然会算好账,没有6%或以上的回报率,不可能会买入。陈云峰认为,价格再降些,或许国际资本会有接盘的可能,“国际资本对北京核心商圈还比较看好。”而在鲁炳全看来,也不能排除融创等企业在等待最佳的时机,以最低的价钱来获得该项目,毕竟融创也是乐视的债权人。

也有业内人士认为,后续会有两类企业或能接盘:对三里屯区域较为熟悉,接盘后做成产品的延展;K11、芳草地之类更具创新型的企业,将其打造成跟太古里完全不同,更具有创新业态。不过,“不管哪个买家接盘,后续该项目都会按照商圈的属性重新定位,进行一个新的运营模式。”鲁炳全称。

陈云峰则明确建议是将其改为写字楼,这样可以回避交通拥堵和位置不太畅通的问题。此外,北京写字楼供不应求,租金比商场高,还较为稳定,有了租金还可以有一些经营性的贷款进入。而商场则较过剩,商场运营也需要有非常专业的团队,才能与三里屯其他商业形成差异化竞争。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 何燕

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