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央财教授:居民出租房屋收入漏税率高 90%以上没交过

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网易研究局NO.509

新年过后新的个税政策开始实施,对住房贷款利息以及住房租金等六项支出专项扣除,这对老百姓来说是一件大好事。但是,却让很多房东和房客有点闹心。这是因为,租客在填写住房租金专项附加扣除信息时,需要填写出租方(房东)的信息,有些房东担心要纳税而不愿意配合。

目前,房东们的房租收入纳税状况如何?怎样才能让租客切实享受到政策利好?对此,网易研究局专访了中央财经大学前税务学院副院长张广通,他表示,居民出租房屋的漏税率是比较高的,应该说90%以上的出租房屋都没交过税。如果想让租客享受减税的利好且不被涨房租,国务院不妨出台一份文件,对原有的房产税进行更改,规定居民出租房屋可以享受暂不纳税的优惠政策,打消房东们的顾虑。

央财教授张广通:个税反而变成了调节穷人收入的税

中央财经大学前税务学院副院长张广通

以下为专访精编:

网易研究局:目前,房东的房租收入是否要纳税?

张广通:按照目前的《房产税条例》,有两种计税方式,一是个人拥有所有权的房屋,无论是否出租,一般情况下要按照原始的购置价格或者建筑价格计税,具体的计算方法是原始价格减去10%到30%的折扣率,余额叫计税余值,计税余值再乘以1.2%就是应该缴纳的房产税,经营型的房产,也就是工商企业一般会采用这种计税方式,而居民个人拥有房屋如果不对外出租的话,目前是不征税的。

第二种计税方式以持有房屋的租金为计税依据。企业出租房屋和居民出租房屋都是要纳税的,按照《房产税条例》,税率是租金收入的12%。但是后来考虑到居民负担过重,就将税率下调为4%。从世界范围来看,4%的房产税应该不算高,但如果仍是12%的话就不算低。

房产税的纳税程序很简单,按照法律要求,居民出租房屋必须备案,也就是向当地的街道或居委会申报,不能私下出租。

备案涉及到很多部门,首先是管房的房管局,其次是负责社区安全的行政辖区,也就是街道,再次是制止违法行为的公安局;最后物业也需要对小区房屋的出租、使用、转让等情况较为了解。目前居民通过出租房屋或者买卖房屋赚取差价的现象是很普遍的,但是纳税率比较低,普遍存在不向税务机关申报或者不向房产局备案而私下出租的现象,税务局采取过很多措施,比如委托物业或委托街道、居委会代收,或对房屋出租情况进行调查、登记等,但是效果都不理想。

所以居民出租房屋方面的漏税率是比较大的,应该说90%以上的出租房屋都没交过税。但是现在管起来难度比较大,各部门也没有形成合力。

网易研究局:如何看待房租抵扣个税后房东们的焦虑,新个税法是否考虑到了相关问题?怎样才能让租客切实享受政策利好?

张广通:税制改革总是面临利益的调整,个税改革的目的是为了减少租客、承租方的负担。但是现在的问题是以前漏交房产税这样一个潜规则被硬性地揭开了,这样就触及到了房东的利益。

如果既想让租客切实享受政策利好,又想让房东不变相涨房租,这实际上有点难度,难度主要在于出租房屋要交房产税是有法可依的,所以房产税的大面积漏交,房东和财税局双方都有责任,房东存在偷税行为,财税局也存在不严格履行职责的行为。

面对这样的矛盾,如果税务局从2019年开始强制征收出租房屋的房产税的话,房东的利益自然会受损,而这与国家大力扶持房地产出租市场的政策方针不符,我认为国务院可以再出台一份文件,对原有的房产税进行更改,采用一种缓冲方法,即居民出租房屋可享受暂不纳税的优惠政策,这样既消除了房东忧虑,培育了房屋出租市场,同时也减轻了税务局的工作量。

网易研究局:根据规定,住房租金专项附加扣除需要保留住房租赁合同或协议备查。目前,仍然存在通过中介而没有签订住房租赁合同的现象。对于这部分租客申报个税租金扣除该如何处理呢?

张广通:现在申报抵扣时只填一些信息就可以了,并不需要提供书面材料,这些书面材料需要自己留存,作为税务局将来审查时出示的证据。另外,现在出租房屋,即使没有备案,绝大部分人私下还是签了书面合同的,然后对照房管局的标准合同进行修改和补充即可。只有少部分出租房屋可能没有合同,这种情况一般发生在亲戚朋友之间,这就需要与房东重新拟定租赁合同了。

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