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央财教授:即使租客被威胁涨房租 申报依然有意义

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(原标题:央财教授:即使租客被威胁涨房租 申报依然有意义)

网易研究局NO.512

近日,房租抵扣个税申报引发房东和租客的恐慌,房租会因此上涨吗?如何让纳税人切实享受到个税专项扣除的利好?网易研究局采访了中央财经大学政府预算研究中心主任王雍君。

网易研究局:目前,房东的房租收入是否要纳税?如何纳税?房租所得是否应该纳税?

王雍君:按相关规定,房租收入需要缴纳增值税、城建税及教育费附加、房产税、个人所得税。具体如下表。签订租房合同的还要缴纳印花税。以下是相关税收一览表。

以上税种均需取得收入的人自行申报缴纳,没有代扣代缴的规定。

网易研究局:如何看待房租抵扣个税后,房东担心纳税,租客被威胁房租上涨的事情,这是否是个税改革的漏洞?

王雍君:税收会影响房屋租赁市场的供求关系,但不能据此推断“租客被威胁”或“税改漏洞”。这是两类性质全然不同的问题。假如租客被威胁,那根源一定在于市场的高度垄断性,而垄断与税收没有内在联系。在一个竞争性的市场上,客户有许多选择的机会,“被威胁”的情形不会出现。

(1)不应把供求关系与税收因素混同起来。税收确实会影响供求关系,但税负在供求双方间的分担比例,并不取决于税收,而是取决于供求双方的相对力量。即使存在客户“被威胁涨价”的情况,申报依然有意义,而且必须申报。只有在市场具有高度垄断性的情况下,需求方即客户才会处于弱势地位。然而,租房市场实际上是一个高度竞争性的市场,需求方有广泛的选择机会。这意味着不会处于弱势地位,即使没有税改也是如此。

一定要动态地看待税负归宿、即谁负担多少税的问题。决定税负分配的终极力量是供求力量,也就是经济的力量,而不是税收力量。税收只是对供求双方的力量对比有所影响而已,但归根结底,这种相对力量取决于市场结构:垄断还是竞争性市场。

动态看税负问题,意味着无论税法规定由谁交税,最终结果是一样的,因为市场力量总会将供求关系调整到平衡状态。供不应求就涨价,供过于求就降价,这是最基本的经济规律。税收从来不会改变这个规律。

应说明的是:房租收入按规定需要纳税,但在现实中,由于信息不对称,许多税务机关通常难以获得房租收入的准确信息,一些房东事实上并没有纳税。房租可以抵扣个税政策出台,为税务机关提供了更多房租收入信息。这不是个税改革的漏洞,而是反映出了出租住房税收征管的短板:信息不对称。简单地讲,就是税务机关得不到必要信息,因为成本太高,或者技术难度太大。

(2)房租市场的价格,税收的确是一个影响因素,但非决定性因素。决定性因素是供求关系,而供求关系是变化的。如果供给方讨价还价的力量大于需求方,价格就倾向于上涨;反之则倾向于下降。具体属于哪种情况,取决于短期和长期的变化。在北京这样的大城市,短期看,住房出租主要是个卖方市场,房东的税负相对较为容易转嫁,可能会表现为房租上涨;但在一些二三线城市,住房出租主要是买方市场,房东涨价,房子便没人租了,所以房租价格不一定上涨。当然,长期看,卖方市场也很可能发生变化,变成买方市场,因为房屋的长期供给弹性远大于短期供给弹性。简单地讲,短期增加供给不易,但长期不是问题。

网易研究局:如何让租客切实享受政策利好,同时房东不会变相推涨房租,解决这对矛盾有何建议?

王雍君:两个方法可以让租客切实享受利好。首先是增加供给,这意味着需要税收减负;其次就是加大房租支出的抵扣力度。至于个税申报,涉及加强征管和自觉主动申报两个方面。具体方法很多。从申报方讲,如果不申报或虚假申报将面临更严厉的处罚,逃税动机就会减弱。

网易研究局:根据规定,租客申报个税租金扣除,需要填写房东姓名及纳税人识别号,这是否是变相收集个人房产信息?是否可能成为房东补税的线索和依据?是否会对房东今后缴税产生影响?

王雍君:这当然属于收集必要信息以确保税法被遵从的行为。这是合法且正当的行为。所有的税种都需要客观信息才能鉴别和确认纳税义务。不存在所谓“变相”的问题。这种做法有助于减少逃税。

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