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千万房产被代理百万贱卖 法官:恶意侵占委托人房屋

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中信证券陈聪团队指出,当前中国楼市形成一种罕见结构错配:一二线政策和基本面都呈现向好势头,而三四线政策和基本面都呈现变差苗头。在此背景下,全国商品房销售再难有大幅提升的空间,政策宽松和结构性的弹性空间指日可待。

市值为1335万元的6套房产,在受托人手中竟然只卖出110万元的价格。近日,广州市荔湾法院宣判了一起房屋买卖合同纠纷,法院认为受托人的行为严重违背了诚实信用原则,房屋买卖行为属恶意串通损害第三人利益的情形,确认合同无效。

文/广州日报全媒体记者方晴 通讯员荔明

欢喜:六套房屋火速找到买家 售价百万

李女士为海外华人,其父于生前在广州西关置有一套老房子,由政府代管。由于人在海外,李女士和其他继承人共同出具《委托书》给陈先生,全权委托陈先生办理侨房发还、房屋管理、出售等事宜。

2011年,房屋部门通知,该老房子已获批准撤管,并确认该老房子经拆迁在原址补偿共6套房屋,住宅建筑面积约720平方米。经陈先生协助,该6套房屋于同年登记在了李女士等继承人名下。因不便对房屋进行管理、使用,李女士等产权人就授意陈先生可将房屋出售。

不久,陈先生就反馈了好消息,6套房屋已找到买家,售价金额110万元。不熟悉国内房地产市场状况的李女士满心欢喜,很快就向陈先生出具了委托书,委托陈先生将房产补偿交易税后应收110万元款项划入其指定收款账户。

意外:房屋买家公司法人是代理人儿子

令人意外的是,签订委托书后,李女士收取房款的过程并不顺利。陈先生仅于2013年分两次向李女士转账了共26万元,余款拖至2016年才支付,李女士为此心里不安。2016年,李女士通过在房屋部门调取房产交易档案发现,在2012年2月,陈先生与买方富某公司签订了6份房地产买卖合同,6套房屋总售价为480万元。更令人意外的是,房屋的买方富某公司的法定代表人陈某宁竟然是陈先生的儿子!

带着巨大的疑问,李女士继续进行调查,进而了解到,陈某宁原为富某公司的股东和董事,在2012年6月即上述买卖合同签订后,陈某宁辞去了董事职位,转由陈先生担任董事,陈某宁持有的公司股份也全部转让给了陈先生,至此,陈先生成为富某公司的董事并持有该公司100%的股份。

震惊:6套房产在2012年评估总值已过千万

随着调查深入,李女士也逐渐对近年国内房地产市场情况有所了解。她认为,即使按陈先生与富某公司签订为480万元的售价,房屋每平方米价格仅为6000余元,远低于市场售价。此时的李女士深深地感觉到受骗,遂连同其他产权人、继承人,向广州市荔湾区人民法院提起诉讼,要求确认陈先生与富某公司签订的上述房地产买卖合同无效,富某公司将房屋产权变更回李女士等权利人名下。

法庭上,陈先生辩称,他只是委托代理人,不是买卖合同的当事人,在他和富某公司签订买卖合同时,他与富某公司没有法律上的关联。出售房产经过房管部门评估和备案登记,不存在低价交易的问题。而且李女士多年后才诉求返还、变更过户,不符合法律关于诉讼时效的规定。

在案件审理过程中,法院根据李女士的申请,委托评估机构对该6套房屋的市场价值进行评估。根据评估公司的评估结论,该6套房屋在2012年2月的市场总价值为1335万元。

判决:串通低价买卖损害委托人利益的合同无效

广州市荔湾区人民法院经审理认为,陈先生以自己名义与富某公司签订6份《房地产买卖合同》,分别将建筑面积逾720平方米的6套房屋约定以480万元的价格出售,出售房屋的重大决定事先没有取得李女士及其他房屋继承人的同意或指示,事后也没有将交易的真实信息披露并将交易利益转移给委托人,仅仅向委托人支付了110万元房价款,严重违背了受托人的诚实信用。陈先生与富某公司的买卖明显不符合日常生活经验法则。6套房屋经评估在2012年买卖时市场总价值为1335万元,与买卖双方约定的交易价格480万元相距甚远。而买卖房屋时陈先生的儿子陈某宁是富某公司的董事,之后陈先生成为公司实际控制人。从这一系列动作,清晰可见富某公司与陈先生关系甚为密切,房屋买卖的交易极不正常。二者存在明知其行为会损害房屋继承人的主观恶意,相互串通配合实施以远低于市场价格买卖房屋获取巨额利益的意思联络,并实际履行了将房屋过户登记至富某公司名下的客观行为,达到了陈先生实际控制的富某公司侵占房屋的目的,造成了李女士及其他房屋继承人丧失房屋所有权益的后果。法院遂判决,确认上述6份房地产买卖合同无效,富某公司协助将房屋产权办理过户登记至李女士等产权人名下。

法官说法:

受托人恶意侵占委托人房屋

荔湾区法院民三庭庭长蒋斌表示,李女士等房屋继承人基于对陈先生办事能力和信誉的了解,相信其能处理好委托的事务,与陈先生建立了委托合同关系。陈先生接受委托是出于愿意为委托人服务以及对自己能够完成委托的自信,也是建立在对委托人有充分了解和信任基础上的。建立委托合同关系后,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务,并如实报告委托事务的处理情况,以维护委托人的利益。受托人出售房屋的重大决定应事先取得委托人的同意或指示,事后将交易的真实信息披露并将交易利益转移给委托人。本案中陈先生将房屋出售给自己实际控制的公司,这样的房屋买卖交易明显不符合日常生活经验法则。买卖双方存在明显的串通损害委托人利益的主观故意和意思联络,并实际将房屋办理过户登记至所谓的买受人名下,达到了恶意侵占委托人房屋的目的,造成了委托人丧失房屋所有权益的后果。陈先生的行为严重违背了诚实信用原则,房屋买卖行为属恶意串通损害第三人利益的情形,依法应为无效。

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