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高能预警:北上广深去年四季度法拍房量增价跌

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在深圳龙岗区,一个名为欧景花园的小区内,建筑面积为201.42平方米的一栋复式房产正在淘宝司法拍卖平台上拍卖,信息显示,这栋房产的评估价为762.0524万元,而变卖价仅为426.7493万元,相当于评估价打55折。可能是拍卖的时间正值春节,也可能是法拍市场正在变冷,这栋房产最终变卖失败。

法拍房市场一直随房地产市场景气度的高低变幻,节前浙商资产研究院一组关于法拍房市场的数据,“暴露”着未来房地产市场走向的蛛丝马迹。

数据显示,2018年,淘宝和京东全国司法拍卖房产共计367340次,同比大幅增长61%,尤其是去年9~12月份,国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈现倍数级增长,仅这4个月的数量就占据全年的半壁江山。

在数量增长的同时,变现折扣率却在下降,变现折扣率=变现价/评估价,该指标越高,说明涉诉资产的变现效果越好,反之则越差。去年,该指标的下降也在说明,近几年风靡一时的法拍房如今价格正在下跌。

  量增

浙商资产研究院以淘宝和京东两大司法拍卖平台数据为基础进行了数据统计,第一财经记者独家获得了这组数据。去年,北上广深法拍房拍卖标的数合计8149套,而仅9~12月拍卖标的就已合计达到4125套,占比51%。

在北京,去年前8个月,法拍房拍卖标的数维持在80-90套之间,4月份,最低触及67套,而9月份,数量突然飙上200套,12月为全年最高至281套;在上海,去年前8个月法拍房拍卖标的数大部分月份在40~60套之间,12月达到156套;在广州,去年前8个月,法拍房拍卖标的数维持在200~300套之间,9~11月进入400-500套区间,12月达到690套;在深圳,去年12月法拍房拍卖标的数210套,是去年1月份的2.5倍。

对此,浙商资产研究院研究员陈业在接受第一财经记者采访时表示,这种数量上的变化不排除司法拍卖流程的时间安排所致。

“往年很多城市都有年底法拍数激增的现象,例如,杭州2016年12月淘宝住宅拍卖数达到463套,远高于2016年前11个月,但是2017年各月的住宅拍卖数同比基本是下降的;而宁波2017年12月淘宝住宅拍卖数达到556套,远高于2016年前11个月,2018年1月淘宝住宅拍卖数达到381套,远高于2017年1月的168套,但是现在看来,宁波2018年的法拍房量相对于2017年有大幅减少。”

“基本上,各个城市每年9月到12月的法拍房数量都要比前面8个月要多。”她说。

然而,要判断整个市场到底出现了什么问题,还是要先排除季节性因素,拉长时间周期。

事实上,去年一整年,全国法拍房的数量都在大幅度增长,比如,在北京、上海、天津、重庆四个直辖市,2018年淘宝和京东司法拍卖房产同比分别增长了70%、92%、25%和156%。

事实上,在浙商资产研究院统计的包括浙江、江苏、福建、山东、四川、重庆、广东、天津、江西、湖北、上海、 北京、广西、湖南、安徽、河北等16个省份中,除了浙江以外,其余15省份2018年司法拍卖房产总次数同比均增长。

据了解,法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物,是开发商、购房者的必要抵押物。此外,民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房,法拍房数量大增,从源头来说,也暴露出不良资产的增加和处置的加速。

  价跌

然而,数量增长的同时,一个鲜明的对比,却是市场流动性的下降。

衡量法拍房市场的流动性通常应用两个指标:一是一拍房的占比,通常一拍环节的房产数量变化代表了网络拍卖房产市场规模的实际变化情况,其相对整个拍卖房产次数的比重则反映了网络拍卖房产市场的一拍成交率,也就是网络拍卖房产市场的流动性;二则是成交率。

事实上,在住宅房产的成交率方面,虽然每一年年末成交率均有下降趋势,但是2018年下降得尤为明显。

其中,在江苏和浙江,住宅成交率从8月便开始急剧下降,起始月份比2017年更早,下降幅度也比2017年更大。在拍卖价格方面,2018年浙江住宅变现折扣率从6月开始呈现出明确的下降趋势,另外,江苏的住宅起拍折扣率也有相似幅度的下降。

在福建,去年住宅成交率虽保持稳定,但变现折扣率却一直下降。2018年上半年,山东住宅成交率处于高位,但从下半年开始,住宅成交率也急剧下降,同步下降的还有变现折扣率。同样,湖北、湖南、江西的淘宝和京东司法拍卖市场规模大幅增长,但市场流动性均进入下降通道。

在经济第一大省广东,数据显示,2018年广东法拍住宅成交率呈明显的下降趋势。在拍卖价格方面,2018年广东法拍住宅变现折扣率大幅下降,且下降速度要快于起拍折扣率, 因此,变现价相对于起拍价的溢价幅度也逐渐收窄。

但单就城市来看,一线城市的市场流动性表现稍好。比如,2018年淘宝和京东北京、上海司法拍卖房产中一拍房产共计分别为1525次、1257次,同比分别增长77%、98%;一拍房产数占总拍卖房产次数的比重分别为68%、71%。

比如在成交率方面,2018年北京住宅成交率呈上升趋势,上海住宅成交率前三季呈上升的趋势,第四季度开始下降。

但在拍卖价格方面,2018年下半年,即便是北京和上海,住宅变现折扣率也呈明显的下降趋势,同时,因为起拍折扣率也以相同速度下降,因此,变现价相对于起拍价的溢价幅度基本不变。

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