“金边是30年前的深圳”：透露出东南亚炒房“虚火”

当地时间2018年8月，柬埔寨金边一建筑工地。 图片来源：视觉中国

据媒体报道，近年来中国开发商和炒房客纷纷涌入柬埔寨金边，一座座高层公寓随着中国资金的到来拔地而起。这些楼盘的主要销售目标，不是金边当地居民，而是外来炒房客——业内人士透露，中国开发商开发的楼盘，80%以上都卖给了中国投资者。

不只是柬埔寨金边，其他东南亚国家的房地产市场，也越来越多地受到中国投资者青睐。曼谷媒体就报道，中国投资者已是泰国公寓市场的最大外国买家。自2015年以来，中国买家已向泰国的托管公寓投资超过100亿美元，投资额相当于日本和新加坡买家的总和。中国买家的投资热潮还从曼谷蔓延到了清迈、普吉岛、芭堤雅。中国资金对越南、马来西亚、缅甸等国房地产市场的关注度也在不断升温。

这有好的一面。与过去企业、机构投资者大举进军海外房地产市场不同，如今海外房地产投资的主力已是普通投资者为主。这说明，不少中国普通投资者已初步具备了海外配置资产的能力。

不好的一面是，从中国开发商和投资者在东南亚炒房的商业逻辑看，多少已可嗅到一些“击鼓传花”的味道。金边人均收入水平虽在柬埔寨最高，但当地居民托不起高层公寓。曼谷一些热门地段的房价已堪比国内房价，当地普通居民也只能望之兴叹。缺少本土市场和资金支撑的热闹楼市，只是玩家资金在其中兜兜转转，这如同换了牌桌玩斗地主。

实际上，“金边是30年前的深圳”，这样的广告已经在明确暗示，巨大的楼市财富效应很快会在异地重演，这里有张好牌桌。

这种玩法的风险不言而喻。一个外来资金堆起来的房地产市场，无法保证提供稳定的高回报率。去年金边投资回报率超过了20%，居海外房地产投资回报率之首，但这种高回报率基本是国内资金“击鼓传花”的结果。一旦传不下去了，就可能砸在手里。而国内的金融风控、外汇管理政策，显然不支持无限“传花”。

当地时间2019年2月7日，柬埔寨金边一施工建筑。 图片来源：视觉中国

汇率也是风险源之一。人民币贬值的预期是推动投资者奔赴海外投资的动力之一，鸡蛋不能放在一个篮子里。但去年后半年以来人民币汇率的强势表现，足以让忙着分散资金规避风险的投资者大跌眼镜。

此外，外来投资者还有可能被不同国家、地区的差异和法律政策套牢。像不少中国投资者认为海外购房就可获得永久产权，但实际上未必如此，曼谷不少楼市项目外籍购房者只能拥有49%的不完全产权。

更宏观的风险是，假如炒房推高了周边楼市价格，还可能遭遇当地的行政干预。美加澳等过去中国投资者热衷的传统热门市场去年突然冷却，一个重要原因就是，资金炒作导致当地房地产市场动荡引发政府干预。干预可能还包含其他考量，但无论如何，购房者都可能沦为靶子。谁能保证，这一幕不会在东南亚市场重新上演？马来西亚去年就对热“炒”下的房产项目表示了担忧。

这些风险就摆在那儿，相信进军海外房地产市场的开发商和投资者也不会看不到，他们对于投资海外房地产市场的各种风险收益自有评估。没有人不把钱当回事，旁人或许也不必太过操心。

但值得关注的是，与东南亚房地产投资热潮形成鲜明对比的，是国内投资者普遍的风险厌恶情绪。自去年以来，许多投资者降低了在A股的投资比重，转向低风险的理财产品、基金等配置资产。

一个是进攻姿态，一个是防守姿态，这种选择不是因为看好东南亚地区的经济、看衰国内经济形势。事实上，从经济表现、社会环境稳定程度等指标看，国内更值得看好。

问题在于，国内可以让普通投资者参与的市场本就很少，也没有给出应有的回报。中国投资者趋向东南亚房地产市场，一定程度上是挤出效应的结果。另一个原因是国内投资渠道仍然狭窄。除了A股和房地产，普通投资者基本没有其他寻求高回报率的途径。A股市场至今还在底部徘徊，普通投资者只能将目光向外瞄。

东南亚房地产投资热提醒我们，需要尽早降低国内市场的风险厌恶情绪，建设多元的债券、股权市场，努力拓宽普通投资者国内投资的途径——毕竟，“肥水不流外人田”。

徐立凡（专栏作家）