大部分人用高杠杆买到 或许是入住危房的资格

（原标题：大部分人用尽一生努力 换来的不过是入住危房的资格）

文/孙树冠

和亲朋好友聊天，是春节期间为数不多能让人感觉有趣的事情。

亲戚在广州的一家汽车用品公司上班，闲聊中谈到他们公司高管陈先生（化名）遇到的尴尬事情：陈先生在广州萝岗买了个万科的别墅，亲戚和同事一起去庆祝入住新居。但陈先生高兴还没有几天，一场大雨后，房子就开始漏水了。

亲戚在入职汽车用品公司前，曾在某国企水泥市场部工作过几年，了解到珠三角地区的房子，大多数都是用海沙盖成的，房子质量容易出问题也就见怪不怪了。

由于河沙紧缺，用海沙盖房子的事情，在建筑行业里似乎也并不是什么新鲜事。

春节前夕，和在体制内工作的朋友聊天。朋友透露，目前海南建筑工地上所用到的河沙（如果有的情况下），大多数都是从东南亚进口回来的。海南的两条主要河道，万泉河和昌化江基本上是禁止开采河沙的。河沙采掘的相关证件很难办下来且成本十分昂贵，建筑行业里拿海沙替代河沙盖房子就不少见了。

笔者老家在海南三亚附近的小镇，沿海地区的居民在宅基地上盖的房子，都是用河沙为主（用海沙盖房子会被认为是脑子进水了），但现在河沙采掘管控非常严，导致价格出现大幅攀升。目前一车河沙价格上千元，而在过去，一车河沙的价格只有两三百元。这种情况下，农村自建房的成本也在大幅攀升。

春节一番闲聊下来，感觉无论是海南也好、珠三角也罢，大多数消费者，付出巨额资金、背负数十年的债务后，买到的，很有可能只是一个入驻危房的资格而已。

太阳底下没有新鲜事

用海沙盖房子的事情，不仅存在于海南。深圳，过去也曾曝光过多起用海沙盖房子的事件。

2013年3月14日，央视报道，由于使用海沙作为建筑材料，深圳鹿丹村楼房成危房。与此同时，深圳大冲村旧村改造项目同样被曝光使用海沙的问题。

2013年3月19日，晶报报道，仅20年房龄的深圳大学学生宿舍由于使用海沙等原因，导致房子被鉴定为危房。

建筑商选择海沙而不选择河沙、山沙的原因很简单，主要还是由于海沙价格要比河沙、山沙便宜很多。

然而，海沙虽便宜，但国家严禁使用未经淡化处理的海沙作为建筑材料。因为海沙盐分高，极易使建筑工程出现氯离子腐蚀钢筋情况，造成安全隐患。

普遍采用海沙盖房子的情况下，国内建筑寿命自然不理想。

2018年9月，华远地产董事长在出席房地产论坛时提到，我们的建筑寿命大概也就30年，但是在英国、美国或者发达国家可能到100年、上千年。

2014年4月，据财经天下周刊报道，王石说，中国建筑平均寿命三十年是事实，原因是城市规划——房子一二十年就会拆除，而不是建筑质量问题。

整体上来看，国内房屋的建筑质量，似乎熬不到70年产权到期之日。

用高杠杆买到入住危房的资格

国内居民购买到的房子不仅仅是质量差，在收入水平相对较低的情况下，购房的资金成本却远远超过香港。

与此同时，随着房价的快速攀升，国内居民通过各种渠道融资、高杠杆买入房子的情况并不少见。

2019年1月，央行官网资料显示，2018年全年人民币贷款增加16.17万亿元，同比多增2.64万亿元。分部门看，住户部门贷款增加7.36万亿元。也就是说，2018年新增贷款里，有45.52%的资金流向了居民住房贷款。

值得注意的是，由于大量信贷资金流入居民住房贷款，国内家庭部门2018年杠杆率高于美国仍将延续。公开资料显示，2017年末中国家庭部门的杠杆率高达110.9%，高于美国家庭部门的杠杆率水平（108.1%）。

虽然四大行2018年报尚未出炉，但从过去十年的数据（2008至2017）的贷款结构来看，个人住房贷款位居首位，远超过制造业领域贷款。

值得注意的细节是，个人信用卡透支额度也在过去十年节节攀升，而违约率也正在不断升高。透支信用卡买房导致违约的案例，也时常出现在媒体报道上。

居民高杠杆买入房子、还债压力大幅增加之际，央行货币政策委员会委员樊纲“六个钱包买房”的理论一出，引发舆论哗然。

房价高居不下背后的博弈

过去几十年持续攀升的房价背后，有着复杂的权力博弈。

究其根本，在于户籍制度捆绑了国内居民各项公共产品的权益，而卖地作为地方政府主要的收入来源，维持高地价就是维护公共开支，成为地方长久以来和中央博弈的借口。

这种情形下，房地产作为过去几十年最主要的财富分配工具，地方政府、银行、房地产开发商以及早期购房（或是多套房产拥有者）不希望房价下跌，人口基数较大、新购房者源源不断涌入的情况下，还能够维系住这个高房价的游戏。

然而，随着独生子女政策的影响开始不断发酵，80后、90后、00后人口大幅下滑、叠加高房价让大量的劳动力人口流出一线城市的背景下，接盘侠大量减少，让高房价的游戏逐步走到了尾声。

与此同时，国内经济由“投资驱动”转向“消费驱动”，大力推动高质量发展的过程中，金融支持实体经济成为主基调。

不过，金融支持实体经济荒诞之处在于，土地财政、银行捆绑的房地产已成为暴利行业，资金都是逐利的，盖房、投机房地产就能赚钱，谁愿意赚辛苦钱？要是实体经济真的能赚钱，银行肯定还是会加大贷款力度的，而不是像现在一样，天天都会有政策喊话，但实际效果却是“雷声大、雨点小”。

形势比人强。无论是市场角度人口数量的减少，还是政策层面上的宏观经济去杠杆，都注定了房地产市场暴利的时代已经过去了。

2016年以来，至上而下发起的宏观经济去杠杆、遏制房地产投机等一系列措施目前取得了一定的效果，但没有强大的制造业以及高品质的服务行业跟进替代的空隙阶段，购房者用高杠杆买入烂房子的情形，似乎还会再延续一段时间。

但对于房地产开发商来说，面临的又是另外一种情形：诸多房地产企业居高不下的负债率，如果没有足够多的接盘侠来快速出货的话，巨额的资金成本压力会导致大量房地产开放商被淘汰出局，而提前支付房款的居民，也可能会永远也等不到他们高杠杆买下的房子。

随着地方财政透明化程度不断提升、中央要求各地方政府债务终身责任制背景下，随意举债、不想还债的情况也会随着时间的推移得到改善。今年以来，较为明显的趋势是，有些先知先觉的地方政府加大发债力度同时，也在不断扶持房地产的替代产业。但效果如何，仍需观察。

权力格局的洗牌，仍在深度进行中。但国内消费者用最高杠杆买入烂房子的事情，却难有一个完满的答案。