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租房税减半!业界:减轻长租公寓企业税负

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2月15日,来自北京税务12366热线的消息,北京对于个人出租住房的征税比例大幅下调,月租金收入不超过10万元的按2.5%征收,此前统一按5%的综合征收率征收。据悉,这项政策从2019年1月1日起执行。按照法律规定,个人出租房屋在收到租金收入时就要缴税并代开发票,因此是按照收到租金款项的时间来界定是否按照新政策执行。

有利于减轻长租公寓企业税负

值得注意的是,租房税减半,并不是针对某一个税种,而是指租房的综合税率,因为个人出租房屋需要缴纳的税目较多,包括个人所得税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等。

新京报记者了解到,一般情况下,税务部门为简化计算,会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大,不同省市个人出租房屋税收综合征收率也有一定差异,但大致在4%-7%不等。

国家税务总局公告2016年发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》指出,单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

在新的税率下,个人出租住房,月租金收入(不含税)在10万元以下的,按照2.5%的综合征收率来征收。而月租金收入(不含税)在10万元以上的,按照4%的综合征收率来征收。普通人出租住房,大都月租金在10万元以下。所以说,这项减税政策对于绝大部分的出租住房来说,可以减少一半税费。

以一个房子月租金8000元为例,新政策下,应该是200元的税钱(由于计税的原因,实际缴税时可能会略微少一点)。即便是月租金10万元以上按4%征收,也比之前5%的税率有所下调。此外,对于个人出租商办等非住房,月租金收入(不含税)在10万元以下的,按照7%的综合征收率来征收。而月租金收入(不含税)在10万元以上的,按照12%的综合征收率来征收。

此举在北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来,除了有利于促进租赁市场发展和房租稳定,提高租房备案率外,也有利于租购并举住房制度的建立。

在诸葛找房首席分析师陈雷看来,“北京租赁市场庞大,但租房税管理混乱,漏税现象较为严重,随着租赁市场的快速崛起,对于租房税的管理也要跟进,因此,减税有利于市场管理。”

易居房产研究院副院长杨红旭亦指出,这一政策是鼓励房东纳税,因为个人出租房屋税收很难征,一般房东也不会去进行合同登记备案,相关部门也无法掌握个人出租房屋的信息。北京这一措施,目的还是吸引房东去报税。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟则指出,只有一般纳税人和小规模纳税人,出租不动产才按5%的征收率,减半也就是2.5%。因此,对个人房源没啥影响,主要是长租企业,“北京租房税减半主要是减轻长租公寓类企业税负,鼓励支持发展租赁市场。”

不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,在当下市场的租赁交易中,房主占据主导权,租户无话语权,大部分租户也没有选择纳税,租房税减半对市场的影响不大。

有利于逐渐培养纳税习惯?

今年早些时候,住房租金可以抵扣个税,但房东却担忧税务部门会根据扣除信息追缴税费,从而引发市民的广泛关注。随后,市民通过个税APP填写租房信息时,房东身份证号等信息不再是必填项目,这意味着租客在申报房租抵扣个税时可以不用填写房东的姓名和身份证号了。

“从之前个税专项抵扣情况来看,政策出台后引起社会热议,租金专项抵扣压力较大,而租房税的降低,也从另一方面,避免后期个税专项抵扣成为一纸空文。”陈雷表示。

在此背景下,北京租房税减半,在业内看来,不仅降低了纳税人群负担,也有利于逐渐培养纳税习惯。

“引导纳税应是个长期过程。”张大伟指出,中国房地产税制中,重交易税费,轻持有税费。房东出租房从法律角度,应该交税,但约定俗成的当下市场,交税比例非常低,不足全国市场的1%,没有养成纳税习惯。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,北京市租房税减半释放出的信号之一就是对于租赁的规范,对稳定市场租金起到一定的作用,亦对租赁市场的平稳发展产生积极作用。

不过,张波同时还指出,个人出租房源的税收监管依然是个难点,“通过降低税收比例的方式,并不能达到税源的全面管理,尤其是税前有效监控的难度更大。”张波称。

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