中民投遇流动性危机:入股上市房企 布局产业地产

本报记者 张敏 北京报道

导读

业内人士指出，产业地产投资规模大，回报周期长，利润率不高，且对运营能力有着极高的要求。为解决流动性难题，不排除中民投将这些项目出手的可能，从而使之成为中民投的“救命稻草”。

2014年11月18日，位于上海南外滩核心区域的黄浦区董家渡13、15地块现场拍卖。仅仅两回合竞价后，就以248.5亿元的总价被上海外滩投资开发有限公司、上海佳渡置业有限公司、中民投联合拿下，成为当年全国的总价“地王”，也是迄今为止上海的总价“地王”。

去年年末，中民投遭遇流动性危机。今年2月，绿地以121亿元的价格获得这宗“地王”50%的股权。在引发外界关注的同时，此举也让外界认识到中民投面临的危机之严重。

21世纪经济报道此前独家获悉，为实施自救，中民投近期抛出资产处置计划，拟出售资产清单包含航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等六大板块。

地产开发板块中，除董家渡项目外，中民投于2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国也在拟退出之列。

虽然声称“没有布局地产的初衷”，但中民投以各种形式持有的房地产资产，规模并不小。在董家渡“地王”之后，中民投还曾在郑州拿地。此外，公司共入股了三家上市房企。在产业地产方面，中民投与两个城市签订了产业地产项目协议，还至少启动了三个乡村综合体项目，总投资额接近1500亿，可谓大手笔。

曾在郑州“曲线”拿地

获取董家渡“地王”时，中民投挂牌成立仅过去3个月，因此董家渡“地王”也是其获取的第一个项目。此后，公司在土地市场一度销声匿迹，但并非全无兴趣。

2017年2月，一家名为河南碧源长鑫置业有限公司底价置得郑州一宗地块，其背后的股东中，就有中民投的旗下公司。约20天前，中民投旗下曾斩获郑东新区一宗地块，但因报价异常被宣布无效。

相比土地一级市场，中民投在资本市场的动作更为引人注目。

2015年4月，中民投旗下的嘉闻投资砸下45亿元巨资，以非公开的方式购买了阳光城28920.3万股股票，占发行后总股本的18.27%，并成为其单一最大股东。截至2018年三季度，中民投仍持有阳光城18.04%的股份，继续位列单一最大股东。

当年9月，上置集团宣布，中民投旗下的中民嘉业入股上置集团，持有149亿股股份，占比72.454%，成为第一大股东。到去年上半年，中民投的持股比例上升到74.9%。

值得注意的是，上置集团于2016年在伦敦连续买入两栋写字楼，共斥资1.17亿英镑，折合人民币10.3亿元。

2016年11月，中民投又以30.14亿港元收购亿达中国53%股权，成为控股股东。到2018年上半年，中民投已增持至61%。

在近期对流动性危机的回应中，中民投曾对此做出解释，“自2015年开始，部分民营地产企业出现临时性困难，作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体，中民投出资救助，开展股权收购，并计划适时退出。”

中民投入股的这几家公司，近几年发展有好有坏。专注于园区开发的亿达中国，虽然启动了全国化布局，但近几年的销售规模始终未能突破百亿，且净负债率一直在120%以上的水平。分析人士认为，在房地产业加速分化的阶段，亿达中国正逐渐失去竞争力。

上置集团的发展同样不温不火，直到2017年，公司才从过去三年的亏损中扭亏为盈。2018年上置集团的业绩预计有所提升，但其销售规模尚不足40亿，仍是小型房企的水平。

相比之下，阳光城的销售规模已经从2015年的310亿，跃升至2018年的1600亿，复合增长率超过70%。阳光城也是中民投旗下的三家地产公司中，发展最快、竞争力最强的一家，到2018年，阳光城的销售规模已经稳居房地产业二十强。

虽然这些公司的规模、发展速度、前景都不相同，但受各种因素影响，公司股价均没有根本提升。截至目前，上述三家公司的股价均比中民投入股时有大幅下降。

“重仓”产业地产

除传统地产业务外，旗下资源丰富、横跨多个行业的中民投，在产业地产领域也有布局。

2017年5月，中民投与武汉市签署战略合作框架协议，计划5年力争投资1000亿元人民币，在汉设立华中总部，并在装配式建筑、港口物流、居家养老、社区物业、通航旅游、产城融合等方面进行合作。一个月后，万新现代城项目在蔡甸区正式启动。

11月，中民投与北京市门头沟区人民政府签署拟投资200亿元的战略合作协议。根据协议，未来5年中民投将通过股权直接投资、债项融资支持、产业基金合作等方式，“打造以门头沟新城为中心的首都西部综合服务区、北京金融次中心、国家自主创新示范区、金融创新运营示范区。”

中民投对产业地产的兴趣早已有之。中民投入股后，上置集团就曾公开宣称将进入产业地产领域。近年来，阳光城也成立了集团产业研究中心和产城融合项目推进部门，并已拿下数个产业地产项目。亿达中国则本身就是园区开发运营商。

2015年3月，印尼总统佐科访华期间，中民投宣布将带领数十家国内优势产业龙头民营企业，共同在印度尼西亚投资50亿美元建设中民新型工业城镇和升级版产业园，且投资规模短期内将超过百亿美元。

两年后，全国政协委员、中民投董事局主席董文标在两会期间提出一份提案，名为《关于建设海外产业园区助力“一带一路”战略落地的提案》。

到目前为止，三家上市房企对产业地产的布局在稳步推进。但包括海外项目在内，中民投直接投资或拟直接投资的产业地产项目进展不详。

到2018年，中民投的产业地产项目延伸到乡村，形态也从园区综合体变为乡村文化综合体。

2018年5月，中民投宣布把河南作为实施乡村振兴战略的主战场，拟在未来三年投资150亿元，以文化综合体为平台，带动分布式光伏、装配式建筑、大健康、文化旅游、智慧出行、现代物业等中民投特色产业在河南省落地。随后，许昌和平顶山市政府先后与中民投签订了合作框架协议。

6月，青岛市人民政府与中民投签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在乡村文化综合体、新能源、智慧出行、社区生活服务、健康管理等方面进行深入合作。

中民投在产业地产领域的布局可谓大手笔，从目前已披露的金额计算，中民投的总投资规模将接近1500亿。

但从公开消息中，大部分项目的最新进展无从知晓，因此，目前尚难估算产业地产项目占用的资金规模。但业内人士指出，产业地产投资规模大，回报周期长，利润率不高，且对运营能力有着极高的要求。为解决流动性难题，不排除中民投将这些项目出手的可能，从而使之成为中民投的“救命稻草”。