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爱屋吉屋倒闭启示录:莫要妄谈颠覆行业

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(原标题:爱屋吉屋倒闭启示录:莫要妄谈颠覆行业)

“目前行业最大的问题是制度问题,而这与互联网无关。”

当潮水褪去才发现谁在裸泳。曾创下世界最快纪录之一的爱屋吉屋只用了不到五年时间就已“宣告”死亡。一颗狂热的心难以正视世界,天量融资记录不代表可轻易颠覆行业。

“资本是嗜血的,要求的回报周期太紧张。”一位爱屋吉屋前员工感慨。2014年,以“干掉中介,让门店滚粗”口号脱颖而出的爱屋吉屋,以O2O方式杀入传统中介行业,并试图颠覆行业玩法。资本和互联网最终也折戟在传统房地产行业面前。目前,爱屋吉屋网站以及APP停止运营,公司网站www.iwjw.com被转入名为“一楼房东”的公司,而爱屋吉屋APP则显示“服务器迷路”,无法正常打开。

我爱我家集团控股公司前任副总裁、现任北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长兼CEO胡景晖认为,回顾爱屋吉屋的模式,有几点值得反思:第一,互联网并非万能,并非使用了互联网手段就是互联网企业。本质还是传统企业借助互联网手段提高效率、降低成本、改善用户体验,这才是企业良性健康发展的真相;第二,“讲故事的高手”吸引的是资本,但客户体验才是至上;第三,有别于国外房屋代理制度,中国传统中介一手托两家的模式决定了其促成交易的积极性,而这也是行业内制度最大的问题。这不是互联网所能改变的。

实际上,伴随着爱屋吉屋高速发展,其问题也不断频现。21世纪经济报道记者通过搜集资料发现,早有中介指责爱屋吉屋涉嫌变相抬高房价扰乱市场秩序,也有消费者指责其租房协议霸道、经纪人培训体系不健全或影响交易安全,其100%真房源承诺也受到质疑,曾经发展势头迅猛的爱屋吉屋早已四面楚歌。

互联网改造中介:昙花一现

公开资料显示,2014年6月到2015年11月,爱屋吉屋完成从A轮到E轮五轮融资,累计融资3.5亿美元,估值10亿美元,融资方也全是大牛,顺为资本、淡马锡、晨星资本、高瓴资本等等。爱屋吉屋创造了一个世界纪录:最快完成五轮融资的独角兽企业。

有了钱便有了底气,爱屋吉屋宣称要“用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种”,以颠覆万亿市场的决心加入了烧钱大军。

2014年9月,爱屋吉屋依靠“上海租客佣金全免”的补贴策略,迅速跃居市场份额前列。2015年5月,爱屋吉屋在地产杀入上海前三,仅次于中原和链家,同年9月,爱屋吉屋的二手房交易达到2400多套,仅次于链家的4000多套,排名上海第二。2015年春节后爱屋吉屋在上海和北京开展上线二手房业务,5月进入广州、深圳,7月进入天津和杭州,8月进入武汉和成都,9月进入南京和重庆。

2015年是爱屋吉屋发展最为迅速的一年。这一年,爱屋吉屋在上海和北京两地网签交易数据显示总成交17893套,套均总价接近180万。预估全年总成交略高于2万套,GMV约为400亿元人民币。为了达到这个数字,链家走了十年,而爱屋吉屋只用了一年。

然而,好景不长。过于理想化的去门店化、互联网烧钱赚客户模式使得成本高企、再加上快速扩张背后公司结构不合理以及管理漏洞等问题频现,而这些在资本寒冬和房地产调控背景之下,更难以负荷。2016年开年,爱屋吉屋便身陷“欠薪”“裁员”“降佣”“关店”等系列负面消息中。公开资料显示,2016年底至2017年初,爱屋吉屋由于业务迅速萎缩,开始大规模裁员,市场部100人裁员后只剩10余人。最终,整个公司的规模从最初的5000~6000人裁到只剩400人。2019年2月,位于上海市安远路的爱屋吉屋,早已人去楼空。曾经的极速飞奔的爱屋吉屋已成昙花一现。

“爱屋吉屋用实际行动证明,在中国,去门店化的道路走不通。在当前国情之下,二手房交易业务门店的模式是有效且符合中国国情的。互联网是房产交易创新重要的工具,提升体验和效率,但是互联网的房产卖家无法互联网化,所以互联网能够真正让买卖双方信息对称,真正交易闭环线上完成实际存在困难。” 房地产和互联网研究院创始人相国良说。

难言颠覆

“房地产交易是一个低频非标高客单价的生意,不是互联网手段和逻辑能够去突破的。低价竞争实际上是在破坏行业秩序,这种思路是错的。爱屋吉屋几个创始人是讲故事的高手,而不是做实业的高手。他们做企业不是为了把顾客服务好,而是为了吸引资本。贴互联网标签、包装成上市公司,上市套现、圈钱走人,这样的模式是行不通的。”胡景晖说。

复盘爱屋吉屋的发展历程,可以发现这家公司虽然喊着要“颠覆行业玩法”,却并没有颠覆性的做法。依靠新瓶装旧酒的互联网思维,用烧钱来撬动房产这个庞大的市场。表面上看,爱屋吉屋的模式看似是互联网思维,通过取消线下门店来节省成本,通过广告和补贴来吸引购房者,凭此迅速建立规模。互联网确实有利于实现信息对称,通过线上匹配提高交易效率。但这对于低频、高额的房产交易却显得并不现实。

另外,从目前传统中介行业市场根本逻辑来看,爱屋吉屋的模式也有违市场现状。中原地产分析师张大伟分析认为,我国目前实行的房地产中介制度是双边代理制,房地产中介撮合二手房买卖双方交易,通过中介买卖二手房,签署的买卖合同都是三方合同。中国的中介从根源上的弊端是双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。这是一切中介生意的基本原则和逻辑,只能讨好有话语权的一方。很显然,爱屋吉屋并没能改变双边代理的中介制度,而互联网中介看似无懈可击的生意模式——降价,在中介行业里毫无颠覆能力。“价格(佣金)不是二手房交易核心要素,靠佣金战无法打破弱势卖方市场的大格局,”相国良表示,“强化经纪人的双边服务角色,这个发展的方向才能让行业以经纪人为核心真正合作起来。”

“目前行业最大的问题是制度问题,而这与互联网无关。”胡景晖直言“国内房地产中介的模式是居间模式,一手托两家,这就相当于原告和被告请了一个律师。买房想越低价越好,卖方想越高价越好,中介想越快成交越好。所以有时候中介明知道房产在产权上有瑕疵,明知道买方贷款有阻碍,他也会去促成交易。”

爱屋吉屋失败了,未来其他的互联网中介有希望颠覆市场吗?

相国良说:“颠覆市场的可能性不存在,除非国家在房产交易政策上有根本的变化。目前阶段,买卖双方的市场地位发生变化,顺势而为产生的创新可能更有实际意义。互联网化的颠覆、革命,都不靠谱,其一是卖家的互联网化看不到结果,其二是二手房交易的线下场景,线上无法替代。不要轻言颠覆和革命。”

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