房企一级市场融资需求扩大 地产美元债放量发行

（原标题：房企一级市场融资需求扩大 地产美元债放量发行）

2月18日，禹洲地产股份有限公司（01628.HK，以下称“禹洲”）成功发行2024年到期、票面利率为8.5%的美元高级债券，发行规模达5亿美元。 这是禹洲地产2019年开年以来成功发行的第三笔债券，之前分别于1月15日、1月28日发行了价值5亿美元的债券。

公开资料显示，今年以来，禹洲境外发债达到15亿美元规模；境内在年初的时候发了两笔，包括一笔7.8亿元的物业管理ABS、一笔2.76亿元的供应链ABS。其中上述15亿美元债拟定用途都是现有债务再融资。

此前，远洋、恒大、融信等房企也在1月份相继发债作为现有债务再融资，值得关注的是，不少房企在发行周期上倾向于长周期，比如奥园、正荣地产年初至今各自发行了三笔美元债，发行期限在变长，但发行利率并未大幅上升。

一方面，高收益板块的整体上涨使发行人的美元债收益率曲线不断下移；另一方面，投资者不再局限于短期限，开始着眼中长期限。业内人士指出，目前境外发长期债利率比在境内发长期债低一点，而房企一直发债想拉长周期，禹洲最近发债的周期是3-5年期，也是业内今年首家发行3年期、4年期债券的房企。

市场对美元债的需求

值得一提的是，禹洲此次发行的债券，担保人明显增多，而且担保人中外企也较多，前两次都为6个，而此次有10个担保人。2019年1月23日发行的债券，担保人全为中国企业；2019年1月28日发行的债券有两个外国企业担保，分别为德意志银行、摩根士丹利；而此次债券有三个外企担保，分别为摩根大通、摩根士丹利和汇丰银行。

从禹洲披露的信息来看，参与此次认购的投资者多为全球知名的优质投资者。按地域分布上看，亚洲占79%，欧洲占21%。

禹洲董事局主席林龙安表示，2019年新春伊始，境外一级市场对于高收益美元债的需求，重回强劲态势，禹洲地产紧跟市场节奏。

一名金融人士对21世纪经济报道记者表示，不少房企已将原本2018年底到期的发改委外债额度延期，或将进一步推高房地产板块的供给量。与此同时，高收益房地产美元债的收益率虽然已从高点有所回落，但仍处于高位。比如奥园和正荣地产各自完成定价第三笔美元债，奥园4年期NC3、2.25亿美元、高级债券Aoyuan 7.95 02/19/23定价7.95%（发行价较初始价缩窄42.5个基点），获逾20亿美元订单量（最终指导价发布时）；正荣地产2.5年期、2.3亿美元、高级债券Zhenro 9.8 08/20/21定价10.75%（发行价较初始价大幅缩窄50个基点），获逾20亿美元最终订单量（8.7倍认购）。

近两年中资美元债市场扩容，资质下沉成本上行，中资美元债以无评级、投资级为主，高收益以地产债为主。国内主体发行美元债大多无评级，意味着有大量无评级小规模债券发行。有评级中以投资级为主（BBB-及以上），按发行规模统计，无评级发行债券占比为42%，按照发行数量统计比例仅为24%，意味着高等级债券发行规模明显较大。高收益类占比按规模统计为15%，按发行数量统计为14%，其中高收益类中地产类债券最多，1637亿美元存量债券中包括高收益地产债925亿美元。

近两年，一级发行非投资级扩容及美国加息推升融资成本。从一级市场融资成本来看，2017、2018年呈现明显上行趋势，一方面是随着美国持续加息美债融资成本整体上行，另一方面是按债券评级来看，近两年高收益类和无评级类大量增加。

债务到期与外债内用

禹洲的案例只是近期房企美元债潮起的一个写照，佳兆业集团、融信中国、龙光地产等企业的债券用途基本都是现有债务再融资。在《2018中国房地产雇主影响力报告》中，40家参与统计的房企，30家负债率超过75%，9家负债率超过85%。债务问题在房地产企业中一直都是不容小觑的问题。

2015年9月《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资〔2015〕2044号）发布后，我国取消企业发行外债的额度审批，改革创新外债管理方式，实行备案登记制管理。

2017年3月3日，外管局发布《关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》（汇发〔2017〕3号）政策问答（第二期），表示允许内保外贷项下资金调回境内使用。债务人可通过向境内进行放贷、股权投资等方式将担保项下资金直接或间接调回境内使用。企业直接发债、母公司跨境担保等发行方式开始增加。

房地产公司的债务问题紧迫，而恰巧国家逐步放宽了对境外融资的管控，美元债犹点金指，让人眼前一亮。以禹洲为例，根据禹洲此前的公告披露，禹洲对两笔境内债务做了展期，包括2016年6月份发行一笔20亿元公司债，展期一年到2019年6月份到期；2016年9月份发行一笔30亿元公司债，展期一年到2019年9月份到期；禹洲今年以来发行的第二笔、第三笔共10亿美元债主要用于这两笔展期的债券的偿还做准备。

禹洲2018年中报显示，公司总体负债率82%（包括永续债），今年初发债用于置换即将到期债券，整体杠杆率会否上升？禹洲相关人士表示，截至2018年6月30日，禹洲的净负债率低于63%，且一直保持在60%-80%区间，在同等规模房企中不算高。公司没有短期要偿还的美元债，短期债一直占据其整体债务的30%左右。由于境内外融资额度比较充分，因此公司在年初发债提前做偿还准备。

境内融资难局面仍未改观

地产美元债以高收益债为主，票息高但收益率受风险事件影响波动大，上述业内人士指出，近期房企开启的多项融资工具，其实大多被喊停或受限制，比如ABS，调控仍收紧。

去年12月12日，国家发改委在网站发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，很多的媒体都认为，房企特别是规模房企又可以发债了，但仔细一看，发债的用途当中，对于房地产投资做了负面的限制，不能用于房地产投资，房地产发债只能用于棚改、租赁，就是限制金融行业进入到房地产领域。这对于房地产企业大陆境内融资造成很大困难。

房企积极发行美元债的一个主要原因就是，境内公司债融资局面仍然打不开：1月23日，奥园集团非公开发行2018年住房租赁专项公司债券被终止审核，该公司债券计划发行规模为10亿元；1月18日，合景泰富计划发行的一宗200亿元规模资产支持计划被中止审核。而在此之前的2018年下半年，俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请，也相继被上交所终止。

据穆迪预测，今年内，公司评估范围内的房企将有约463亿美元的境内债券和173亿美元的境外债券到期或可回售。