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告别公摊?别嗨了!你既少不了1块钱 也多不了1平米

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已经买了房子,或者即将买房子的朋友,一般都清楚,房子是以建筑面积计算价格的。现在,这种情况好像要改变了。

看样子,住宅交易“套内计价”,在文件上即将成为现实;但这事儿,口诛笔伐是舆论的流量,兴高采烈是群体的狂欢,其实什么也没有改变。

01

这主要是一种设计规范

住房和城乡建设部官网2月18日发布了一份《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

其中第10项,是《住宅项目规范(征求意见稿)》,全文有3.1万字。

该规范的第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

正如住建部所说,这些规范是由中国城市建设研究院有限公司等单位起草的,也就是说,它们主要是一种设计规范。各位朋友有意见建议的,赶紧去提,如果不出意外,这38个行业规范将很快颁布实施。

其实,根据住建部2016年11月发布的(建标[2016]166号)文,上述规范是要求以国家标准的要求来编制或修改的(规范的正式名称有变化),如果它们获得国家标准化管理委员会批准,则可能上升为国家标准予以颁布实施。

也就是说,如果规范、标准得以颁布,以后向开发商买房子,将以套内使用面积计算房价,而不是现行的以建筑面积计算房价,一脚把讨厌的公摊面积踢了出去。

听上去是不是很美好?

但规范是规范,标准是标准,要全面实施,还得修改法律法规。

02

法规规章早就有了,也早有城市实行

但这并不算什么创举。既有法规提出,也有城市施行。

2017年5月19日,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。其中第二十二条规定:住房销售可以按套计价,也可以按面积计价。住房面积计算规则由国务院住房城乡建设主管部门制定。

2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

2012年1月1日起施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定,商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

重庆市(除一个区以外)新房是以套内面积计价销售,但二手房却是以建筑面积计价交易。

你看,法规规章赋予的选择是,房子既可以按套销售,也可以按面积销售,面积分为建筑面积和套内建筑面积。除了重庆之外,其他城市都是按建筑面积销售。只不过,像北京市等城市,在房产证(不动产证)上同时载明了套内面积是多少。

这属于城市政府的事权。合法合规,也符合现实情况。但即使是重庆,也不是一刀切。它的新房是套内面积计价,二手房却是建筑面积计价,就如同,全国住宅土地使用权,基本是70年,而重庆很多只有50年。

如果要将建筑面积计价销售的方式,全部改为套内面积计价销售,光有行业规范是不够的,还得修改《商品房销售管理办法》,并将征求意见稿《住房租赁和销售管理条例》这一条款“住房销售可以按套计价,也可以按面积计价”,改为“住房销售按套内面积计价”。

光这个修改,仍然不够。还得出台一批有关小区公共服务设施的配套政策规定,否则就会埋下新的纠纷隐患。

面积计价方式的改变,只是具有形式意义。

03

你并没得到实惠

套内建筑面积(也称为套内使用面积)与建筑面积计价,有什么不同?关键区别在于,建筑面积包括了分摊的共有建筑面积(简称为公摊面积),而套内面积不包括。

公摊面积包括哪些?根据2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000),可分摊的共有建筑面积即公摊面积为:

(1) 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

(2) 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

也就是说,大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施的建筑面积,构成了公摊面积,与套内面积一起计入商品房销售面积。

如你所知,我国所有住宅小区,小区内道路(还有些小区外道路)、绿化,以及小区建筑的大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施,全都是开发商投资建设的。这些成本必然要分摊到整个小区的建设成本里,也就是,计入房价里。

如果把公摊面积一脚踢出去,只按套内面积计价销售,会发生什么情况呢?

第一,房本上的面积是实打实的面积,套内面积多少,就实得多少。充分满足了人民群众买70平方米得70平方米的迫切愿望。但是,这纯粹是心理层面的YY。

也有朋友关心,改为套内面积计价,会不会导致房产面积“缩水”?不会。即使以后都按套内面积交易,也会是新房新办法,老房老办法,二手房还是按建筑面积计价;而买新房,同样的房子,原本房产证是100平方米建筑面积,现在房产证上只有70平方米套内面积,你并没有吃半平方米的亏,因为实际的使用面积一直是那么多。

第二,单价大幅“上涨”。前面说了,公共设施的成本要计入建设成本,公摊面积虽然不在套内面积里,但成本必然要转嫁到套内面积里。也就是说,一套房的总价不变的情况下,这种计价方式的改变,会带来单位建筑面积的价格上涨,而且是大幅上涨。

100平方米建筑面积,假如转换成套内面积是70平方米,那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。但房价的这种“上涨”,只是计价形式的转换,总价不变。而买房子,总价才是最重要的。目前决定房子总价的因素,不是计价方式,而是供求关系。

总而言之,计价方式的改变这一因素,不会带来房子销售总价的改变;而你所得的房子,真正的使用面积,既不会多出一平方米,也不会少于一平方米。公摊面积该怎么样还怎么样。

这引发了另一个大问题:计价方式改变,“导致”统计数字上的房价大幅上涨,而中央要求保持房地产市场的稳定,就包括了房价的稳定。地方政府该怎么解释?且费口舌呢。

我个人判断,在修改法律法规以前,各地仍然会维持现有的住宅销售面积计价方式,亦即个别城市外,还是按建筑面积交易。

第三,必须出台一批配套政策规定。大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施被踢出去了,不在房本里了,但它们的产权、使用、管理和收益权等的界定,必须另外出台规定,否则就乱套了。

而事实上,社会舆论对房子计价方式的不满,其实是对公摊面积本身计算方式的不满,是对公摊面积权利义务模糊的不满。公共设施产权、责任、义务等未有更清晰界定的前提下,将房子以建筑面积计价改为以套内面积计价,不但无助于解决这种不满,反而可能会放大这种不满。

另一方面,住宅交易以建筑面积计价的城市,如北京,要求开发商在合同里同时载明套内面积和公摊面积,在产权证上同时载明套内面积和公摊面积,已经给予了产权人应有的知情权。改变计价方式,不过是朝三暮四与朝四暮三的区别,买房人并没有得到更多的实惠。

第四,改用套内面积计价,将来交房地产税会不会更少?想多了。不动产统一登记系统建立后,房地产权属管理系统与税务系统联网,未来按套内面积还是建筑面积征收房地产税,并无定论,并不会因为按套内面积征就更少——税率才是关键。

但在许多朋友看来,按套内面积计价,即使只是心理上的安慰,形式上的变化,就够了。民众的大狂欢,如同标题党收割流量,哪有那么多的实质意义?也对,难得集体娱乐一次。

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