破旧低矮、墙皮脱落、仅有10平方米，但由于可直接升入“牛校”北京实验二小，这间位于北京市文昌胡同的小屋在2015年卖出了34万元/平方米的惊人价格。
即便是如此“天价”，在大多数被公认为优质学区的小区，求购学区房的小广告也几乎从未间断。砸重金购买学区房，把孩子送进优质学校，已经成为一代家长的教育共识。
1月26日，西城区裕中东里小区楼道里张贴的学区房求购小广告。图片：戴梦馨
但在2019年，这一择校方式开始发生变化。北京市海淀区数所热门中学发出通知，将以多校划片的方式招生。这意味着高价购买的学区房，不再能成为进入优质学校的保证。
学区房要“变天”了。
在北京北五环外的橡树湾小区与海淀实验二小仅隔着一条马路，但房产中介张宁却开始劝阻买家为学区而买房的念头：“学区已经是在这买房的次要因素了。”
根据北京市海淀区教委发布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的将实施多校划片。在此之后，房产所对应的学位不再绑定单一学校，而是对应片区内的多所中、小学。
尽管早在2014年就被提出，但多校划片却一直没能落地。
2018年12月，北京一零一中学上地校区、首都师范大学附属育新学校、北京市十一学校龙樾实验中学陆续对外宣布，即将以多校划片的方式招生，通知被张贴在上地东里、上地西里、育新花园、新康园、文龙家园等小区的明显位置。这是北京市提出多校划片政策以来，首次出台落地到具体学校及小区的执行通知。
作为对学区房的“精准打击”，多校划片的实施首先影响到的就是学校质量差异明显的学区。
即使是在一向以高教育质量著称的北京市海淀区，强校林立的区域内仍然有着实力相对薄弱的学校。以海淀区清河学区为例，尽管有着备受追捧的海淀实验二小，但西二旗小学、清河第一小学在家长心目中口碑一般，教学质量、学生成绩等相对普通。对于为了海淀实验二小而在此买房的家庭来说，学区房仅仅提供了进入意向学校的可能性，同样存在分入普通学校的可能。
张宁告诉界面新闻记者，清河附近的房屋交易已经开始受到影响，一间在2017年开价1500万的二手房，在2019年初成交价格跌至1043万。
张宁告诉界面新闻记者，相距海淀实验二小不到2公里的上地东里小区，成为目前海淀为数不多相对“安全”的学区房选择。
上地学区目前对应五座小学：上地实验小学、清华附中上地小学、清华大学附属实验学校小学部、清华大学附属小学、北京大学附属小学。五所学校在家长中的口碑相对均衡，没有过于明显的短板。
作为1990年代建成的小区，上地东里属于购房者俗称的“老破小”，但这个位于北京五环外的小区却被众多购房者冠上“神盘”的名号，房屋售价始终高居10万元/平方米以上。
小区内的上地实验小学，以及仅相隔一条马路的北京一零一中学上地校区，是该小区房价居高不下的主因。家长们看重的，就是这两所优质学校在小升初时的直升关系。购买上地东里的房屋，家长可以确保孩子进入上地实验小学，再通过直升进入一零一中学，拿到市重点中学的入场券。
但即便是被中介推荐为安全区的上地东里，房价也同样因多校划片政策而受到影响。
“我们不能承诺一定能上。”
房产中介武鸣多次向界面新闻记者强调。上地实验小学与一零一中学的直升关系，很可能也会被招生政策变化所打破。
失去直升入学的保证后，上地东里房产的热度开始有所下降。
武鸣告诉界面新闻记者，小区内一间二手两居室的售价已经从近每平方米13万元滑至12万元，对于面积较大的二手房，售价下跌超过百万元也不少见。
为了鼓励购买，武鸣试图用“就近入学”打动购房者，“相对来讲，（上地东里）能上（实验小学）的几率还是很大的，小学就在小区里，中学走着去十分钟都不到。”
但这样拼“概率”的方案并没有打动多少潜在买家。许多家长在微博、微信群中提出疑问：多校划片以后，学区房还是学区房吗？
学位不足，倒逼分配政策改变
“这次政策，差不多把房价打回了2016年。”武鸣回忆，那时正是海淀学区房价格炒高的起点。
“学区房”概念升温的原因之一是义务教育就近入学政策的推进，让教育资源的分配与房产挂钩。南京财经大学公共管理学院院长黄斌告诉界面新闻记者，“由于此前义务教育就近入学贯彻不够到位，出现了‘批条子’这类以权择校的手段，遭到公众厌恶。政府为了保证教育公平，从2014年开始在一二线城市彻底执行就近入学。”
房产与户籍就此成为教育资源分配的重要依据。百度指数显示，“学区房”的搜索指数在2014年11月达到第一个高峰。《中国经济周刊》报道称，2014年北京学区房均价超过5万/平方米，是普通房源的2-3倍。
购买住房就此成为进入“牛校”的可行道路，但随着大量家庭涌入，优质学校难以提供足量的学位，开始集中出现学位不足的问题。
2018年8月，海淀实验二小清宁校区因学位不足，近200名满足招生政策要求，已经完成了入学登记、材料审核的孩子未能入学。
愤怒的家长们举着“就近入学”的纸条向海淀区教委要求落实政策，北京市在官方回复中提到了校方的困境：“实验二小2010年起连续8年扩招，目前已经无可用资源。”根据官方回复，未被实验二小接收的适龄儿童由清河学区协调安置入学。
海淀实验二小的入学争议，反映了整个海淀区教育资源供不应求的匮乏形势。
2019年1月24日，海淀区教委主任王方在媒体通气会上表示，2019年海淀区小学学位缺口达6000余个，初中学位缺口达4000余个，学前教育市级扩增学位任务为8200个，保障适龄儿童少年入学依然是艰巨的任务。
拉响学位预警的不止是北京。
2019年，深圳市七个区宣布学位紧张，仅龙华区小学一年级的学位缺口就高达1万以上。2月14日，2019年江苏省教育工作会议公布，2020年江苏省学位总缺口预计达到185.3万个。
资源不足，倒逼分配规则做出改变。
北京市和天津市相继开始实施“六年一学位”的入学新规，自一套住房地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个入学学位。2015年，天津市和平区表示招生开始实行六年一学位政策，北京市宣布实行六年一学位的城区包括海淀区、朝阳区、石景山区、通州区。2018年，东城区教委提出“六年一学位”政策，但据《北京青年报》报道，在实际执行中东城区宣布延缓至2019年。
多校划片这一改革政策提出更早，但由于多校划片后，孩子不再能够确保进入某座“牛校”，引发了部分家长的反弹情绪，落地更为艰难。
教育部在2014年发布的《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》中提出，优质初中要纳入多校划片范围。2015年4月，教育部要求北京、上海、广州、杭州等24个重点城市热点小学、初中的招生普遍推行多校划片制度。
但根据《工人日报》2016年的报道，试点多校划片近半年后，哈尔滨等地出台相关措施仍遇到一定阻力。
北京市朝阳区首次提出多校划片，2017年6月30日后取得房产证的住宅不再对应一所学校。这条被称为“6·30新政”的入学规则引发部分小区业主的强烈不满，多次来到朝阳区教委要求沟通。2018年朝阳区教委公布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》中，已经删去了“6·30新政”相关内容。
“名校办分校”，低溢价时代来临
武鸣依然在努力证明上地东里作为学区房的价值：“我们学区内的都不差，其他几个学校都是清华、北大开头的，分到哪个结果都不差。”但从小在海淀长大的贾佳却对中介的这套说辞并不买账。
贾佳告诉界面新闻记者，上地东里对口的学校中，清华附中上地小学原名为清河第五小学，在家长中的评价一直不高。2017年7月，清华附中宣布响应海淀区教委“推行区域优质办学”政策承办清河第五小学，这所此前并不算出名的学校就此冠上了清华的名字。
这样的学校升级正在全国成为一股风潮。
在分配改革较为缓慢的现实情况下，扩大供给成为政府解决入学问题的另一张牌。各地政府开始力推“名校办分校”式的集团化办学，试图做大蛋糕，增加优质教育供给。
“北京在新城市规划的推进进程中，城市建设速度快、变化快，人口疏解多。作为基本公共服务的基础教育供给已经不可能只围绕一所一所的学校建设，所以要改变为集团化、区域化供给，从单一学校治理变成学区管理。”北京市教育委员会副主任李奕曾在接受界面新闻记者采访时，解释了北京推动集团化办学的原因。“集团化办学丰富了教育供给，有助于缓解择校矛盾。”
浙江省发展民办教育研究院院长田光成告诉界面新闻记者，杭州市是全国较早展开名校集团化办学的城市，这一政策确实显著提升了薄弱学校的教育质量。但在实践中，集团化办学也出现了一些问题。
田光成向界面新闻记者解释道，目前集团化办学主要由各地政府牵头推行，一些名校存在不愿派人、出力的情况，而一些分校自身也存在不愿接受名校指导的心态，这导致一些名校分校空有旗号，教育质量却没有实质提升。
“名校集团化办学不能只是发一个文件、派一个政治任务。”田光成认为，改革效果取决于名校本身的影响力和薄弱学校的接受程度，如果分校纳入名校的一体化管理，教学、教师培训、教育资源一体化统筹，那么促进效果会非常明显。
“改了名字，学校就变了吗？学校也不可能一夜之间就变好了。”
贾佳向界面新闻记者表达了自己的疑问。她的担心代表了不少家长的观点，对集团化办学的改革方案，家长们的评价标准直接且现实：升学率。
南京财经大学公共管理学院院长黄斌告诉界面新闻记者，学区房的房价波动正是家长用“出价”为学校打分，它与学校目前的升学率紧密相关。
通过对南京市八个区、31所名校、100所名校分校及其相关学区房的研究，黄斌发现初中学校每年中考升入南京重点名校“南京师范大学附中”的达线率每提高1%，学区房平均房价就随之提高2.3%。根据黄斌测算，南京市初中名校带来的学区房平均溢价近14%，“小学+初中”的双名校学区房平均溢价接近40%。
但对于名校开办的分校，家长态度截然不同。数据显示，南京市名校学区房平均溢价为19.7%，而名校分校学区房平均溢价仅为3.6%。
“家长非常理性，对学校更在意的是升学，而不是声望、品牌。如果学校的录取率很高，家长根本不在意学校是哪座学校的分校。”黄斌对界面新闻记者解释，尽管南京市政府希望通过推行集团化办学，引导家长多样化选择，但从学区房溢价这一结果来看，名校依然备受热捧，分校只是家长的第二选择。
“与多校划片等教育需求端改革相比，教育供给端改革面临的社会压力比较小、但见效也相对较慢，毕竟优质师资的培养需要较长的时间。”黄斌说。
与集团化办学一样，多校划片政策也对学区房热度有所影响。2013-2016年，北京市部分学区在接收完成单校划片入学的学生后，将剩余的名额提供给附近学区抽签分配。黄斌使用Python爬虫从多个国内主流房产网站获取这段时间北京市12区、50万个二手房历史成交数据，发现受该政策影响的二手房实现了7%-10%的房产溢价。
?“这还仅仅是在概率上增加了部分小区孩子入学的可能性，就产生了相当程度的房产溢价，可见家长对优质教育资源的渴望。” 黄斌对界面新闻记者说，“由于全社会教育资源分配不均，任何再分配和变革，都会引起家庭极度关切。”
2019年，是决定此后入学政策风向的关键年份。
北京海淀上地学区张贴出的多校划片通知，也因此而受到了远大于该学区范围的关注。一位八零后家长发帖评论称：“从直升到多校划片，概率不再是100%，全凭运气了。”
寒假过后，各地将陆续公布中小学下一学年的招生简章。除海淀区以外，其它区域的政策尚不明朗，多校划片的落地范围与实施方式成为家长关心的焦点。在已确定实施多校划片的区域，名校扎堆的学区仍然具备价值，但不再与优质学校绑定的学区房，几乎不可能再卖出天价。
政策调整之下，学区房悄然进入了低溢价时代。
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