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中国一线城市房价会出现下跌吗?

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导读:虽然身处二级市场,花费大量时间研究中美股市以及投资大师的框架,但我们依然经常被朋友圈问起:如何看待中国的房价?从中国家庭资产的持有比重看,房地产资产持有比例远远高于股票。未来房地产价格,特别是我们许多人生活在的一线城市房价波动,会对个人财富的影响更大。那么上海、北京、深圳等地的一线城市房价未来会怎么走呢?今天和大家分享我们的粗浅观点。

房地产是中国家庭资产最大配置

无论从什么角度看,中国家庭资产配置的大头是房子而非股票,这一点和美国市场非常不同。

两年前,我们曾经做过一个“武断”的判断,认为和美国市场相比,中国家庭资产在股票配置比例很低。长期看,我们相信中美对比中,中国家庭未来对于股票市场的配置比例一定会提高,房地产占家庭资产的比例一定会降低。

两年后,当我们再回顾这个结论,可以说一半正确,一半错误。错误的部分是,中短期影响中国家庭资产配置的因素,是这个资产的收益率和波动率。过去,房地产价格基本上是没有回调,一路上涨。向下几乎没有波动率,向上收益率又非常好。这导致大部分投资房地产的人,都能赚到钱。而相反,股票和基金市场波动率比较大,大部分常常高买低卖,整体赚不到钱。

也正是因为房地产占到了中国家庭资产配置中的大部分,对于许多人来说,房价未来的走势可能会比股票走势更关注。股票就算跌了50%,但是股票资产占你总体资产可能就10%。所以最终你损失的是5%的个人资产。大家更多是茶余饭后讨论股市行情,甚至中国有一大批高净值人群根本不买股票。相反,如果房价下跌30%,可能你个人资产80%在房子里面,最终对个人资产影响会超过20%。这可是会伤筋动骨的。

那么房价会不会跌呢?每天有大量关于房价预测的研究,我们今天更多探讨一线城市房价会不会下跌。

上海房价会跌吗?一线城市房价和什么相关

在回答这个问题前,我们需要理解,一线城市的房价和什么相关?许多人会说人口,其实这个答案答对了一半。我们发现全球一线城市的房价,和这个城市的百万富翁数量有关。下面这个数据统计,来自知乎网友“脑洞”。我们过去特别希望用一个房子“市盈率”指标。就是当地的房价除以当地的人均年收入,看普通人要工作多少年才能买到一套房子。如果这个房子“市盈率”过高,那么就有泡沫。

我们看下面的数据,截止到2016年上海、北京、纽约和洛杉矶四个大城市一手房的“市盈率”。在每一个大城市,都是高的惊人。纽约和洛杉矶平均一手房价都在1000万人民币以上,即使在当地都需要平均80年的收入(注:纽约我们就是指曼哈顿)。

我们思考这个数据背后的逻辑。房价本身是供给和需求带来的。全球任何一个一线城市,新屋供给是不足的。他们之所以是一线城市,意味着已经完成了城镇化和城市开发。而这些一线城市又能提供普通二三线城市所不具备的资源。这些资源包括就业、社会资源、医疗、教育、娱乐等等。

在纽约曼哈顿,那里有全世界收入最高的华尔街对冲基金,有全世界最好的餐厅,有全世界超一流的文化和娱乐(包括大都会博物馆)。全世界最有钱的富豪,都会想到在纽约来买房。不仅仅是美国本土富豪,包括中东富豪、俄罗斯富豪、中国的富豪等,都喜欢在曼哈顿买一套房。这里的房价必然在全世界都是顶尖的。下面是曼哈顿2016年平均房价。每平米价格在2万多美元,超过13万人民币。而且虽然曼哈顿只有公寓楼,但都是大面积,总价基本上在2000万人民币以上。

中国一线城市房价会出现下跌吗?

未来中国富豪人口将集中

在美国,越来越多富人选择居住在纽约、旧金山、洛杉矶这几个超一线城市。这里生活设施方便,社区好,各种生活服务都很全。我们看到全世界最好的中学,最好的医院,都基本上在一线城市。事实上我们从下面这张图看到,全球最顶级的10个城市集中了70%的富豪人数。

中国一线城市房价会出现下跌吗?

我们再看一个数据,根据《2018胡润财富报告》,过去一年北京、上海、深圳和广州拥有600万资产的富裕家庭数量都出现了增长。其实北京增长了6.1万户家庭,达到了69.6万户。上海增加了4.4万户家庭,达到了59.4万户。深圳增加了1.1万户家庭,达到了16.6万户。另一个指标是千万资产高净值家庭的数量,北京增加了3.1万户,上海增加了2.4万户。越是头部的城市,富人居住就越集中。

此外,我们看到中国经济发展结构的变化。最早的中国富豪基本上以房地产、或者资源型的行业为主。过去几年中国富豪的开始向互联网、金融、服务业等新兴产业转型。这些新兴产业的各种资源,又集中在一线城市。

我们拿互联网为例子,大型互联网总部基本上不会逃离北京、深圳、上海、杭州几个城市。未来中国经济继续向新经济转型,创始人长期居住在二三四线城市的概率就越低。我们看到作为一个制造业的老板,你可以住在三四线城市。但是作为一个金融、互联网行业的创始人,这些地方能给到的人才和资源非常少。而且,我们看到从富一代转向富二代的过程,越来越多人重视学校、医疗、公共服务等软性资源。这些资源在一线城市是最好的。

结论:长期看一线城市房价是核心资产

2017年有一句话深入人心:核心资产。股票里面的核心资产指的是那些稀缺的,优质上市公司。核心资产的特征是,质量好,供给不足,永远稀缺。而一线城市的房价,从资产配置的角度看,也是一种核心资产。这种资产,在全世界都是稀缺的。

我们从金融企业的分布看,这是一个极度依赖人才的轻资产行业。中国绝大多数资产管理公司,都分布在一线城市。即使在今天,可以网上办公、移动办公、Soho办公,也几乎没有什么资产管理公司将投研团队放在大部分二三线城市。以人为本的行业,特别看重圈层。上海作为全球化的金融中心,有几乎最好的金融圈层。你可以和许多优秀的投资人交流,并且吸取大量养分。

所以长期看,我们回答一个问题,中国一线城市的房价,整体还是会比较有竞争力。相反,面临各种质量人口都出现下滑的三四线城市,面临的房价下调压力就比较大!

对于富人来说,生活也是一种圈层。记得几乎十年前看已故香港股神曹仁超的书,他就提到一个很有趣的观点:影响房屋价格的,不是地段,而是社区。Neighborhood比Location更重要。最昂贵的房子,往往在于有好的社区。

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