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蔡继明:建议允许宅基地使用权用于抵押、担保

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(原标题:人大代表蔡继明:建议允许农村宅基地使用权用于抵押、担保)

蔡继明建议,应当赋予农村宅基地使用权完整的用益物权,可用于抵押、担保,并可以在集体经济组织内部和外部出租、转让。若通过增减挂钩使这些闲置的宅基地转换成城市建设用地,不仅可以大幅度降低房地产价格,降低农民工进城落户的门槛,而且有助于增加农民的财产收入。

3月2日,全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在京举行2019两会媒体交流会。

据了解,蔡继明此次拟提交十三届全国人大二次会议议案建议共五项,分别是

1. 关于推进我国土地制度改革的建议;

2. 关于加大农民住房财产权抵押贷款改革力度的建议;

3. 关于修改《土地管理法修正案(草案)》的建议;

4. 关于修改“资源税法”(草案)的建议;

5. 关于改进网约车管理的建议。

针对土地制度改革的问题,蔡继明接受了21世纪经济报道等媒体记者的采访。

建议“成片开发建设需要”不列入征地范围

蔡继明此前曾多次提出与土地制度改革相关的建议,在2019年两会上,他依然提出了关于征地制度、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革等相关的多项议案。

在征地制度领域,蔡继明表示,我国宪法明确指出,城市的土地属于国家所有,农村土地属于集体所有。宪法同时规定,国家为了公共利益的需要,可以依法征收和征用农村集体的土地,并给予补偿。但长久以来,我们一直把国民经济和社会发展就等同于公共利益,这就几乎使征地范围无所不包。按照中共十八届三中全会决定的精神,农村集体经营性建设用地在符合规划的前提下可以入市,这就需要严格划分公共利益的范围,在此范围之外,农村集体经营性建设用地才能派上用场。

最新的《土地管理法修正案(草案)》提出,“在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,由政府为实施城市规划而进行开发建设的需要的项目”,可以依法实施征收。

对此,蔡继明建议,既不能简单地把国民经济和社会发展与公共利益需要划等号,也不能把“由政府在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内组织实施成片开发建设的需要”作为征地理由,因为这两种情况中都可能包含部分甚至全部非公共利益的因素。

人大代表蔡继明:建议允许农村宅基地使用权用于抵押、担保

赋予农村宅基地使用权完整的用益物权

蔡继明还谈到了宅基地改革。

他指出,目前,全国农村的集体建设用地总量在19万平方公里左右,大约是城市建设用地的两倍多。但在这么大量的集体建设用地中,集体经营性建设用地也就是过去的乡镇企业用地,这一部分大概只占到了14%左右,大约4000多万亩。即使这部分土地允许入市,仍不足以构建城乡统一的建设用地市场,也不能够缓解城市建设用地供不应求的状况。

蔡继明进一步指出,实际上,集体建设用地中,超过70%的是宅基地。而改革开发四十年来,两亿八千万农民工进城,宅基地出现了大量闲置。有关数据显示,农村目前有3000多万亩宅基地是闲置的,这已经超出了城市已有住宅用地的面积总和,“那么大量闲置的农村的宅基地,为什么不能够有效地利用起来?”

蔡继明表示,他这次关于土地制度改革的主要建议,就是强调应当赋予农村宅基地使用权完整的用益物权,可用于抵押、担保,并可以在集体经济组织内部和外部出租、转让。若通过增减挂钩使这些闲置的宅基地转换成城市建设用地,不仅可以大幅度降低房地产价格,降低农民工进城落户的门槛,而且有助于增加农民的财产收入。

蔡继明告诉21世纪经济报道记者,其实论房子和宅基地(住宅用地)的关系,城市和农村从一般经济属性上看都是一样的。但城市住宅建设用地使用权可以转让、可以抵押,拥有完整的用益物权。而在农村,虽然允许农房抵押,允许农村房子自由买卖,但不允许宅基地在集体所有制成员之外进行自由转让,这就成了阻碍农村住房财产权抵押的最大障碍。

“所以,只要产权能够明确界定,尤其是对它的流转范围不加以限制,它的房屋所有权和宅基地使用权与城市的房屋所有权和城市宅基地使用权之间的关系,应该是一样的:城市住宅(连同宅基地)可以出租、转让、抵押,农村的住宅(连同宅基地)也同样可以出租、转让、抵押。”蔡继明表示。

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