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迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!

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2个月前,我借奶茶妹妹卖房,分析了澳大利亚楼市。到现在,澳大利亚最大城市(悉尼)房价相对于最高点已经下跌了将近15%。

不过,还有更惨的地方:2014年以来,下跌幅度高达25%!

而且,这个地方在我们印象里,豪车遍地,狮子当宠物,警车是法拉利FF……

没错,就是迪拜。就在迪拜,这几年楼市用“跌跌不休”这个词来形容最恰当不过。想象下,如果在2014年,拿100万买个房,现在只值75万,另外还了三四年贷款和利息,就算是土豪,也会欲哭无泪吧。

更重要的是,丝毫没有止跌的迹象……

1.至少还要再跌一两年

跌,已经成为迪拜楼市的主旋律。

2018年,迪拜房价整体跌去了6%—10%。这种下跌,连最核心、概念最强大的区域也未能幸免。

比如,耗资140亿美元建设的全世界第一个棕榈叶形状岛屿——迪拜“朱美拉棕榈岛”,2018年跌了9%。

根据中东房地产信息公司Zawya监测数据,2019年1月,迪拜房价环比又跌了1.7%。自2014年以来,迪拜房价已经下跌了25%—33%。

标准普尔预测:2019年,迪拜整体住宅价格可能跌15%,2020年还要再跌5%—10%。

趋势的力量是强大的。即便有2020年迪拜世博会概念,但到2021年,迪拜房地产市场也不太可能出现有意义的复苏。

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!迪拜公寓、别墅价格走势

同时,迪拜的房屋租金也在下降。

一个叫Nabeel Mahmoud的印度人在Remraam租了一个两居室公寓,去年年租金是8.5万迪拉姆(迪拜所使用的货币,1迪拉姆目前大约相当于人民币1块8),他现在和房东谈判把租金降到了7.8万(下降超过8%)。据他说,其实附近还有很多类似的房子,甚至7.5万都能租到。

一个30岁的埃及人Mohammad Mordi,先前在Al Barsha租了一居室,租金一年7万迪拉姆,2个月前搬到迪拜硅谷绿洲,用5.3万迪拉姆租下了两居室。新房子靠近大学、科技园,还配有健身房、游泳池。

平均来看,迪拜公寓房租价格下降了8.9%,别墅租金下降了6.9%。

2.被神化了的迪拜

更令很多人意想不到的是:迪拜的房价并不贵。

房地产信息公司Cavendish Maxwell的报告显示,今年1月,迪拜房屋平均成交价是269万迪拉姆(差不多490万人民币),一栋别墅均价470万迪拉姆(差不多855万人民币)。

看两个具体案例。

在网上,一套由世界上最大的房地产之一Emaar开发的112平方米(迪拜房子都是按实际使用面积出售)联排式住宅(2个卧室、2个浴室),位于迪拜和阿联酋首都阿布扎比交汇处,距离2020年世博会场馆仅仅几分钟车程,健身、商业、高级会所等配套一应俱全,售价只要945888迪拉姆(约合172万人民币)。

再看个贵的。耗资10亿美元的“迪拜河港塔”(Dubai Creek Harbour),一套位于21层的148平公寓,3室(带2个浴室),售价3441888迪拉姆(大概628万人民币)。看下面的图,感受下奢华,就快要建好了。

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!

这么便宜的房价,是不是显得配不上迪拜土豪?

其实,迪拜的确很富有,但绝对没有土豪到网上宣传那般。

2017年,迪拜GDP是3890亿迪拉姆(7100多亿人民币),大概相当于合肥、福州的水平。

根据迪拜官方报告,人均GDP是35630美元。这个数字在全球排在26位,排在日本后面,意大利前面。

再看和个人直接相关的收入问题。

下面是来自一家迪拜求职网站的统计,那个AED就是迪拜用的货币迪拉姆,1迪拉姆=1.82元人民币。

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!

下面这也是迪拜,完全没了土豪的感觉。

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!

迪拜人口310多万,但外国人占比将近90%。本地人能享受到很好的福利,但是来自印度、巴基斯坦或者非洲等外国劳工生活却十分艰辛,甚至有人说是一种“现代奴隶制”。

绝大部分光鲜都有不堪的背后。

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!迪拜的外国建筑劳工

3.神化自己的迪拜

讨论这些和房价并不是没有关系。下面要继续展开一些背景。

为什么我们会觉得迪拜土豪遍地,富得流油?这是迪拜进行的自我神化。

迪拜,其实并不是一个国家。在19世纪初,迪拜沦为了英国殖民地。1971年,获得独立。后来,阿勒·马克图姆家族(al-Maktoum)世袭统治的迪拜和其他6个酋长国,共同组成阿拉伯联合酋长国(简称“阿联酋”),也就是说迪拜是阿联酋的一部分,除了军事外交,各酋长国之间享有极大的自主权。

在阿联酋内部,迪拜人口最多(占阿联酋的42%以上),但是真正的老大却是阿勒纳哈扬家族统治的阿布扎比酋长国(面积占比86.7%),阿联酋首都就设在阿布扎比。

而且阿布扎比经济实力也更强大,2017年GDP高达8325亿迪拉姆,是迪拜的2倍还多,但人口不到迪拜的2/3。

所以,就阿联酋内部来说,阿布扎比才是货真价实的土豪。

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!阿联酋组成

这倒不是说,两个家族治理能力相差多少,而是阿勒·马克图姆家族的迪拜没矿。

我们知道,中东国家富裕,主要就是因为有石油。

阿联酋已探明的原油储量高达9780亿桶,2017年光卖石油就卖了将近660亿美元。

但7个酋长国,阿布扎比一家就拥有了其中94%的石油储量、94%的天然气储量,迪拜只有4%左右石油储量、1.5%的天然气储量。

尽管不能像阿布扎比那样富得流油,迪拜仍然靠卖石油获得了第一桶金。

但迪拜石油储量实在是太少,很快接近枯竭,所以,很早就开始追求多元化的经济来源,计划把迪拜打造成全球知名的金融中心、旅游中心、高档消费和娱乐中心。

但在沙漠里建出金融、旅游、消费、娱乐中心谈何容易,况且还要面对着纽约、伦敦、巴黎、香港、东京这些老牌城市的竞争。

所以,迪拜酋长就使出一招:博人眼球,营销城市。

为抢占全球媒体头条,迪拜下血本,建了全球唯一一个七星级酒店,花15亿美元建世界最高(828米)建筑物哈利法塔,花140多亿建世界上最大的人工岛棕榈岛,建设世界上最大的花园迪拜奇迹花园……

迪拜相信“建造,一切都会来(Build and they will come)”,一度全球1/5的起重机在小小的迪拜工作。

迪拜王子还借成龙70辆豪车拍电影。成龙电影《功夫瑜伽》里的豪车就来自迪拜王室的赞助出演。

迪拜就是要通过这种世界第一,打造极尽奢华的外表,吸引全球土豪来迪拜旅游、消费。

而今,迪拜也成功实现经济多元化,石油收入在经济中的比重从1990年的24%,下降到5%左右。

4.大干快上的房地产

可按下葫芦浮起瓢。疯狂的基建开发需要大量的钱。

作为迪拜的实际统治者,所有土地都归王室所有。王室也就成为拜房地产市场的最大玩家。

王室有动力去推动房地产发展,卖出的房屋越多,王室和政府收入也就越多。为此,2002年时,迪拜专门修改土地政策,允许外国人永久持有不动产,以吸引外国买家。2007年,通过划拨土地的方式,迪拜王室获得了中东最大的房地产集团埃玛尔地产1/3股权。

但是房地产也是“经济鸦片”,依赖了就戒不掉了。实际上,迪拜楼市在2009年已经崩过一次(后面会再说)。

在2017年,迪拜房地产建筑行业占GDP的13.4%,经济增长的25%来自房地产建筑行业。

尤其是,为了举办2020年世博会,迪拜这些年在房地产建筑业上不断加码,2018年基建预算比2017年增长了19.5%。

根据测算,2019年迪拜将建成3.1万多套房屋,比2018年增加40%以上,是过去5年内平均年销售量的2倍以上。

同时,到2020年可能会建成超过9.6万套房屋。

此外,油价下跌、周边国家货币贬值、中东局势不稳,这些都在增加迪拜地产的不确定性因素。

2018年,迪拜房屋销售已经下降了22%。

供需永远是最基本的规律。要卖的越来越多,买家却越来越少,价格不跌才怪。

为了保持房地产市场稳定,迪拜已经放宽居留政策,并打算降低交易费用,迪拜土地部门也将花更大力气向美国、英国、中国等海外投资者推广迪拜房地产。

写到这儿,简单说两点:

1.对于一个经济体来说:

“十次危机、九次地产”。的确应该认真思考地房地产在经济发展中的角色。

2.对于个体来说:

想给我的读者朋友一点劝告。去年以来,网上多了许多类似下面的文章。

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!

大家请多些思考,多些调研,多些了解。

迪拜就在10年前,2009年已经发生过房地产崩盘,房价几乎腰斩,并引发经济危机,最后,是阿布扎比拿出200亿美元,迪拜才度过危机。

那段时间,成千上万先前跑到迪拜淘金的人,陷入债务危机,最后选择偷偷逃走,以致于好几年里,迪拜每年有两三千两汽车被丢弃,其中不乏豪车。

迪拜神话正在破灭:房价大跌1/4,你现在去就是接盘!2011年,警察发现一辆市价高达200万美元的法拉利被弃迪拜机场

土豪城市一样会遇到大麻烦,况且迪拜土豪的成色还并不那么足。

本文来源:正解局,华尔街见闻专栏作者

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