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波峰上的越南炒房团 投资者需注意购房资格新问题

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(原标题:波峰上的越南炒房团 中国投资者需注意购房资格新问题)

韩国人James Lee准备在胡志明市的新盘Vincity同时下注7套房。

James Lee定居上海已有十多年。作为在国内排名前十的建筑行业韩企的驻沪办公室负责人,在房地产方面,就在韩国首尔江南区域、北京望京和上海古北购置多套住宅。2016年之后,他将投资眼光瞄准了东南亚新兴经济体——越南。

11套房的故事

2015年7月,越南出台《住房法》,开放国内房地产市场,对外国购房者敞开大门。2016年这一年,James怀着试探心态在越南胡志明市购买了3套高端公寓,分别位于Vinhome Central Park和Vinhome Golden River小区,都是一房和两房的小户型,平均面积50-60平米,都位于该市的CBD区域Thu Thiem,为的是出租方便。2018年,又入手一套香港新华集团在胡志明市黄金地段建造的小区SUNWAH Pearl的公寓。

在购置的时候,Vinhome Central Park每平米单价2200美元,Vinhome Golden River是3500美元,而SUNWAH Pearl已经是4000美元。

而三年前购买的Vinhome Central Park售价水涨船高,成功翻倍。“我当时买了11万美元,现在出手已经涨到25万美元了。”James称。

房价升值收益仅仅是一部分,James同样对租金回报满意。比如,他刚刚将上述Vinhome Central Park的一室一厅租给一个日本人,扣掉给越南租房管理平台的费用,还有每个月730美元房租收益。按照11万美元的购入价格,这套房子的租售比达到8%,12年能回本。而房租收益更是连年攀升,去年这套房子每月的租金还是650美元。

“越南的行情实在是太好了,我的地产销售员以前还是个兼职,现在辞掉了本职工作,专门对接海外客户卖房。”James说。现在胡志明市的住宅也呈现供不应求的局面,2016年James还可以慢慢挑选,现在已经进入摇号时代竞争激烈,所以认筹了7套房之后,他还在等待最终结果。

紧俏行情起始

越南从2006年开始加入WTO,开启了通货膨胀高企的同时伴随着房价的翻倍。但2009年遭遇全球金融危机的负面影响,导致GDP增速下滑,汇率大幅贬值,房价也在政府上调二手交易税率至25%之后大跌,胡志明市跌到每平1000美元左右。

在近5年,越南经济基本面向好。2014年到2018年GDP平均增速为6.4%,再加上全球产业调整转移的优势和2015年放宽对外国人购房条件限制后,大举增加房屋供应量,房价不断抬升。

世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,2018年胡志明市住房均价为1714美元,较上年同期增长10%。而由于土地供应有限,销售量仅为31083套,较上一年下滑12%。但这种情况分化,越南第二大城市、首府河内的价格为1304美元,较上一年下滑2%,销售量为25377套,年度同比下滑13%。

越南房地产销售公司VNK Investment Consultancy的销售经理Luna Luu认为,胡志明市与河内相比,前者人口比河内多200多万,而房源又比河内少很多。而河内很多新楼盘推出,选择较为丰富,虽开价并不比胡志明市低,但在实际销售中有很多优惠政策,比如一次性付款95%以上会有7%-9%的折扣,再比如送家具和家电。

而对James这样的购房者看来,河内冬天太冷,不如海岸线城市胡志明市。另外胡志明市去泰国、新加坡、马来西亚都比较近,相当于中国的上海,升值潜力较大。

目前购房的人群中,中国人已经占主流。CBRE统计,2018年通过该公司买房的人中,30%购房者来自中国大陆,韩国人占22%,中国香港占11%,美国人占5%,中国台湾占4%。而中国大陆则以长江以南地区看房者多一些。

CBRE数据显示,从2016年到2018年,投资+租赁的购房者占比从60%变成了80%,仅有20%是用来自住。

根据越南住宅法,外国人购置公寓的产权为50年,到期时若护照有效、无犯罪记录,可续期50年。而James表示,这种非永久产权对他来说,还是买房后10-20年左右出售比较好,前提是相关政策没有变化。

Luna Luu了解到,胡志明市的住宅分为四个等级,豪华公寓售价超过每平3500美元,高端住宅在1500美元到3500美元之间,中端住宅在800-1500美元之间,而经济房低于800美元。目前房价上涨的主要推动力还是豪华住宅,去年豪华公寓售价涨幅为17%,而中低档住宅几乎没有涨价。

别墅的行情更为紧俏,根据CBRE统计,去年胡志明市别墅每平售价平均是4153美元,同比上涨47%。

多名投资者认为,造成越南公寓和别墅受到外国人追捧,当地开放政策与法规应是主因。

越南《住宅法》规定每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区(相当于国内的万户社区规模)外国人拥有别墅不能超过250套,所以一旦新盘开盘,30%和250的配额立即用光。

中国投资者需注意购房变长租

对于中国购房者来说,可能要注意的是资格问题。

首先需要明确的是,外国人在越南购房的基本条件是拥有合法签证,这个门槛较低,旅游签证就行。但是持有中国新护照,与多家房地产公司只能签50年长租合同,没有房产证。

Luna Luu表示,已经有6个楼盘通知不接受中国新护照的客户直接购买房子,包括越南最大的开发商Vinhomes 开发的Vincity,SonKim land 开发的Metropole thu thiem,DatXanh group开发的Gem Riverside,Sunshine group开发的Sunshine city Sai Gon, 和新加坡开发商Frasers开发的Q2 Thao Dien,以及新加坡开发商Mapletree开发的One Varendah。

Luna Luu解释道,越南法律规定能购房的条件是,海关入境时盖章在护照上,而不是盖在另纸签证上。但是越南暂时提供给中国公民的是另纸签证。因此基本上所有的中国新护照均不达要求。

“已经有6个开发商公布这问题,其他的开发商只是早晚的问题。新护照即便签了买卖合同,也有可能会自动变成长租合同或者退钱的。而长租合同意味着产权在开发商,可以后期在开发商协助下转让给越南人,越南人再跟开发商签订买卖合同来解决。” Luna Luu表示。

另外,越南本国人首付只需15%-30%,根据越南住宅法,贷款期限不得长于签证期限,利率达到9%左右,因此外国人在越南购房基本不会在越南贷款,这也有可能压低收益率。

还需警惕的是越南的租金收益的可持续性。

根据天风证券报告,从历史来看,公寓的租金收益率是相对较高的,房价最高的第一区租金收益率相对较低,但也维持在4%的水平,其余的租金收益率都在6%左右。而新的开发区第二区(类似上海浦东新区)由于整体房价相对较低,租金收益率则最高达到8%。但随着2015-2018年四年的销售量逐渐竣工交房,预计2020年将会是竣工高峰,将使得买房用作租赁面对更大的压力,租金收益率预计会持续下行,目前平均是6.4%。

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