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清华研究员:房地产税可以真正抑制投机性购房

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(原标题:清华研究员:房地产税可以真正抑制投机性购房)

网易研究局“大咖谈两会”特别策划NO.004

专访清华大学中国经济思想与实践研究院研究员 袁钢明

采写|张梅

2019年全国两会召开,今年的货币政策将会“松”还是“紧”?楼市调控政策会放松吗?对此,网易研究局采访了清华大学中国经济思想与实践研究院研究员袁钢明。

60S 要点速读:

1、2008年的金融危机以后,央行的调控手段比过去成熟多了,调控的原则是保持一个长期、稳定的政策不变,然后在合理的区间进行调控。

2、我们国家还没有征收房地产税,而房地产税才是真正抑制投资、投机行为的税种和政策。

3、我认为,2019年的房地产调控还会维持下去,如果出现一些压力比较大的情况,相关部门最多会在局部地区做一些小幅度的调整,在减轻经济下行压力的同时,保障楼市调控能够长期、稳健地推行下去。

清华大学中国经济思想与实践研究院研究员袁钢明
清华大学中国经济思想与实践研究院研究员袁钢明

以下为专访精编:

热点一:货币政策

网易研究局:近期,中央高层频繁吹风不搞“大水漫灌”、不搞量化宽松,是否也预示着未来货币政策进一步宽松的空间有限?

袁钢明:以前,中国乃至全世界的货币政策都是跟着美国走。美国加息以后,如果某一国家不提高利率,外资或者以美元计价的资产就会流向美国,该国的经济就会受到影响。一般来说,各个国家都会跟随美国加息。

但是上一次美联储加息,中国央行没有跟,是因为这段时间中国经济出现了下行压力加大的问题。如果中国央行加息,国内的融资成本会上升,货币的紧缩程度也会加剧,这和中国宏观经济形势的走向是相反的。

为了应对经济下行的压力,中国央行需要适当放松货币政策。是不是一提放松,就是猛然放松?那不是。只能是比过去货币政策收紧时,稍微放松一点。

2018年,我们的货币收得就有点紧了,这与之前金融上出现了一点风险有关,即表外资产太多了,虽然对抵御经济下行有好处,但是容易造成金融潜在的风险。

但是货币政策收紧之后,在某种程度上导致2018年下半年尤其是第四季度,民营企业的资金面过于紧张,加重了经济下滑的压力。如果让经济下行的压力蔓延下去,就会对2019年乃至更长时间内的经济发展产生不利影响。在这种背景下,我们的货币政策需要适度放松一下。

袁钢明接受网易研究局专访
袁钢明接受网易研究局专访

网易研究局:现在货币政策放松到什么程度了呢?

袁钢明:从广义货币M2的增速来看,2017年全年的M2增速为8.1%,2018年6月份,M2同比增速下降到8.0%, 2019年1月份的M2增速上升到了8.4%。单从货币总量的变化来看,整个货币量松了一点。

当然,更大的变化是货币量的结构变化,特别是社会融资上的变化,就更大了。我们的货币供给不完全是M2,还包括了社会融资,社会融资中包含了前面所说的银行表外资产,比如委托贷款、信托贷款。其中,信托贷款在去年三、四季度出现了大幅度下降,到今年1月份,已经由负变正了。委托贷款的下降幅度也明显收窄。

还有票据融资,作为一种短期融资的贷款,现在也在大幅度增长,月度增幅一度达到了60%。与之前货币政策收紧时相比,表外资产变化特别明显,比货币总量M2的变化还要大。

这时,就有人担心央行是不是要“开闸放水”了?

2008年的金融危机以后,央行货币政策调控的手段比过去成熟多了,调控的原则是保持一个长期、稳定的政策不变,然后在合理的区间进行调控。所以即便放松货币政策,也不可能搞开闸放水,也不能是大水漫灌。

现在中国的经济体量已经很大了,货币的规模也很大。哪怕M2增速只变0.1或0.2个百分点,我们的经济运行特别是企业发展,就能感受到很大的变化。

热点二:房地产市场

网易研究局:您怎么看2019年中国的房地产市场?

袁钢明:如果大家买房子都是为了居住的话,就不会这么敏感地关注房价是否上涨。但是咱们国家很多人买房是为了投资,所以他就希望像股票交易一样,低价时买进、高价时卖出。这种投资的势头过于强大的话,就变成了投机性的炒房。

咱们国家多年前就提出要抑制投资性、投机性购房,这种政策方向是完全正确的,但是效果并没有多么明显。因为到现在为止,我们国家还没有征收房地产税,而房地产税才是真正抑制投资、投机行为的税种和政策。

现阶段,买了房子不住的话,也不用交税。长期来看,房价在不断地上涨,相当于你在没有成本地投资。这种行为没有得到规范和制止,就会在社会上形成羊群效应,大家都跟风买房来做投资。而投资性购房和和居住性购房有一个本质性的差别,居住性购房是买跌不买涨,这样才能降低购房的成本;可投资性住房刚好相反,是买涨不买跌,如果房价下降,他就不买了。

2018年,全国各地的房价涨幅出现下落。特别是10月份以后,多地二手房价格出现环比下降。要知道二手房是投资、投机性比较强的领域,它和新房不一样。由于多地采取限购政策,只有首次购房特别是新成立家庭的人能买新建房,他不是为了投资、投机,所以一手房的价格还在上涨。为什么二手房价格会下降呢?因为它的投资和投机属性比较强,大多人在市场不景气的时候,就会采取顺周期操作——卖降买升。

但是今年1月份以来,有些城市特别是一线城市的房价又开始上涨。前两天统计局公布的数据,一线城市新建房子的房价同比上涨了3.3%。要知道,前一段时间已经下降到了3%甚至2.8%以下了。

这个变化是怎么发生的呢?是因为最近有些地方的楼市出现了政策性的放松、缓和,比如首套房贷款利率下调、限售政策放松等。

网易研究局:这是不是意味着房地产调控要放松了?

袁钢明:据我观察,我们国家这一次的房地产调控和以前有点不太一样了。这一次是历次房地产调控持续时间最长的,从2016年10月份到现在,已经两年多了,而之前的调控大都持续一年就结束了。可以说,这一次的调控兼具长效性和持续性,不会像之前那样收得过紧对经济造成下行压力时就放松。因为我们已经看清了那样的放松没有什么好的效果,反而可能带来更严重的问题。保持房地产市场的中长期稳定发展才是政策追求的目标。

我认为,2019年的房地产调控还会维持下去,如果出现一些压力比较大的情况,相关部门最多会在局部地区做一些小幅度的调整,在减轻经济下行压力的同时,保障楼市调控能够长期、稳健地推行下去。

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