房地产税现“超预期表述”？这里或许有些误读

（原标题：房地产税现“超预期表述”？这里或许有些误读）

今天，十三届全国人大第二次会议再次提到房地产税法。

“今年集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法……等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。” 3月8日，在十三届全国人大第二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书说。

此前的3月5日，国务院总理李克强也在《政府工作报告》中表示，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。这是继2014年和2018年之后，《政府工作报告》第三次提及房地产税。

与去年不同的是，今年是“稳步推进”，而去年是“稳妥推进”。市场方面表示，从“稳妥”到“稳步”，一字之差，意味着房地产税法正在推进之中。

有媒体将今日两会再提房地产税解读为“超预期表述”，容易让读者误以为房地产税法将在2019年制定出台。事实上，房地产税立法去年已列入到本届（十三届）人大立法规划。今天人大常委会委员长的口径与之前相比无多变化。

分析人士指出，房地产税完成立法工作、提交全国人大代表审议通过，大概率还需要2-3年时间，也就是在2021年左右完成。

也在今日，对于房地产税立法是否将在今年制定完成这一问题，国家税务总局局长王军在人民大会堂接受采访时表示，“稳步推进”。

国家出台房地产税的目的究竟是什么？

此前，市场各方对国内房地产税改革的功能定位存在一定分歧。

有观点认为，房地产税是建立调控房地产市场长效机制的重要制度组成。也有声音指出，房地产税应按照完善直接税体系、为地方建立主体税源的方向推进。

事实上，房地产税对于调控房价的影响十分有限。房价受到一系列因素影响，房地产税只是影响因素之一。房价的未来，更加取决于人口、土地和经济基本面等因素。

2018年时，时任财政部副部长史耀斌曾对出台房地产税的目的解释道，“主要是为了规范收入分配，尤其是个人财富的积累，促进社会公平。同时，筹集财政收入，满足政府提供公共服务需求。”

从目前的迹象来看，国家出台房地产税的主要目的可能是取代土地财政，使其成为地方政府收入的主要来源，维持巨额地方财政支出，并解决地方债务问题。

目前来看，虽然我国与房地产相关的税费不在少数，但税种主要为交易环节的税收，比如营业税、土地增值税、契税、印花税、所得税等，类似于房地产税这样在持有环节的税种很少。近几年来，我国财政收入逐渐由“增量为主”向“存量为主”转变，而房地产税即为存量税收的一个重要部分。

3月7日，财政部就“财税改革和财政工作”相关问题答记者问。在谈及今年《政府工作报告》把赤字率设置为2.8%这一问题时，财政部部长刘昆表示——

“我们今年的赤字安排为什么这样考虑？因为除了适当提高赤字率，中央财政还增加了特定国有金融机构和央企上缴利润，地方财政也将多渠道盘活各类资金和资产。这方面也筹措了一部分资金，可以让我们不用过高地提高赤字率。”

由此看来，当减税降负成为常态，当提高赤字率成为焦点，从中央到地方，如何寻找新的稳定税源已成为当务之急。而推进房地产税改革，将极大程度地完善我国税制、为地方政府增加主体税源。

如何合理设计房地产税制度？

2018年全国两会上，史耀斌答记者问时说，房地产税总体思路就是“立法先行、充分授权、分步推进”。

作为一个世界通行的税种，房地产税制度具有一些共性的制度安排。史耀斌总结认为，目前国际上房地产税制度有四大共性：

一是所有的工商业房地产和个人住房，都会按照它的评估值来征税，也就是按评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。三是房地产税属于地方税，收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施支出。四是因为房地产税的税基确定比较复杂，房地产税需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

除了以上四项共性，史耀斌同时强调将会按照中国国情出发来合理设计房地产税制度。

“比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。这样的话，使我们设计的房地产税制度能够更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。”史耀斌说。

目前来看，中国房地产市场非常复杂，在明确房地产税的基本要素方面还面临着诸多难题。

例如，确定税基比较困难。国内房地产除了有商品房外，还有大量的房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房等，都需要在房地产税改革中统一界定。再如，房地产税的计税价格是采取评估模式，还是按照购入价格来确定。

面对这些问题，“立法先行”还需坚持“开门立法”。对待如此关乎百姓切身利益的大事，还应通过公开征求社会意见，让更多纳税人参与讨论，通过建言献策来寻求最佳解决方案。市场预期越明确，越有利于房地产税改革的推进。

房地产税何时出台？

早在2015年，房地产税就被正式列入全国人大立法计划，房地产税法的出台预期一度高涨。

但从2015年到2018年，房地产税立法连续四年止步于全国人大常委会预备审议立法项目日程。

2018年3月，财政部有关负责人在十三届全国人大一次会议记者会上曾透露，全国人大常委会预工委、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法草案。

2018年6月，自然资源部宣布，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，这是房地产税落地需要解决的重要技术难点之一。此举被认为标志着“增量”不动产登记体系进入到全面运行阶段。

2018年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件，其中，房地产税法被列入“条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议”的第一类项目中。

这意味着，房地产税已被纳入五年立法计划。

但纳入五年立法计划，并不意味着这五年内一定会落地。有分析人士表示，房地产税法的落地，在法律层面会有较为严格的管控，不会盲目出台。

有专家表示，其立法过程可能是“中央立法——启动试点——总结试点经验——地方上报细则——中央统筹安排——全国推广”。如果按照这一程序，那么房地产税的出台可能并不会那么“突如其来”，还需要一定的时间周期。

加之房地产税改革涉面较广，各方争议较多，立法进程尤其需要一步一个脚印。

也在今日，对于房地产税立法是否将在今年制定完成这一问题，国家税务总局局长王军在人民大会堂接受采访时表示，“稳步推进”。

本文作者： CF40研究部宥朗，来源：中国金融四十人论坛，原文标题：《房地产税现“超预期表述”？这里或许有些误读》