房子"五证不全"被拆，海南业主何去何从？

2019年3月8日，海南省万宁市美亚·榕天下小区的居民收到了万宁市政府又一次关于该违建项目的通报。此时距离2019年2月1日小区4号楼被拆已经过去一个多月。

这份官方通报指出，该项目是无《国有土地使用权证》、无《建设用地规划许可证》、无《建设工程规划许可证》、无《建设工程施工许可证》和无《商品房预售许可证》的“五无”违法建筑。

官方通报称：美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司在未取得预售许可证的情况下，以虚假广告和采用与购房者签订认购合同的违法方式出售住房507套，销售面积26659.89平方米，收取认购金额1.68亿元，属于违法销售。

在海南，美亚·榕天下的违规现象并非孤例。在离万宁市近百公里的陵水县，国茂清水湾的业主也在遭遇相似的情况。官方通报称，这个楼盘是“在未经任何审批和申报的情况下擅自非法实施了房地产开发项目”，小区目前已被停水停电，业主也被要求撤离小区。

这两个项目共同点在于，两者都是依靠招商引资的重点项目进行宣传的，但随后都被官方否认存在关联。而这些没有取得“五证”的楼盘，从拔地而起到楼盘交付再到依法拆除，中间又经历了什么？

违法建筑被拆之后

2019年2月1日。海南省万宁市。万宁市综合执法局、公安局、国土局、长丰镇政府等相关部门开展联合执法，对位于东和农场战斗队范围内的美亚·榕天下小区1幢9层楼、1间四合院及一些配套设施，共计9426.48平方米的违法建筑被依法进行拆除。

随后万宁市在官方公告中指出，“美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司（以下简称“该公司”）在万宁市东和农场战斗队范围内非法建设9幢9层楼房，总建筑面积55116.6平方米，均未取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等相关报建和施工预售手续，属于违法建筑。”

美亚·榕天下拆除公告

美亚·榕天下是一个已经交付给业主使用的楼盘，业主多数来自东三省、四川、重庆等地。违法建筑被拆除之时恰逢春节假期，这些“候鸟族”们从全国各地飞往海南岛上准备度过这个团聚的节日，却不料遭遇了房屋被拆的窘境。

业主们并非全然不知道这个楼盘存在问题，万宁市之前也曾多次对美亚·榕天下项目进行处罚。

据官方消息，万宁市住房和城乡建设局于2016年4月20日依法下达《责令停止违法（章）行为通知书》及《责令限期改正违法行为通知书》，责令美亚航空房地产（海南）投资有限公司停止其违法建设行为，但该公司仍继续动工建设。2017年7月24日送达了《强制执行决定书》，2017年7月24日发出《关于强制拆除违法建筑的公告》，并在万宁电视台进行了播放以及在市政府网站上发布强制拆除违法建筑公告。

美亚·榕天下小区前的通告

但他们还是被项目的规划所吸引。多名业主向“镁刻地产”记者表示，他们当时看到了规划，又是重点项目，“感觉肯定不会出问题的。”业主小西告诉记者，买的时候确实五证不全，但开发商一直在跟进办证进度。且作为万宁的重点项目，有宣传的广告和视频，“我们没有怀疑。”

这位业主口中所指的重点项目是指海南万宁美亚通用机场项目，美亚·榕天下一直与之捆绑营销。在记者获得的多份视频资料和文字资料中，美亚·榕天下称，这一楼盘“是海南·万宁美亚航空产业园启动项目，海南·万宁美亚航空产业园以湖区生态为载体，航空题材为主体，振兴海南通用航空产业为发展目标，全力打造海南岛国际化的水上飞机航空母港。”

美亚航空的确与万宁市签署过投资协议。据万宁市3月8日官方发布的消息，2014年4月9日，万宁市人民政府与美亚航空旅游（海南）有限公司签订《美亚航空国际通航中心项目投资意向书》约定，由美亚航空旅游（海南）有限公司投资开发建设美亚航空国际通航中心项目，项目建设内容有通用航空综合服务区、水上飞机空管水域、生活配套服务区和航空主题文化特色旅游区。

不过3月8日，美亚航空旅游（海南）有限公司在《海南日报》上发表声明，明确否认与美亚·榕天下项目存在关联。美亚航空旅游（海南）有限公司称，“本公司与美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司（美亚·榕天下开发企业）属完全独立、互不相关的法人主体；本公司与美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司从未签署过任何性质的合作协议，从未达成过任何形式的合作意向。”

美亚·榕天下违建始末

美亚·榕天下小区是如何被建起来的？

官方的通报指出，该项目于2015年3月24日取得项目备案，并称“尽管美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司于2015年3月24日取得该项目的备案，但在未取得项目建设用地农转用审批、土地使用权证的情况就实施建设，属于违法占用国有土地；该项目未办理任何规划报建施工手续，属于违法建筑。”

官方通报称，“为了彻底查清美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司的违法建设、违法销售’美亚·榕天下‘项目行为，在省公安厅的指导下，我市公安机关成立“美亚·榕天下”违建项目专案组，全力侦查案件，及时控制违法建筑涉案人员，现已依法羁押王占友等7名犯罪嫌疑人，扣押’美亚·榕天下‘内部财务凭证、查封冻结涉案资产。目前，案件侦办工作正在抓紧进行中。”

“镁刻地产”记者获得的备案资料显示，美亚·榕天下项目建设地点位于万宁市礼纪镇西部、横跨礼纪镇、兴隆风情小镇和长丰镇（万宁美亚航空产业园背面B-20、B-22和B-24地块，即万让2014-14号、2014-15号。）

而在《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》中，“美亚航空国际通航中心项目规划用地为万让2014-15号、16号地块，总规划面积34.1035公顷（合511.55亩）。万让2014-15号地块位于万宁水库南侧地段，用地面积9.2052公顷（合138.08亩），根据《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》，该宗地规划用地性质包括二类居住用地103.05亩，旅馆用地35.02亩和防护绿地0.01亩。”

官方通报还称，目前万宁市政府只挂牌出让万让2014-16号地块用地，其他规划用地均未办理农转用审批和挂牌出让。而万让2014-16号地块位于万宁水库南侧地段，用地面积24.8983公顷（合373.47亩），根据《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》，该宗地规划用地性质为机场用地。

这意味着，美亚·榕天下所在地块虽然有控制性详细规划和发改委的备案，但至今仍未办理农转用审批和挂牌出让，且没有依法取得五证。

那么美亚·榕天下项目是否与美亚航空旅游（海南）有限公司所开发投资的美亚航空国际通航中心项目完全没有关联呢？

官方信息显示，美亚·榕天下的开发企业是美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司，根据国家企业信用信息公示系统查询可知，这家企业的法定代表人是马彩军，股东分别是海南万宁美亚农业开发有限公司，出资980万；马彩军，出资1020万。

在3月8日的官方声明中，万宁方面称“对于美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司及其法定代表人马彩军、实际控制人王占友侵犯美亚航空旅游（海南）有限公司权益的行为，该公司已委托律师收集证据，提请司法机关依法追究其民事和刑事法律责任。”

而在国家企业信用信息公示系统中，在2016年09月21日发生高级管理人员备案变更前，美亚航空旅游（海南）有限公司的高级管理人员中有同名高管马彩军。

另外，在万宁市2013年12月18日发布的一份《万宁市人民政府办公室关于调整部分市级议事协调机构组成人员通知》中，美亚航空国际通航中心项目跟踪服务领导小组的成员中也有美亚航空旅游海南有限公司总经理马彩军。

两位马彩军是否是同一人？

据“镁刻地产”记者查阅上市公司公告，2016年8月11日，荣盛发展的控股子公司荣盛康旅投资有限公司通过直接收购、回购再转让等方式，取得了美亚航空控股有限公司100%的股权，并间接取得美亚航空旅游（海南）有限公司80%的股权。

记者向荣盛发展相关工作人员发送了关于马彩军的身份以及美亚·榕天下项目与荣盛发展的关系等问题的采访函并多次催促回复，但截止至发稿，对方仍未回应。记者于3月5日向万宁市宣传部发送采访函并拨打电话了解情况，对方工作人员确认已经收悉，但目前没有办法进行答复或回复。

违规项目何去何从？

在海南，美亚·榕天下这样的小区并不鲜见。

陵水县公告海南国茂非法占地建设的行为

位于陵水县国茂·清水湾的业主在春节前也接到了撤离小区的通知，原因同样是“在未经任何审批和申报的情况下擅自非法实施了房地产开发项目”。2018年1月12日，陵水县政府张贴公告称，“政府会没收该公司在非法占用的土地上建设的符合土地利用总体规划的建筑物及构筑物，并要求相关人员在收到通知之日起三日内，将物品清理完毕，并撤离全部人员。”

致国茂清水湾的业主公开信，要求购房人自行办理违法建筑

国茂·清水湾的业主同样是被其宣传所打动。在国茂·清水湾对外的宣传中，“项目受到政府的大力支持，已被列入海南省‘十三五’重点工程”，被重点提及。

据“镁刻地产”记者查询“十三五”时间全省重点建设项目情况表，其中有位于陵水县英州镇的国际泥疗康体养生项目，这一项目由辽宁国茂投资集团股份有限公司投资，而国茂·清水湾项目的建设单位海南国茂公司是其子公司。

依据2017年8月17日陵水县政府发布的《海南陵水·国际泥疗养生休闲旅游度假区控制性详细规划》，泥疗度假区的规划区用地布局以居住用地、旅游度假用地及商业金融用地为主，中部地区产业空间布局为温泉产业和泥疗养生保健休闲旅游服务业。

但在此前陵水县宣传部回复《封面新闻》的采访函中，陵水县方面否认了两者具有关联，称“国际泥疗养生园”与“国茂·清水湾”不是一个项目，是开发商偷换了概念。

国茂公司实际上并未实施“泥疗养生”项目。在陵水县发改委备案的是“海南陵水国茂·国际泥疗养生休闲旅游度假区”项目，“国茂·清水湾”项目未在发改委备过案。“国茂·清水湾”房地产开发项目从未办理任何申报和审批的情况下擅自非法进行。“国茂·清水湾”房地产开发项目，构成违法用地、违法建设，全部地上建筑物为违法建筑。

一名熟悉情况的海南当地开发商告诉“镁刻地产”记者，有一段时间，海南针对招商引资的重点项目有“百日大会战”的计划，“但是只是政府给你开绿色通道，让（开发商）去办手续，而不是让你建。要抓紧在很短的时间内完成这个报建手续，不办的话就失去了这个机会。”

可供佐证的是，2015年9月3日海南省人民政府印发《开展投资项目百日大会战工作方案的通知》中提到，“省政府对纳入百日大会战项目建立审批绿色通道”。

北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人律师、经济师陈德福在接受“镁刻地产”记者采访时也表示了相似的意见。“从现有资料看，这些房产开发项目不具有合法性。国土资源管理部门主管本行政区域内的国土资源规划建设工作，政府及政府其他部门的各类文件、会议纪要不能代替国土资源管理部门主管国土资源的职责。再多的政府招商文件以及其他政府部门的文件、纪要，没有国土资源管理部门的土地出让合同，一切都不算数。”

陈德福认为，这两个项目违建的责任在开发商，虽然程序上可能有些不妥，但很难要求其他各方承担责任。“业主只能找开发商索赔。”