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开征空置税?香港高房价,还需再下猛药

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港版“空置税”≈捂盘税

香港楼市又传出大消息:港府要开征住宅空置税,税率大概相当于2年租金,并且约为楼价的5%。

有人立马说:这才是我们应该学习的。

但其实,只要仔细了解下香港楼市现状和这次的政策,我只能说:

香港楼市顽疾沉疴,这次开征的空置税,药劲儿还不够。

1.香港苦楼市已久矣

在开头,有必要稍微介绍下香港楼市背景。简单归纳几个方面:

房价高。

国际公共政策顾问机构Demographia连续15年发布国际房价负担能力报告。今年的报告,对全球309个重要城市房价进行了调查。

香港已经连续第9年位居房价最难负担城市首位,还创调查历年来最高水平。

香港房价收入比(都是中位数)从2017年的19.4倍,上升到2018年的20.9倍。简单地说,就是一个中等收入家庭不吃不喝要20.9年才能买起一套普通住房,用这个报告形容就是房价已经到了“严重负担不起”的程度。

要知道,全球第二、第三贵的加拿大温哥华、澳大利亚悉尼,这个收入房价比也才12.6倍、11.7倍。

人居环境差。

香港不乏现代化的摩天大楼,还有一平售价达百万之上的“半山豪宅”,但一般香港普通人的居住条件,仅仅从舒适度上来说,比不上很多大陆小区。

我们在TVB剧里,经常听大佬把“千呎豪宅”挂在嘴边。实际上,这个“千呎豪宅”,换成大家熟悉的,也就是90平米左右(1呎≈0.09平米)。即便2012年香港取消了建筑公摊面积,按得房率85%一换算,“千呎豪宅”,也不过我们105平米左右。

根据港府2017年数据,全港八成家庭居住面积不足70平米,一个典型的四口之家人均居住面积只有11平米。

某房地产中介一楼盘二手房房价

影响深。

前面,我在文章里说过在香港富豪排行榜中,10大富豪中,有6个是房地产商。李嘉诚更是雄踞香港首富榜首21年。

房地产野蛮生产的危害是悄然无声,而且十分深远的。高房价让香港人不停不歇地攒钱买楼。因为创业失败成本太高,所以,年轻人不敢轻易创业,导致香港经济活力愈发不足。

2.空置税,捂盘税?

香港房地产经济可以追溯到1969年,港府开始推行十年建屋计划和居者有其屋计划。

而今,可以说香港楼市顽疾已深。

其实,从1997年,特首提出的“八万五公屋计划”起,调控楼市一直是港府施政的重要内容。

这次提出的征收空置税,是港府在调控楼市上的又一次努力。

现在来具体看下这次征收的房屋空置税。严格来说,港府这次推出的叫一手私人住宅单位“额外差饷”。

这项政策最核心的内容可以概括为:

在对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

但目前,港府这个“空置税”,只针对新房,也就是“一手房”。

举个例子,今年1月香港一套60平方米的公寓平均售价是1014万港元,抹掉零头,算1000万。香港平均租金就算3%。那么,这样一套公寓的空置税=1000*3%*2=60万港元。

而香港人一般月收入也就1.5—2万港元,所以,这个税还是蛮重的。

香港普通住宅一般都有着超高容积率

但是,香港这次这个“空置税”,差不多只是“捂盘税”。

港府推出“空置税”的目的也就是,迫使开发商不要捂盘。有统计显示,在2012年7月—2017年6月的5年里,香港新房供应量增加约50%,但是房价还在上涨,其中很重要的一个原因就是开发商捂盘。有统计,期间香港:

已落成但未卖的单位:由4000个增加至8000个,增幅为100%。

建筑中但未卖的单位:由48000个增加至61000个,增幅为27%。

已批出但未动工单位:由13000个增加至29000个,增幅为123%。

根据安排,空置税草拟法案已经基本完成,下月提交立法会讨论。

3.作用恐怕还有限

猛药去沉疴。

在一定程度上看,港府这次的“空置税”对解决香港楼市顽疾,药量还没到位。

先拿“空置税”本身来说。在全球范围内很多国家和地区在征收“空置税”,这其实不光打击囤房,也能促进房屋利用,避免社会资源浪费。

比如,法国对空置逾1年的房屋,要征收楼价10%、第2年12.5%、第3年15%的空置税。

港府这种只对新房征收“空置税”的做法,让“空置税”变成了“捂盘税”。

部分国家或地区“空置税”征收情况

但这也是暂时无奈的妥协。

为什么这么说?

我们知道,香港楼市房价飞涨,除香港资金来去自由,容易受国际资本炒作外,还有更重要的原因:既得利益。

首先,就是开发商。特别是,大开发商有资金优势,积极囤地,往往不急于盖楼或者“蜗牛式”慢慢盖楼,靠着土地溢价,囤地就比“捂盘”能赚到丰厚利润。

甚至,近些年,香港地产商把这套也用到了大陆,开始在大陆大量“囤地”。

其实香港住宅用地只占了土地总面积很小一部分

而普通人的利益更直接,那就是房价。

1997年,东南亚金融风暴,导致香港楼市从1997年10月起量价“跳水式”齐跌,下面一年时间里,房价腰斩,成交量萎缩一半以上,香港平均每位业主损失267万港元。

这原本是香港解决楼市问题的一个好契机。1997年时,特首提出“八万五公屋计划”,也就是说,每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个、10年里全港七成的家庭可以自置居所、轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

但这种巨大供应量在一定程度上,进一步抑制了楼市。

香港楼市低迷到了2003年时,已经有10万多房贷者成为“负资产者”,一些家庭不光损失了首付,还要继续还银行房贷,有人还因此选择了极端方式了结。

当年7月,50万香港人上街,抗议房价下跌,要求港府救市。

于是,“八万五公屋计划”被搁置。

还包括港府自身。据统计,香港GDP的30%一度来自于房地产相关行业的投资及消费,港府收入也严重依赖土地交易、房地产相关税收。

4.但毕竟又迈出调控的一步

其实,由于外部宏观环境变化,从2018年七八月以来,香港房价已经下跌了10%左右。

这次港府并没有动摇,不仅印花税、买家印花税、双倍印花税等遏制楼市炒作的措施没有停,这次还把2011年就提出的“空置税”又推了出来。

楼市调控,香港又迈了一大步。

其实,高房价不应该成为大城市的“标配”,在同样的调查中,按照同样的口径,纽约的房价收入比是5.5倍,新加坡也才4.6倍,连众所周知“人多地少”的东京也没有超过5倍。

只要真心实意,高房价总有办法解决。

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