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金边房价涨幅全球第一 中国买家炒热柬埔寨?

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在广阔的湄公河冲积平原上,高棉民族曾缔造了盛极一时的吴哥王朝,六百年前,在湄公河与洞里萨河的交汇处出现一座依神祗而建的城市——金边,它接替吴哥延续宗教国家的布施和惩戒。近代以来经历了百余年的殖民与战乱,柬埔寨在上世纪九十年代迎来了久违的和平,并在随后的三十年里抓紧建设。尤其从去年开始,原本默默无闻的东南亚小国,一跃成为吸引全球目光的投资热土。

图丨站在安达大厦俯瞰城市
图丨站在安达大厦俯瞰城市

冲突与平衡之间,这里是名副其实的淘金之地

站在金边第一高楼安达大厦俯瞰这座城市,依经纬度而设的街道使城市格局变得清晰,而参差不齐的建筑高度和多种多样的建筑风格,又模糊了古老和现代之间的界限。快速增长的海外投资,让几座摩天大楼拔地而起,而在城市外围来自东亚和东南亚的开发商又用商品公寓将城市进一步合围。在冲突与平衡之间,这里成为名副其实的淘金之地。

城市天际线在老城区塌陷,这里仍旧局促地聚集着低矮的排屋,它们是柬埔寨传统民居,由于土地私有,即便若干年之后,城区的面貌也很难发生大的改观。而互联网对城市的塑造却从中心开始,人们已经开始使用线上打车和外卖软件,并快速普及移动支付。房地产和互联网日渐成为城市发展的主要驱动力。

图丨道路并不宽敞,两侧是柬埔寨传统民居(排屋)
图丨道路并不宽敞,两侧是柬埔寨传统民居(排屋)

根据亚洲开发银行数据,在过去的八年里,柬埔寨GDP增速保持在7%以上,经济快速发展直接推动房价上涨。不久前胡润研究院披露的《全球房价指数》显示:2018年,柬埔寨金边的房价上涨16.7%,涨幅居全球第一。还有一个可靠的数据是租金回报率,柬埔寨核心地区平均租金回报率高达10.8%,这意味着不到十年你就可以靠租金赚回一套房子,而在中国你可能需要几十甚至上百年。

令人惊讶的数据和并不崭新的市貌之间存在着诸多矛盾。初到金边的人应该都有过相似的感受,这里看上去并不比国内四线城市美观,事实上柬埔寨2018年GDP总量240亿美元,不及成都市一个高新区。饱受诟病的还有交通,由于土地私有和缺乏良好的规划,即便在金边最发达的两条主干道西哈努克大道和莫尼旺大道上,机动车行驶的速度也很难超过40公里/小时。

然而相对原始的城市发展阶段正是掘金者所看重的,他们认为百废待兴的城市蕴藏着巨大的投资潜力,源源不断的资本流入也证明了这一点。率先嗅到金钱气味的是房地产开发商。据报告显示,2000年到2017年,柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个,总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目,总投资额为15.56亿美元,占比均接近四成,中资也成为柬埔寨房地产的最大投资方。

很快这里也成了投资者发现的新大陆,在网易房产走访金边的几天时间里,我们看到来自韩国、马来西亚、新加坡的看房团络绎不绝,其中热情最高涨的非中国投资者莫属。来自重庆的陈姐是有着丰富经验的房产投资者,她在短短几天里看了金边市内的几处公寓和商业地产项目,最终以不到25万美元的总价买下2套公寓。

一位代理机构负责人透露,他们平均每月接待40-50组中国客户,成交率达到50%以上,而与他们业绩类似的中国代理机构在金边至少还有三到五家,并且仍有更多的代理机构来到这里开辟市场。

在一座A级写字楼里,一个由中国投资客组成的看房团举行合伙人签约仪式,投资客们相互精明地计算着房价与投资回报率:“8%的回报率,5年以后如果不要房,还可以原价回购,这不等于是没有风险的投资游戏吗。”最终20多人的购房团成交6套,这一成绩主办方并不满意,相比以往50%-60%的成交率,这次的成绩有些小失落,“主要是其中几位客户,近期把大部分资金压进了股市。”

图丨案场图。柬埔寨案场多重实用,不如国内华丽。
图丨案场图。柬埔寨案场多重实用,不如国内华丽。

作为第一批来到金边的代理商,卓亚集团董事长王生孝对网易房产表示:“中国投资者对柬埔寨房产投资的认知越来越成熟,来投资的越来越多,目前这边房价低,客户接受度非常高,未来几年市场供应量也将达到百亿美金规模,我们计划在全国几十个城市招募城市合伙人,带更多的人来这里掘金。”

中国标签如何应对国外打法,开发商、买家、中介面临抉择

中国开发商从2016年开始集中涌入,包括富力、粤泰、雅居乐等在内的中国知名开发商的到来,彻底改变的柬埔寨的房地产市场。“投资这里就是投资三十年前的深圳”像是一句摄人心魄的魔咒,仿佛一夜之间,这里成了资本的红海。开发商、买房者、中介在正在这片红海尝试各种泳姿。

有数据显示,2018年中国买家的询盘数量较上一年猛增550%,其中88.7%是用于投资。他们大多来自中国财富阶层,在他们看来通过海外投资来分摊资产贬值的风险比获得房价涨幅的收益更为重要。

图丨金边商业地产项目摩根大厦案场。
图丨金边商业地产项目摩根大厦案场。

柬埔寨是一个人口平均年龄在30岁左右的国家,对开发商而言,年轻意味着刚需。而在投资客看来,年轻也意味着接盘。中国内地开发商来势凶猛,正在改变这个市场的游戏规则,但却不是这个市场的口碑拥有者。

与中国开发商的大盘开发模式不同,马来西亚、柬埔寨、新加坡的开发商更喜欢“小而精”的楼盘,这正是本地刚需族的偏好,在国外买家的刺激下,本地一些年轻群体,正开始学着炒房。洪森大道上,一个名为“首都国金”的项目里,我们看到,除了中国投资客外,本地购房者也不在少数。这个被誉为“金边最具艺术氛围和共享办公超前理念的项目”,在住宅产品之外,赋予更多办公元素而备受当地人喜爱。负责人李骏机告诉网易房产:如何真正把握本地刚需才是王道,不能小觑当地购买力,项目80%都是来自本地刚需购买。相比投资客,这里的刚需族更加挑剔。”要刚需还是偏投资,已经成为各大开发商决策的十字路口!

图丨首都国金(Urban Village)搭配34000㎡共享办公和艺术空间。
图丨首都国金(Urban Village)搭配34000㎡共享办公和艺术空间。

事实上,中国开发商开发的楼盘90%以上都卖给中国人!

这种衍生关系,也一定程度上触发了中国渠道代理商的大迁徙。近几年,大小数以百计的国内渠道商,涌入柬埔寨地产市场。与国内购房不同,海外购房的投资者不可能清楚掌握当地的房地产开发情况,在这种信息不对等的前提下,渠道商的推介和筛选起到关键性作用。

一个显著的特征:这里许多中介公司和销售人员都有着海南房产销售的背景。自去年4月海南执行全域限购政策之后,海南旅居地产进入寒冬,销售锐减和大规模裁员迫使中介公司和销售顾问寻找新的房产热灶,而柬埔寨恰巧就是迁徙之地。由于海外房产和旅居房产在销售方式上有着很多相似之处,所以他们凭借多年销售旅居地产的经验,很快切入本地市场,成为这个市场的拓销主力!

风险与机遇,到底是乍见之欢还是隐忧不断

在过去的五年里金边高端公寓售价增长60%,达到3200美元/平方米,高端商务区地价翻三倍,超过7000美元/平方米。快速膨胀的市场催促当局提高管理水平,但显著的变化并没有发生,柬埔寨楼市正难以避免地经历着房地产开发初期的种种乱象。

由于这里没有统一的网签备案系统,信息不对称和交易不透明使买卖过程都存在较大不确定性;由于土地没有商业和住宅性质之分,土地获得者自由规划,极有可能导致供需不平衡;制度尚不健全,带来最直观的风险就是楼盘“烂尾”,甚至有一位开发商管理者告诉网易房产:“这里一房多卖,你都很难规避。”

图丨42层黄金大厦是金边市内最著名的烂尾楼,2008年已动工。
图丨42层黄金大厦是金边市内最著名的烂尾楼,2008年已动工。

嘉信联行负责人廖俊告诉网易房产:这里有着美好的未来投资预期,但也隐藏潜在的交易风险,相比国内,这里市场并未真正规范,所以购房者在投资时,选择好的开发商和可信的中介机构,是规避海外投资风险的直接方法。

短时间涌入的多国开发商也使市场管理更加困难,一个显著的区别就是售卖建筑面积还是套内面积。由于各国背景不一,所以柬埔寨、日本、韩国的开发商多以套内面积计价,而中国内地的开发商则惯于售卖建筑面积。

海外投资最大的顾虑莫过于无法把握一个充满太多未知数的地方的种种风险,建筑质量是否达标、能否如约维保、是否一房多卖等不可忽略的风险和几乎不存在的维权途径,也让投资者在高额的投资收益和可预见的风险之间犹豫不决。

回到“三十年前的深圳”着实是一件令人心潮澎湃的事情,对于刚刚经历过房地产黄金十年的中国人来说,房子意味着一夜暴富一劳永逸。但是就像世界上没有任何两片相同的树叶,柬埔寨并不是若干年前的任何城市。你只有基于冷静的思考而不是任何的经验,去决定是否投资这个国家的未来。

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